2016年，昆明樓市在房企分化中前行。經(jīng)歷快速變陣后，昆明樓市本土房企與外來(lái)房企各占半邊天的新秩序已經(jīng)形成。新秩序下，本土房企整體上對(duì)外來(lái)房企的威脅已經(jīng)淡去。但外來(lái)房企陣營(yíng)開(kāi)始劇烈分化，有人高歌猛進(jìn)，有人去意彷徨。在外來(lái)房企以收地收項(xiàng)目的方式攪弄風(fēng)云的同時(shí)，昆明城改主角頻現(xiàn)更替。另外，云南省屬國(guó)企也頻頻搶得頭條，圍繞云南城投、云南旅游、云南建投等展開(kāi)的故事幾乎貫穿了全年。
城改風(fēng)云
年初至今，昆明城改項(xiàng)目走馬換將的故事一樁接一樁。
棕樹(shù)營(yíng)城改項(xiàng)目走馬換將（圖為棕樹(shù)營(yíng)城改項(xiàng)目已拆除地塊）
奧宸開(kāi)發(fā)7年無(wú)果選擇離場(chǎng)之后，棕樹(shù)營(yíng)城改項(xiàng)目就先后進(jìn)行了5次招標(biāo)，重尋社會(huì)投資人。直到2016年年中，實(shí)力對(duì)外宣布其已成功接手棕樹(shù)營(yíng)舊城改造項(xiàng)目，并交納了6億元的招標(biāo)保證金。實(shí)力的接盤之舉讓項(xiàng)目迎來(lái)了重獲新生的機(jī)會(huì)，雖然棕樹(shù)營(yíng)改造項(xiàng)目眼下還未有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，但巨額的保證金卻能反應(yīng)出了實(shí)力開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的決定和底氣。
碧桂園接手沸城，現(xiàn)已復(fù)工（圖為沸城項(xiàng)目A1地塊）
著名的爛尾樓項(xiàng)目沸城的命運(yùn)也因?yàn)楸坦饒@而得以扭轉(zhuǎn)。有某上市房企要接手沸城的消息早在今年1月份就已經(jīng)傳出，次月，某上市房企的身份才被確認(rèn)為碧桂園。期間，碧桂園還針對(duì)前期團(tuán)購(gòu)業(yè)主是否愿意接受6980元/平米的合作建房?jī)r(jià)格展開(kāi)了問(wèn)卷調(diào)查，以此作為是否接手項(xiàng)目的先決條件。而直到碧桂園與艾亭地產(chǎn)簽訂合作協(xié)議，才讓這起外界看來(lái)充滿變數(shù)的接盤事件塵埃落定。10月前后，沸城復(fù)工。
邦盛出馬讓聞名全國(guó)的宏仁村城改項(xiàng)目成功改嫁。宏仁村改造項(xiàng)目始于2010年，因?yàn)楸唤裹c(diǎn)訪談和很多媒體關(guān)注報(bào)道，宏仁村一度全國(guó)聞名。改造過(guò)程中，該項(xiàng)目因拆遷問(wèn)題波折不斷，幾度擱淺。今年6月，宏仁村改造項(xiàng)目迎來(lái)了新的一級(jí)開(kāi)發(fā)社會(huì)投資人邦盛投資。在此之前，該項(xiàng)目已經(jīng)歷了中豪和鑫海匯兩任改造主體，均先后選擇離場(chǎng)。
相似的命運(yùn)，老螺螄灣片區(qū)改造也因?yàn)橥顿Y方的退出一再受挫，而不同的是，該項(xiàng)目新的投資改造主體仍然空懸。實(shí)際上螺螄灣片區(qū)原意向投資人昆明螺螄灣投資發(fā)展股份有限公司，在2015年12月15日就已經(jīng)正式退出片區(qū)二期改造，但這一消息在今年4月才由昆明市長(zhǎng)熱線確認(rèn)。而項(xiàng)目的另一個(gè)投資方錫聯(lián)地產(chǎn)于螺投之前一年就退出了片區(qū)改造。
改造主體的更替往往能給項(xiàng)目重新帶來(lái)希望的曙光，可有些項(xiàng)目卻在靠業(yè)主的力量艱難自救。
別樣幸福城業(yè)主5號(hào)地塊業(yè)主展開(kāi)自救（圖為項(xiàng)目停工地塊）
別樣幸福城就是當(dāng)下最典型的一例。該項(xiàng)目的自救行動(dòng)實(shí)際從2015年7月起就在醞釀，不過(guò)直到今年才有了重大進(jìn)展。首波實(shí)質(zhì)性的自救行動(dòng)中發(fā)生在今年5月，項(xiàng)目5號(hào)地塊800多戶業(yè)主中的500多戶預(yù)交了1700多萬(wàn)資金用于項(xiàng)目收尾工程。次月，項(xiàng)目5號(hào)地塊舉行了復(fù)工儀式，開(kāi)發(fā)商、施工方、業(yè)主代表三方也達(dá)成了協(xié)議，這場(chǎng)自救行動(dòng)看起來(lái)已經(jīng)無(wú)限逼近成功。然而業(yè)主自籌的資金最終還是無(wú)法完全覆蓋項(xiàng)目5號(hào)地塊的資金缺口，向官渡區(qū)申請(qǐng)墊資600萬(wàn)也遭到拒絕。眼看著計(jì)劃交房的日期過(guò)去，數(shù)百萬(wàn)元的資金缺口仍然無(wú)法解決，隨之又重新回到了甲乙雙方商談解決的老路上。
