媒體：從廣義上來看，貨幣超發(fā)與流動性泛濫被認為是房地產(chǎn)成交與房價上漲的推手，中國金融與貨幣政策是否需要調整？未來會維持怎樣的政策基調？

沈建光：未來貨幣政策空間需要考慮經(jīng)濟增長情況、通脹情況以及全球量化放松的情況。從目前來看，由于實體經(jīng)濟運行仍令人擔憂，且有可能超出決策層早前預期，而通脹仍然可控，未來貨幣政策可能會考慮降息。原因在于當前部分中小企業(yè)融資成本較高，如一年期基準貸款利率為6%，加上2.9%的PPI通縮，實際利率接近9%。

另外，當前存在大企業(yè)相對容易獲得貸款，但未進行投資反而將錢通過信托等表外產(chǎn)品高價貸給小企業(yè)，造成了資金重復計算，也是當前流動性充裕而投資疲軟的原因之一。而發(fā)達國家降息潮之下，也加大了資本流入的壓力。當然，在降息的同時也可以加快利率市場化進程，繼續(xù)提高存款利率上浮范圍，進而加快金融改革進程。

媒體：調控房地產(chǎn)的一個關鍵是金融控制，如收緊房企融資和購房貸款等，從現(xiàn)實情況分析，您覺得這些措施能起到多大作用？

沈建光：從購房者來看，我早前做過研究，中國的房價是豪宅不貴，陋室難求，低收入群體相對支付能力有限，而高端商品房相對于其購買者來講泡沫并不嚴重。而中國居民購房的按揭比例低于發(fā)達國家，有三分之一的購房者采取現(xiàn)金支付。因此，限貸主要對一線城市的剛性需求影響較大，對高收入群體影響有限。

對開發(fā)商來講，由于吸取了早前金融危機的經(jīng)驗，也更注重確�，F(xiàn)金流的周轉，避免再次出現(xiàn)2008-2009年的資金困境。同時，當前開發(fā)商融資渠道也在增加，信托、海外融資、房地產(chǎn)金融都提供了銀行信貸融資以外的更多途徑，因此，收緊房企信貸對開發(fā)商是有所影響，但可能小于從前。

未來政府應該通過增加土地供給和信貸供給來促進房地產(chǎn)供給，同時通過房產(chǎn)稅控制投資需求來調控房地產(chǎn)，而非用控制房產(chǎn)的供給和限購來達到目的。

媒體：房地產(chǎn)與金融的關系日益密切，在這種趨勢下，企業(yè)應如何適應并尋求突破點？在您看來，未來房地產(chǎn)金融改革的方向是什么？

沈建光：中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展前景也十分廣闊，比如房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、按揭貸款證券化、私募房地產(chǎn)開發(fā)基金等。美國這方面發(fā)展比較早，也相對成熟，可以有很多金融產(chǎn)品借鑒，當然也要注意相關風險的防范。

媒體：本屆博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改革時代的地產(chǎn)新力量”，在推進改革的過程中，您覺得中國房地產(chǎn)的“新力量”會體現(xiàn)在哪些方面？

沈建光：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與中國經(jīng)濟增長與結構轉型密切相關，尤其在制造業(yè)產(chǎn)能過剩嚴重的情況下，是經(jīng)濟穩(wěn)增長的重要支柱。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展要結合經(jīng)濟轉型的三個方面，即外需轉向內需、投資轉向消費、制造業(yè)轉向服務業(yè)，在城鎮(zhèn)化進程中成為新的增長點，同時促進這三大轉型，成為“改革時代的地產(chǎn)新力量”。