昨天，呈貢的第二個第四代住宅項目——中通聯(lián)大書山過規(guī)，17棟清一色的第四代住宅引人矚目，7.8萬平米建筑面積，約700多套住宅的規(guī)模，也超過呈貢首個過規(guī)的第四代住宅項目——邦泰·春華序棠。

中通聯(lián)大書山總共有17棟住宅

和昆明已經(jīng)過規(guī)的第四代住宅項目相比，聯(lián)大書山的土地條件和規(guī)劃條件無疑更好，規(guī)則的地塊、僅2.1的容積率給了聯(lián)大書山良好的發(fā)揮空間，所以整個項目都是9-10層的洋房，而樓間距卻至少做到了19米左右，不能不讓人感嘆：昆明真正的好房子其實基本都出現(xiàn)在呈貢——這也沒辦法，誰讓呈貢的土地資源更豐富，規(guī)劃管控更寬松呢？

聯(lián)大書山全部是第四代住宅設(shè)計

從目前已經(jīng)公開的規(guī)劃設(shè)計信息看，中通聯(lián)大書山還是很讓人期待的，再加上項目又在呈貢中軸線旁邊，兩條地鐵經(jīng)過，配套（學(xué)校、商業(yè)）條件不錯，只要價格合理，肯定會暢銷。

但問題恰恰在于，聯(lián)大書山賣多少才好呢？

探討這個問題之前，我們先來看看呈貢的房價行情。根據(jù)克而瑞上個月發(fā)布的昆明主城各區(qū)房價地圖，呈貢的新房均價還不到8000元/平米，遠低于其他四區(qū)。具體到各個片區(qū)，呈貢只有大漁片區(qū)因為有別墅類產(chǎn)品，成交均價能夠過萬，其他片區(qū)都低于1萬，聯(lián)大書山所在的呈貢中心板塊，房價也才8633元/平米。

今年2月呈貢各個板塊的新房成交均價（圖源：克而瑞）

但呈貢的房價并不是一直這么低，直到2021年初，呈貢新房均價仍至少在每平米1萬以上，新城區(qū)更是高達1.3萬/平米。聯(lián)大書山旁邊，同樣是中通投資開發(fā)的中通世紀(jì)廣場，最高時賣到1.6萬/平米，可以說吃盡了呈貢樓市高峰時期的紅利，可是到了今年，同樣是中通世紀(jì)廣場的尾房，2月份的成交均價只有8255元/平米。

2021年2月呈貢各個板塊的新房（住宅）均價（圖源：克而瑞）

呈貢的房價為什么過去兩年降了這么多？首要原因當(dāng)然是大環(huán)境，其次則是呈貢的新房需求不足，而存量房源又比較多，導(dǎo)致從兩年前開始，就有部分樓盤大幅度降價跳水，比如大學(xué)城片區(qū)的光明璟宸，早在2021年底就將房價殺到了最低不到8000元的水平，之后多個樓盤連續(xù)跟進降價。

給呈貢新房價格帶來更沉重打擊的是去年上市的邦泰兩個新項目，邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云的均價都在8000元/平米上下，由于這兩個樓盤的位置和配套都光明璟宸好得多，如此低的價格一下就讓呈貢的房價整體拉低到了1萬元以下。

如果按照當(dāng)前呈貢的房價行情，聯(lián)大書山的定價肯定高不了，但中通投資幾個月前不惜溢價也要搶地，規(guī)劃設(shè)計上也迅速趕上了第四代住宅的潮流，項目品質(zhì)至少從過規(guī)信息看是不錯的，放在目前昆明幾個第四代住宅項目中也屬于一流水準(zhǔn)，如果還是只能賣不到1萬的價格，肯定是不甘心的。

聯(lián)大書山外觀效果圖

而且上聯(lián)大書山是溢價拿地，樓面地價已經(jīng)到了3000多一平米，第四代住宅的建設(shè)成本又高于普通住宅些，核心地段以及雙地鐵、名校等配套優(yōu)勢也應(yīng)該在房價上有所體現(xiàn)，所以項目定價無論如何也要過萬才算及格，中通估計還幻想再觸摸一下旁邊中通世紀(jì)廣場當(dāng)年曾經(jīng)達到的房價高度——1.6萬/平米。

但這意味著聯(lián)大書山至少要比當(dāng)前呈貢新房均價要高幾千塊，甚至要翻番才行，就算有第四代住宅+核心地塊+雙地鐵+配套優(yōu)勢加持，難度肯定也不是一般的大，更何況去年呈貢的銷冠樓盤——均價只有8000多的邦泰·悅九章·彩云還沒有賣完，今年邦泰在呈貢還有兩個新項目。

不過今年的邦泰已經(jīng)不是去年的邦泰，邦泰在呈貢的兩個項目中有一個也是第四代住宅，肯定也不會和邦泰·悅九章·彩云賣一樣的價格，所以邦泰今年也有將呈貢的房價拉起來的愿望。

只不過房價砸下去容易，拉起來至少要費雙倍的力氣吧。

邦泰在呈貢的第四代住宅項目——春華序棠

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