比起別樣幸福城，同樣采取了自救行動(dòng)的財(cái)興盛大廈的業(yè)主則要幸運(yùn)得多。與別樣幸福城不同的是，財(cái)興盛大廈已經(jīng)交付業(yè)主使用。不過(guò)，該項(xiàng)目在交付之時(shí)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，水電氣等配套設(shè)施都未完工，自然達(dá)不到竣工驗(yàn)收條件。2014年，業(yè)主成立自救維委會(huì)，按照誰(shuí)受益誰(shuí)出資的原則自行籌資1176.7萬(wàn)元恢復(fù)施工。項(xiàng)目350多戶業(yè)主3年累計(jì)自籌1500萬(wàn)資金，完成了30多項(xiàng)收尾工程，最后終于等來(lái)了竣工驗(yàn)收。
以上兩例典型的業(yè)主自救行動(dòng)雖然都具有樣本意義，卻并不具備推廣的價(jià)值。畢竟自救過(guò)程中的任何一個(gè)程序受到阻礙都有可能讓最低限度的自救目標(biāo)化為泡影。
本土房企和外來(lái)房企的退與進(jìn)
2016年，在昆本土房企和外來(lái)房企無(wú)不是在圍繞“進(jìn)與退”展開(kāi)布局。
碧桂園15盤戰(zhàn)略布局圖
外來(lái)房企中，入昆較晚的碧桂園胃口最大，在發(fā)布15盤戰(zhàn)略版圖的同時(shí)還積極考察云南各州市，并豪言未來(lái)每個(gè)縣都要有一個(gè)碧桂園。8月至今，碧桂園在昆明已經(jīng)先后有鳳凰灣、都薈和紫臺(tái)3個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品上市。而半山龍庭和御龍半山也都有在明年入市的打算。
昆明萬(wàn)科也在今年一改過(guò)去不慌不忙的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，其通過(guò)拿地、收購(gòu)、合作等手段在短短半年的時(shí)間里迅速確定了3個(gè)項(xiàng)目，目前已經(jīng)有2個(gè)項(xiàng)目上市。去年兩次拿地的恒大在2016年并未手軟，其擲11.35億元斬獲了官渡區(qū)官渡街道辦的435畝純住宅用地，或?yàn)?a href="http://www.hhclub.cn/house/view-1493.html" target="_blank">恒大御景灣的建設(shè)用地。藍(lán)光也加入了擴(kuò)張較為激進(jìn)的房企行列，其分別在今年2月4日和8月19日兩次出擊，往土地市場(chǎng)砸進(jìn)了十多個(gè)億。拿地后，項(xiàng)目進(jìn)展迅速，藍(lán)光林肯公園已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)銷售，藍(lán)光水岸公園產(chǎn)品也有意在年底前投放進(jìn)市場(chǎng)。
在已入昆外來(lái)房企加速布局的同時(shí)，外來(lái)房企第二波入昆大幕又拉開(kāi)了。今年來(lái)，昆明至少又迎來(lái)了融創(chuàng)、新城控股、北京中建、首創(chuàng)和京奧港5家外來(lái)房企。
他們當(dāng)中，融創(chuàng)通過(guò)收購(gòu)融科智地正式進(jìn)入昆明，其昆明公司已經(jīng)于11月成立，接手昆明聯(lián)想科技城的工作也已經(jīng)展開(kāi)，而除了聯(lián)想科技城以外，融創(chuàng)也在積極尋找開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。新城控股通過(guò)拿地入昆，將在153畝商住綜合用地上建吾悅廣場(chǎng)。北京中建地產(chǎn)以4.5億元的代價(jià)買入了三峽昆明項(xiàng)目全部股權(quán)，中建·龍熙壹號(hào)臨時(shí)售樓部已經(jīng)開(kāi)放。京奧港從百尚置業(yè)手中接手其位于巫家壩片區(qū)的百尚城項(xiàng)目，昆明公司已經(jīng)于今年6月注冊(cè)成立。
在房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌中，有房企高歌猛進(jìn)也會(huì)有房企鎩羽而歸。
蘇寧環(huán)球退還昆八中地塊（圖為地塊現(xiàn)狀）
