在市場的有序規(guī)律運轉(zhuǎn)中，雖市場規(guī)律是市場主體生存的主線，但也離不開國家宏觀調(diào)控的“推波助瀾”，作為市場的一份子，樓市亦是如此。樓市風(fēng)云中，政府的宏觀“手段”，有著不一樣的影響力。觀即去年各省市、各級政府，出臺的關(guān)于樓市的政策不勝枚舉，今年亦是如此，不過今年主要還是致力于樓市的去庫存，各地出臺的政策以樓市調(diào)控為主，部分城市已“二次調(diào)控”，如上海、杭州等地，也不斷在加碼樓市調(diào)控政策。就云南區(qū)域的昆明而言，今年2月昆明市政府發(fā)布的“46條”穩(wěn)增長舉措以及公積金的新政上調(diào)了公積金貸款上限、發(fā)布房地產(chǎn)去庫存若干意見等多方面助力昆明樓市。此外，昆明執(zhí)行新的新商品房購銷合同、“以購代建”等政策手段持續(xù)加碼昆明樓市。

★政策一：昆明“46條”穩(wěn)增長舉措

昆明市穩(wěn)增長促發(fā)展若干政策措施的通知

今年2月末，昆明市政府發(fā)布了“關(guān)于昆明市穩(wěn)增長促發(fā)展若干政策措施”的通知。該通知包括社保優(yōu)惠、對外開放、降低商品房庫存、加強土地保障、創(chuàng)業(yè)、工業(yè)等20個層面內(nèi)容，共計46政策措施。

發(fā)布的“46條”政策中，第22條至地38條的內(nèi)容與昆明樓市有關(guān)。主要涉及房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展、降低商品房庫存、土地保障層面，且給出多個利好舉措。子啊促進房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展舉措明確了土地已出讓的城中村改造項目容積率調(diào)整的，調(diào)整差價正值由企業(yè)補繳，差價負值由財政退還。

該通知中降低商品房庫存舉措包括商住貸款首付比例的調(diào)整、財政補貼、鼓勵租賃市場等方面。如住房公積金貸款和商業(yè)貸款的首付款比例均按照20%執(zhí)行；購房人已有一套住房且商業(yè)住房貸款未結(jié)清，申請住房公積金貸款購買自住住房的，住房公積金貸款首付款比例由40%下調(diào)為30%。購買商品房非人防車位，按建筑面積每平方米給予補貼160元等。

此外，該通知還調(diào)整和規(guī)范了用地政策，加強土地保障。包括國有建設(shè)用地使用權(quán)以拍賣方式出讓土地的，競買人數(shù)不做限定；明確因城市規(guī)劃修改造成項目土地閑置的處置方式、明確通過出讓方式取得的土地用途變更方式；規(guī)范項目開竣工時限等多個層面。昆明“46條”穩(wěn)增長措施中，提出的多條房地產(chǎn)相關(guān)的利好政策，對于準(zhǔn)備置業(yè)房子或車位的置業(yè)者，以國有土地的招拍掛、商品房的去庫存等都有一定的利好。

★政策二：昆明公積金新政

公積金（圖源于網(wǎng)絡(luò)）

在樓市去庫存的洪流中，住房公積金扮演著一定的角色，影響的大與否各地不一。從2015年12月10日施行昆明公積金新政，將昆明公積金單雙職工的貸款額度分別提至40萬元、80萬元，下調(diào)住房公積金個人住房貸款按揭樓盤保證金比例等公積金政策；到今年2月昆明“46條”穩(wěn)增長舉措中提及的公積金貸款首付比例、二套房首付比例等地調(diào)整，以及今年內(nèi)數(shù)次放寬公積金個人住房貸款受理條件等，昆明不斷放寬公積金政策，以期可促進樓市的去化。

具體來看，今年以來，昆明“46條”提及將住房公積金貸款和商業(yè)貸款的首付款比例均按照20%執(zhí)行，二套房首付比例由40%降至30%；而后7月18日起公積金申貸繳存期限由6個月下調(diào)至3個月，即足額繳存滿3個月就可申請公積金貸款購房；而后10月26日起，昆明公積金貸款進一步放寬為全省范圍繳存均可使用；緊接著10月31日起，昆明物管費可用公積金付，每年2500元無須物業(yè)證明。

由此來看，昆明的公積金政策今年以來就已數(shù)次調(diào)整，不斷放寬條件，擴大受益面。一定程度提高了公積金的使用率，增強開發(fā)商與公積金的合作的積極性；但新政對于昆明樓市去庫存的效果似乎未達預(yù)期。

★政策三：“以購代建”

以購代建，并非今年首次提出。據(jù)了解，以購代建的概念在2014年、2015年云南“省八條”，以及2015年12月昆明出臺的“關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見”中都有提及，而首次落地實施在今年1月。

今年1月，昆明市房屋交易中心發(fā)布“關(guān)于提供用于棚戶區(qū)改造相關(guān)房源信息的通知”，公開向開發(fā)商收集棚改安置房，該通知提及，各地政府將采取棚戶區(qū)改造服務(wù)的方式，集中收集產(chǎn)權(quán)清晰、質(zhì)量優(yōu)良、戶型合理、功能齊全、配套完善、交通便利、價格合適的在建或已建成普通商品房作為棚戶區(qū)改造安置房。

