最近這段時(shí)間，昆明公寓價(jià)格幾乎亂套，多個(gè)項(xiàng)目接二連三的推出了降價(jià)活動(dòng)，只見(jiàn)這家推出“6字頭”的價(jià)格，轉(zhuǎn)眼那家就是第二套半價(jià)了，優(yōu)惠幅度一個(gè)比一個(gè)狠，但誰(shuí)也不敢說(shuō)自己是最低。

昆明公寓存量過(guò)大是造成價(jià)格快速下滑的主要原因

其實(shí)，昆明公寓市場(chǎng)早在去年就開(kāi)始出現(xiàn)所謂“跳水價(jià)”，不過(guò)要么是尾盤(pán)，要么是遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，或者是開(kāi)發(fā)商偶發(fā)行動(dòng)，雖然還不至于讓昆明公寓價(jià)格崩潰，但已經(jīng)有了“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”的氣息。

我們來(lái)回顧下去年以來(lái)昆明公寓價(jià)格的“跳水史”——

去年8月，位于呈貢的實(shí)力蝶錦臺(tái)推出了4700元/平方米的精裝公寓，首次將呈貢的精裝公寓價(jià)格拉到了5000以下。

去年10月，巫家壩中南云境的公寓尾盤(pán)以8000多的價(jià)格出售，引起了巫家壩其他樓盤(pán)的恐慌，因?yàn)槲准覊问抢ッ鞴⒋媪孔畲蟮膮^(qū)域。

去年12月，位于嵩明的恒大陽(yáng)光半島有渠道銷售一批工程抵款公寓出售，且為精裝交付，但價(jià)格只要3700元/平方米。

今年春節(jié)收假后不久，位于呈貢的藍(lán)光天嬌城天樾項(xiàng)目就推出了單價(jià)不到7000的工程抵款公寓，且為70年產(chǎn)權(quán)公寓。

今年3月份時(shí)，位于巫家壩的保利天際項(xiàng)目推出了平層公寓第二套半價(jià)的優(yōu)惠活動(dòng)，總價(jià)約45萬(wàn)元即可買兩套公寓，當(dāng)時(shí)該優(yōu)惠活動(dòng)還登上了央視財(cái)經(jīng)頻道。

如果說(shuō)在今年6月以前，昆明公寓市場(chǎng)上的打折促銷還只是偶發(fā)現(xiàn)象，搞特價(jià)活動(dòng)也還有些遮遮掩掩，大多以尾房、工程抵款房等名義進(jìn)行，對(duì)市場(chǎng)整體價(jià)格沖擊不算太大，但到了6月以后，開(kāi)發(fā)商公寓促銷變得越來(lái)越密集，出現(xiàn)“踩踏式”降價(jià)的現(xiàn)象，宣傳上也不再遮遮掩掩，而是大張旗鼓，動(dòng)用多個(gè)渠道。

比如上個(gè)月，碧桂園云南映象推出6800元/平方米起的公寓，在朋友圈被瘋狂刷屏，售樓部里面都擠滿了人，據(jù)了解，項(xiàng)目4天就賣出了961套。

朋友圈里置業(yè)顧問(wèn)發(fā)的碧桂園云南映象公寓廣告

幾乎在碧桂園打折賣公寓的同時(shí)，萬(wàn)科也有三盤(pán)聯(lián)動(dòng)推出了低價(jià)公寓，其中萬(wàn)科大都會(huì)·星座推出建面約37-47平方米SOHO公寓，價(jià)格約5800-7800元/平方米；萬(wàn)科五百里·海棠建面約42平方米的SOHO公寓，價(jià)格約5700-7700元/平方米；萬(wàn)科翡翠濱江·江上建面約38平方米的SOHO公寓，價(jià)格約5500-7500元/平方米；建面約37平方米的LOFT公寓，價(jià)格約6500-9500元/平方米。

融創(chuàng)也不甘示弱，在融創(chuàng)文旅城推出第二套半價(jià)活動(dòng)，建面約41-49平方米的公寓，38萬(wàn)元/套起，第二套半價(jià)。

進(jìn)入7月，位于呈貢的華僑城花都時(shí)區(qū)推出了31-57平方米的平層公寓，價(jià)格約5000元/平方米起。

同一時(shí)期優(yōu)惠促銷的還有俊發(fā)陽(yáng)光俊園、保利大家、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、新希望白麓城等項(xiàng)目的公寓。這幾個(gè)樓盤(pán)的共同特點(diǎn)是位置很好，都在地鐵站附近，以往價(jià)格比較堅(jiān)挺，但在其他公寓瘋狂特價(jià)優(yōu)惠的沖擊下，也坐不住了。

其中位于白龍路與新迎路交叉路口西側(cè)，靠近地鐵4號(hào)線白龍路站的俊發(fā)陽(yáng)光俊園，打出廣告：建面約38-65平方米的SOHO/LOFT精裝修的準(zhǔn)現(xiàn)房，9000元/平起。

位于普吉路與二環(huán)北路交叉口西側(cè)靠近地鐵3號(hào)線昌源中路站的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，推出了建面約40-58平的毛坯loft公寓，價(jià)格約7200元/平起。

位于西北新城緊鄰地鐵4號(hào)線金川路站的新希望白麓城推出建面約35-111平方米的平層公寓，價(jià)格約6666元/平方米起。

同樣位于西市區(qū)，緊鄰地鐵4號(hào)線小屯站的保利大家推出了建面約37平的平層公寓產(chǎn)品，價(jià)格約5888元/平起。

昆明公寓市場(chǎng)存量持續(xù)上漲

為何昆明的公寓越賣越便宜，最主要的原因還是昆明公寓產(chǎn)品實(shí)在太多，庫(kù)存量太大。

在今年銳理數(shù)據(jù)半年報(bào)中，統(tǒng)計(jì)了昆明2019-2021年6月公寓月度去化走勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示昆明公寓市場(chǎng)存量持續(xù)上漲，去化周期不斷延長(zhǎng)，截止2021年6月20日，商辦市場(chǎng)存量達(dá)448.77萬(wàn)㎡，同比20年同期增長(zhǎng)11%，去化周期達(dá)55個(gè)月。

由于存量太大，公寓產(chǎn)品又有土地期限短、交易成本高、水電昂貴等缺點(diǎn)，銷售比較緩慢，所以以往開(kāi)發(fā)商為了回收資金，對(duì)公寓的定價(jià)本身就比較保守，對(duì)利潤(rùn)要求不高，但這個(gè)愿望在去年下半年開(kāi)始也越來(lái)越難以實(shí)現(xiàn)，許多項(xiàng)目退而求其次，推出只求覆蓋開(kāi)發(fā)成本的特價(jià)公寓。但到了最近兩個(gè)月，有些公寓的銷售價(jià)格其實(shí)已經(jīng)低于成本價(jià)，有些開(kāi)發(fā)商的訴求變成了哪怕少虧一點(diǎn)，只要能快速回款也行。

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