蘇寧環(huán)球昆明項(xiàng)目還未開(kāi)發(fā)就已折陣。其在2010年12月18日通過(guò)多輪競(jìng)爭(zhēng)，以12.9億元的價(jià)格獲得了如安街原昆八中地塊約46畝的土地使用權(quán)，成為當(dāng)年的單價(jià)地王。但拿地至今6年的時(shí)間，地塊一直閑置，還曾被列入昆明閑置土地處理名單。這期間也不是沒(méi)有蘇寧環(huán)球要退地的傳言。不過(guò)，真正將傳言坐實(shí)的是今年年初五華區(qū)政府發(fā)布的一則有關(guān)昆八中地塊的招商項(xiàng)目書�？墒侵钡�10月份，退地一說(shuō)才獲得蘇寧環(huán)球公告正式確認(rèn)。
再看本土房企。昆明樓市進(jìn)入“寡頭”時(shí)代后，俊發(fā)、云南城投、子元、實(shí)力等幾家實(shí)力房企雖還能撐起門面，但更多的本地房企不是割肉賣地，就是收縮版圖。
在過(guò)去有著輝煌戰(zhàn)績(jī)的本土房企昆明城建股份也開(kāi)始力不從心，深陷停工危局被業(yè)主維權(quán)。其新開(kāi)發(fā)的云南映象城市公園廣場(chǎng)延遲一年交房不說(shuō)，原規(guī)劃中的云南映象柳溪湖地塊也割讓給了勢(shì)頭強(qiáng)勁的碧桂園。
中豪置業(yè)的版圖則是急劇收縮。云南中豪置業(yè)旗下螺螄灣商貿(mào)城三期220畝閑置土地獲國(guó)土局確認(rèn)已收回。而除了退地220畝，中豪置業(yè)還從1400多畝的中望城項(xiàng)目中退出。單就這一年來(lái)說(shuō)，中豪置業(yè)在昆明的開(kāi)發(fā)用地就驟減了1600多畝。
進(jìn)、退之間，房企分化繼續(xù)加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度進(jìn)一步提高。在這樣的背景下，昆明的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)更多地落在了大房企手中，而中小房企尤其是本土資質(zhì)一般的中小房企生存空間被擠壓得越來(lái)越窄。
省屬國(guó)企大動(dòng)作不斷
今年，云南建工、十四冶、西南交建、云南城投和世博旅游集團(tuán)幾家省屬國(guó)際國(guó)企大動(dòng)作接二連三。
年初，云南建工、十四冶和西南交建3家省屬國(guó)企合并為云南建投集團(tuán)。合并后的云南建投集團(tuán)注冊(cè)資金達(dá)100億元，有全資子公司、控股公司和直管企事業(yè)單位70余個(gè)，各類施工資質(zhì)140余個(gè)。在完成重組之后，云南建投集團(tuán)十分活躍，各處簽訂大單，積極拓展海外市場(chǎng)，旅游地產(chǎn)也異軍突起，開(kāi)發(fā)規(guī)模直追云南城投。
本就手握重兵的云南城投將會(huì)展業(yè)越玩越大。在接手關(guān)上老昆明國(guó)展，控股成都會(huì)展之后，云南城投旗下已擁有包括昆明滇池國(guó)際會(huì)展中心、昆明國(guó)際會(huì)展中心和成都會(huì)展在內(nèi)的三大會(huì)展方陣。經(jīng)過(guò)對(duì)滇蜀會(huì)展的大手筆整合，云南城投在云南的會(huì)展業(yè)領(lǐng)軍者地位已難撼動(dòng)。
除了一統(tǒng)云南會(huì)展江湖，云南城投還在今年披露了一筆大宗交易，交易對(duì)手是銀泰集團(tuán)。云南城投擬一次性吞下銀泰集團(tuán)旗下的的8個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。如果交易完成，云南城投在省外有權(quán)益的項(xiàng)目將增至22個(gè)，遍及9省13城。而云南城投通過(guò)此次收購(gòu)也首次進(jìn)入了華東市場(chǎng)。
另一家省屬國(guó)企世博集團(tuán)的股權(quán)結(jié)構(gòu)則發(fā)生了根本性地變化。華僑城云南公司擬通過(guò)增資擴(kuò)股的方式，向世博旅游集團(tuán)增資74.6億元，取得世博集團(tuán)51%的股權(quán)。本次權(quán)益變動(dòng)之后，華僑城集團(tuán)將成為世博集團(tuán)的控股股東，云南旅游的實(shí)際控制人世博集團(tuán)也將變更為華僑城集團(tuán)。而由此，云南旅游將加入央企行列。隨著華僑城的入主，世博集團(tuán)的主要開(kāi)發(fā)陣地世博新區(qū)也有望加速發(fā)展。
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