在今年6月昆明市發(fā)布的房地產(chǎn)去庫存若干意見中，第二大舉措就提及“鼓勵以購代建、貨幣化安置”。內(nèi)容提及自2016年起，不再新建公租房，對新增中低收入住房困難家庭以提供貨幣化租賃補貼和實物配租相結(jié)合；安置對象選擇貨幣補償或“以購代建”安置的，在規(guī)定時間內(nèi)完成搬遷等，將有貨幣獎勵等多個方面。

★政策四：昆明“百億棚改計劃”

昆明“百億棚改計劃”

舊城改造、棚戶區(qū)改造一直是城市化進程中重要的建設(shè)項目。今年10月，昆明市住建局發(fā)布了“關(guān)于昆明市2016-2017年棚戶區(qū)改造項目（一期）政府購買服務(wù)的購買計劃”。據(jù)發(fā)布內(nèi)容，昆明市住建局計劃采購的棚改項目共有13個，范圍涉及“三區(qū)一縣”即官渡、盤龍、呈貢、宜良縣，具體為五華區(qū)大塘、谷堆存棚改項目、陳家營、沙河村棚改項目、大德寺、翠湖北門地塊棚戶區(qū)改造項目二期、沙溝梗蓮園村棚改二期、崗頭村棚改二期、潘家灣小新村棚改、棕樹營棚改、趙、李家堆村棚改二期；盤龍區(qū)羊腸小村棚改項目；呈貢新區(qū)雨花四號地塊一期棚改項目。

“百億棚改計劃”的安置方式為貨幣安置，貨幣安置安置總套數(shù)13946套，貨幣安置總面積1510560.86平米，總投資金額1013992.01萬元（約合101.4億元）。其購買的主體昆明市住建局，委托昆明土投公司的下屬公司云南滇信公司投資有限公司（下稱云南滇信）作為承接主體，組織實施該項目。在繼購買計劃發(fā)布1個月后，中國政府網(wǎng)發(fā)布了《昆明市2016-2017年棚戶區(qū)改造建設(shè)項目（一期）政府購買服務(wù)協(xié)議》。據(jù)協(xié)議內(nèi)容，云南滇信完成項目建設(shè)后，市住建局將分25年逐年向云南滇信支付購買費用。

★政策五：“昆明總體規(guī)劃”

城市的發(fā)展離不開規(guī)劃，規(guī)劃于城市發(fā)展而言充當(dāng)著重要的角色。今年初，據(jù)昆明市規(guī)劃局的消息，《昆明城市總體規(guī)劃（2011—2020）》已上報住建部待國務(wù)院審批；在專項規(guī)劃方面，已完成《昆明歷史文化名城保護規(guī)劃》、《昆明滇池風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》、《昆明城市近期建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）》、《昆明城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃》等，以及區(qū)域綜合交通體系規(guī)劃、生態(tài)園林城市綠地建設(shè)規(guī)劃、地下空間開發(fā)利用專項規(guī)劃等多個層面的規(guī)劃。該規(guī)劃的控制性詳規(guī)已覆蓋了城市總體規(guī)劃確定的430平方公里建設(shè)用地。

按照昆明城市總體規(guī)劃，未來，昆明城市發(fā)展的空間布局結(jié)構(gòu)將發(fā)展成“一核五軸三層多心”，形成“中心城區(qū)—都市區(qū)—市域”三個發(fā)展層次。而中心城區(qū)也將沿著“南延、北拓”方向發(fā)展，即引導(dǎo)城市空間向東南方向的呈貢地區(qū)延伸，有機疏散主城區(qū)的城市功能；利用交通優(yōu)勢，吸引城市向東北方向的大板橋地區(qū)和空港經(jīng)濟區(qū)拓展。

昆明城市總體規(guī)劃中對城區(qū)建設(shè)用地的比例作了調(diào)整，如下調(diào)了居住用地的比例，將居住用地由35.42%下降為30.49%；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地由6.49%上升為12.45%等。同時，對中心城區(qū)430平方公里建設(shè)用地范圍內(nèi)的控制性詳細規(guī)劃的各種類市政設(shè)施用地和公共服務(wù)設(shè)施用地、公共綠地布局進行進一步完善與明確。

★政策六：昆明車位補貼

今年2月昆明發(fā)布的“46條”穩(wěn)增長舉措中，提及“購買商品房非人防車位，按建筑面積每平方米給予補貼160元”的車位補貼利好舉措；在8月，市住建局發(fā)布了“個人購買商品住房小區(qū)配建非人防地下車庫（位）補貼資金發(fā)放和管理實施細則”，該細則明確了購置商品住房小區(qū)配建非人防地下車庫的補貼詳細。

今年8月市住建局發(fā)布的關(guān)于“車位補貼”細則，其內(nèi)容顯示凡2016年3月1日起至2017年3月1日止，凡購買昆明市（縣）行政轄區(qū)范圍內(nèi)開發(fā)公司出售的商品房住宅小區(qū)配建的非人防地下車庫（位）的，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證后按證載建筑面積給予每平米160元的補貼，補貼面積最高不超過30平米（含30平米）。

綜上，相比往年發(fā)布的眾多大政策措施而言，今年的昆明政策一欄雖有很多在列，但大政策數(shù)量較少。除了昆明“46條”、公積金新政、以購代建、百億棚改計劃、車位補貼等政策措施外，與房地產(chǎn)休戚相關(guān)還有商品房明碼標(biāo)價、促進房地產(chǎn)發(fā)展的若干政策意見、容積率的調(diào)整等措施。綜合來看，今年發(fā)布的措施中，提及房地產(chǎn)的占大頭，或表明，去庫存仍是昆明樓市存在與要繼續(xù)面對的“大題”。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。