今日，昆明市自然資源規(guī)劃局印發(fā)了《關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公類建設(shè)項目全過程管理的實施意見（試行）》（以下簡稱“意見”），徹底將商辦改公寓的常見操盤路子給堵死了。

新規(guī)出臺的固然有規(guī)范市場的目的，但對于昆明居高不下的商辦庫存，實際問題在于，改了公寓都賣不出去，以后禁止了，商業(yè)用地還有人敢買嗎？

昆明某公寓室內(nèi)效果圖

在此次《意見》中，市自然資源和規(guī)劃局、市住建局、市城管局、市監(jiān)管局等相關(guān)部門，共同對昆明的辦公類建筑進行了全過程管理，具體到土地出讓、產(chǎn)品設(shè)計、銷售與產(chǎn)權(quán)登記，和監(jiān)督檢查四個方面，都做到了面面俱到。

土地出讓方面，今后各區(qū)將合理制定商辦項目用地出讓計劃，按照鼓勵商辦項目自持經(jīng)營的原則，約定自持比例或面積。同時，將在出讓合同中增加“受讓人擅自改變土地用途，將商辦項目使用功能改為居住的，出讓人有權(quán)解除合同，并無償收回土地使用權(quán)”的禁止條款,明確轄區(qū)政府監(jiān)管責(zé)任和受讓人違約責(zé)任。

昆明商業(yè)辦公項目拆分成若干小戶型公寓非常常見

產(chǎn)品設(shè)計方面，主要有四點。

首先燃氣、污水管道只能進入集中食堂、衛(wèi)生間，對應(yīng)地，未來商辦項目的開水間、衛(wèi)生間、管道井及廚房只能集中設(shè)置。

第二，低層商業(yè)街區(qū)的人行交通空間和低層辦公建筑不得按照獨立式設(shè)計。其中，采用聯(lián)列式設(shè)計低層辦公建筑時，應(yīng)設(shè)置門廳等公共用房，樓（電）梯應(yīng)設(shè)置在公共區(qū)域；多、高層辦公建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計，應(yīng)采用公共走廊式布局，

第三，辦公用房分割單元建筑面積不得小于300平方米/間（自持部分除外）。

第四，商辦項目建筑功能不得使用“公寓”、“公寓式辦公”“酒店式公寓”等進行標(biāo)注，單體平面不得出現(xiàn)如“臥室”、“客廳”等住宅類功能的標(biāo)注。

按照上述規(guī)定，商辦項目原本拆分成若干小戶型獨立公寓，或者直接建成商墅的常見操作，今后就很難通過設(shè)計施工審批。

昆明有不少低層辦公建筑性質(zhì)的商墅產(chǎn)品

銷售、產(chǎn)權(quán)登記方面，主要對銷售宣傳、銷售單元及銷售對象進行了規(guī)定。

第一，今后的商辦銷售宣傳中，不得出現(xiàn)“居住”、“公寓”等描述，樣板間不得按照居住形式進行展示；

第二，銷售基本單元的權(quán)屬界線應(yīng)以固體實體墻（含附屬門窗）作為分割線，辦公項目最小產(chǎn)權(quán)分割單元建筑面積不小于300平方米；菜市場、超市、酒店、旅館、度假村、服務(wù)型公寓、文化娛樂等功能，不得進行產(chǎn)權(quán)分割銷售。

第三，性質(zhì)為辦公的低層建筑，銷售對象不得為個人。

售樓部今后應(yīng)設(shè)提示牌提醒業(yè)主該項目為商辦項目

最后，監(jiān)督檢查方面。

住建部門應(yīng)督促開發(fā)企業(yè)在銷售現(xiàn)場設(shè)立信息提示牌，提醒買受人本項目為商辦建設(shè)項目，不得作為住宅使用，否則買受人自行承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，并標(biāo)注有關(guān)監(jiān)督部門舉報電話。

經(jīng)轄區(qū)有關(guān)執(zhí)法部門認定，確實存在違規(guī)現(xiàn)象需要整改的，在整改措施落實到位前，暫停項目施工、房屋銷售、規(guī)劃許可變更、項目驗收、房屋測繪、產(chǎn)權(quán)登記等各項手續(xù)。

對于在今天以前已經(jīng)簽署協(xié)議的城市更新改造項目回遷商業(yè)、辦公建筑部分、已對“公寓”進行約定的、已核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的項目、土地已出讓，且出讓后經(jīng)市規(guī)委會審定方案的，可按原審定方案執(zhí)行，暫時不受影響。

昆明市辦公物業(yè)去化周期已達55.42個月（約4.6年，數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

根據(jù)克而瑞月報，截止7月底，昆明辦公（寫字樓+公寓）存量已經(jīng)達到555萬方，去化周期55.42個月，需要至少4.6年才能全部賣完，一直都是昆明樓市中的“老大難”。像巫家壩片區(qū)，核心區(qū)基本都是商業(yè)或者商住用地規(guī)劃，不少房企為了減少經(jīng)營和銷售壓力，都會開發(fā)公寓產(chǎn)品。

但對于未成交、未開發(fā)的項目來說，如果轉(zhuǎn)公寓的道路被截斷，剩下那么大體量的純商業(yè)或辦公如何消耗？著實是個頭疼的問題。

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