8月底，昆明市自然資源與規(guī)劃局出臺政策，從土地用途、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售面積控制、對外宣傳等方面，將昆明開發(fā)商利用商業(yè)辦公樓宇改造為公寓的出路徹底堵死。
昆明從政策層面嚴(yán)禁商辦改公寓，主要原因是昆明市場上的公寓太多了，近期已經(jīng)出現(xiàn)踩踏式攀比式降價(jià)的現(xiàn)象，公寓市場有崩盤的危險(xiǎn)。
昆明堵上了商辦改LOFT公寓的出路
昆明公寓之所以大量積壓，就是因?yàn)椴簧匍_發(fā)商將商業(yè)辦公樓宇改造為公寓出售，其中許多開發(fā)商利用辦公建筑層高較高的優(yōu)勢，改造為LOFT公寓，使得此類公寓的實(shí)得面積大大超過建筑面積，成為公寓的一大賣點(diǎn)。但由于商辦改造公寓的項(xiàng)目太多，昆明公寓價(jià)格今年連續(xù)跳水。
去年，昆明公寓價(jià)格還基本維持在萬元以上，一些位置比較好的LOFT公寓甚至能賣到1.6萬/平米，俊發(fā)逸天峰公寓最高甚至報(bào)價(jià)接近2萬，但到了今年，萬元以上的公寓越來越少，公寓價(jià)格下限反而不斷被打破，嵩明有單價(jià)不到3000元的“工抵房”，呈貢昆明南站附近的大型公寓樓盤，最新報(bào)價(jià)3000多，而兩年前此項(xiàng)目還要七八千。巫家壩的公寓也越來越便宜，去年有項(xiàng)目推出單價(jià)8000多公寓時(shí)還曾上了新聞，如今不到8000的公寓項(xiàng)目有好幾個(gè)。
最夸張的當(dāng)數(shù)七彩云南第壹城公寓，最高時(shí)差不要要1萬一平方，今年7月打折到均價(jià)5000元甩賣，要知道這個(gè)項(xiàng)目位置極佳，在呈貢新城中心，有地鐵，有商業(yè)，幾乎算是昆明條件最好的公寓之一了，當(dāng)年賣8000-10000也有不少投資者認(rèn)可，如今卻近乎折半。
昆明公寓的價(jià)格戰(zhàn)打到這種程度，開發(fā)商叫苦不迭，因?yàn)榘船F(xiàn)在大多數(shù)公寓的銷售價(jià)，開發(fā)商其實(shí)是賠本賺吆喝，如果這種現(xiàn)象持續(xù)，不僅市場上公寓項(xiàng)目爛尾的概率大大增加，而且也會(huì)讓開發(fā)商對商業(yè)項(xiàng)目和商業(yè)地塊退避三舍，這對城市配套建設(shè)和土地出讓都有很大負(fù)面影響，或許正是出于這樣的擔(dān)心，昆明市自然資源和規(guī)劃局才印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過程管理的實(shí)施意見（試行）》，限制商辦樓宇改造為公寓。
商辦物業(yè)禁止改造為公寓，雖然對現(xiàn)有存量公寓項(xiàng)目沒有影響，但卻會(huì)卡死新商業(yè)項(xiàng)目“明修棧道暗度陳倉”，減少未來昆明市場公寓供應(yīng)量，有利于昆明公寓穩(wěn)定價(jià)格，加快去化，避免項(xiàng)目爛尾，市場崩盤。
昆明挽救公寓市場，但卻會(huì)加大寫字樓過剩狀況
然而，在昆明市出手“挽救”公寓市場的同時(shí)，另一種擔(dān)憂卻同時(shí)出現(xiàn)了。
昆明眾多開發(fā)商之所以將商業(yè)辦公物業(yè)改造為公寓，就是因?yàn)槿绻丛瓉淼囊?guī)劃開發(fā)商業(yè)辦公樓宇，蓋寫字樓，去化將更為困難。目前，昆明寫字樓雖然沒有出現(xiàn)公寓一樣的踩踏式降價(jià)行為，但銷售速度極慢，價(jià)格也不高。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，8月份昆明寫字樓的成交均價(jià)只有6291元/平米，還不如酒店式公寓的成交價(jià)。而在庫存方面，昆明銳理給出的去化周期為6.12年，是住宅去化周期的5倍多。
如果商辦物業(yè)改為開發(fā)商自持，且不說會(huì)嚴(yán)重占用房企資金，會(huì)進(jìn)一步加重其債務(wù)率，就算是資金上能承受，昆明寫字樓慘淡的出租率也讓開發(fā)商望而卻步。前不久，恒隆集團(tuán)公布的上半年財(cái)報(bào)中，透露截至今年6月30日，已經(jīng)投入使用22個(gè)月的昆明恒隆廣場寫字樓，出租率剛剛達(dá)到50%。連恒隆廣場都是如此，其他商辦物業(yè)的租賃狀況也就可想而知。
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