法拍房才是昆明房價(jià)的真殺手

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局15日公布的上月國內(nèi)70個(gè)大中城市新房價(jià)格指數(shù)，今年1-11月，昆明新建商品住宅的價(jià)格比去年同期下跌6.7%，是所有省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、直轄市中降幅最大的。在列入統(tǒng)計(jì)的全部70個(gè)城市中，昆明的房價(jià)跌幅也僅低于唐山和溫州，名列倒數(shù)第三。

克而瑞等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的昆明新房成交均價(jià)，也顯示出同樣的下降趨勢，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，過去半年昆明新建住宅的成交均價(jià)為11827元/平米，而在去年同期，成交均價(jià)還有12307元/平米，降幅也達(dá)到了4%。

新房如此，二手房的價(jià)格就更加疲軟，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月昆明二手房價(jià)格比去年同期下降了7.6%，降幅比新房還要大。

正因?yàn)槿绱�，有人認(rèn)為昆明新房價(jià)格之所以跌跌不休，除了大環(huán)境、供求關(guān)系等因素，被降幅更大的二手房拖累也是很重要的原因。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，今年1-11月昆明二手房成交套數(shù)已經(jīng)占所有住房成交量的63%，達(dá)到歷史新高，而二手房今年11月的成交均價(jià)才8013元/平米，與新房之間的價(jià)差擴(kuò)大到4200元/平米。

昆明二手房掛拍量、成交量都遠(yuǎn)超新房，價(jià)格卻比新房便宜得多，帶動(dòng)新房價(jià)格下滑也就在所難免。但熟悉昆明二手房市場的人士卻說，比起市面上一般的二手房，不斷拉低價(jià)格的法拍房才是昆明房價(jià)的真正隱形殺手。

根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，今年1-11月昆明掛拍的法拍房有3248套，成交才1242套，成交率僅為38.2%，而成交均價(jià)為7472元/平米，不僅大大低于新房均價(jià)，也明顯低于二手房價(jià)格。

2025年1-11月部分城市法拍房源成交情況統(tǒng)計(jì)（中指院圖表）

有房產(chǎn)中介說，有些法拍房為了提高成交率，申請(qǐng)執(zhí)行人在評(píng)估階段就要求房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)盡可能壓低評(píng)估價(jià)，而在掛拍的時(shí)候，首拍價(jià)格又往往只有評(píng)估價(jià)的80%或者75%，但昆明法拍房首拍成交率很低，絕大多數(shù)都會(huì)進(jìn)行二拍，二拍不成功又會(huì)變賣，此時(shí)掛拍價(jià)格又要在首拍價(jià)的基礎(chǔ)上再打折，有些法拍房的二拍價(jià)格只有評(píng)估價(jià)的5.6折，明顯低于正常二手房的成交價(jià)。

滇池晴翠一套法拍房的二拍價(jià)格只有評(píng)估價(jià)的56%

昆明多家中介感慨說，再好的小區(qū)，以往再堅(jiān)挺的價(jià)格，哪怕是只有一套法拍房出現(xiàn)，都會(huì)立刻拉低這個(gè)小區(qū)的二手房價(jià)格。有些樓盤法拍房很多，房價(jià)更是跌跌不休。而且法拍房和二手房還會(huì)出現(xiàn)彼此推動(dòng)跌價(jià)的情況，小區(qū)一旦有低價(jià)法拍房出現(xiàn)，二手房為了成交就只好跟著降價(jià)，可是二手房普遍降價(jià)后，又會(huì)造成該小區(qū)法拍房評(píng)估價(jià)的進(jìn)一步下跌，出現(xiàn)惡性循環(huán)。

雖然法拍房總體成交量無論與昆明新房還是二手房相比，都只是個(gè)小數(shù)目，中指院給出的數(shù)據(jù)是今年1-11月昆明法拍房僅成交1242套，而同期昆明二手房的成交套數(shù)則多達(dá)43186套，法拍房成交量僅有二手房成交量的2.9%；同期昆明新房成交量是25099套，是法拍房成交量的20倍以上。但法拍房價(jià)格透明，成交記錄公開，即便是多次流拍，價(jià)格仍對(duì)該套房所在樓盤，甚至周邊房價(jià)有很大殺傷力。

高檔房產(chǎn)在法拍時(shí)貶值更為嚴(yán)重

正因?yàn)榉ㄅ姆康膬r(jià)格殺傷力太大，曾有媒體報(bào)道稱杭州某高檔小區(qū)的業(yè)主為了阻止該小區(qū)房價(jià)下跌，曾商議籌資將該小區(qū)一套法拍房買下來。雖然這只是個(gè)極端案例，但也足以說明法拍房對(duì)房價(jià)的影響遠(yuǎn)超其市場占比。

昆明法拍房的數(shù)量位居全國前列，而且越來越多，在中指院的統(tǒng)計(jì)中，今年1-11月昆明法拍房（住宅）掛拍量有3248套，位居全國前十，而去年全年也才3092套。數(shù)量不斷增加價(jià)格卻越來越低的法拍房，成為昆明房價(jià)的真正殺手。

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