五甲的地最終9-25億元的高價(jià)成交,加上相關(guān)稅費(fèi),地價(jià)應(yīng)該是超過(guò)10億.這個(gè)價(jià)格在昆明土地拍賣(mài)與轉(zhuǎn)讓的歷史上是非�？涨暗�,昭通的這位馬老表也因此一夜成名,成為昆明地產(chǎn)的年度財(cái)神.

拍地之后,昆明的地產(chǎn)商普遍是兩個(gè)觀點(diǎn),一是覺(jué)得藏龍臥虎,一山更有一山高,土地市場(chǎng)餓死錢(qián)少的,賺死錢(qián)多的.另外一個(gè)觀點(diǎn),就是懷疑這個(gè)地到了100W每畝的條件下,到底還能不能做呢?

說(shuō)直接一些,五甲塘這900多畝地到底植多少錢(qián)?

毫無(wú)疑問(wèn),這個(gè)100W的地價(jià)是昂貴的.相同地塊的地價(jià)幾乎是在40-60W之間,體育城和世紀(jì)城就不說(shuō)了,在100W的地價(jià)的前提下,容積率僅有1,同時(shí),這個(gè)周邊的土地現(xiàn)狀比較差,具備銷(xiāo)售條件估計(jì)至少還需要一年的時(shí)間,幸好旁邊有一個(gè)公園,這算是對(duì)這個(gè)地塊的低密度用地條件的一個(gè)重要支撐.但這個(gè)支撐其實(shí)也是非常有限的.即便滇池路和金殿的世博版塊的最好的位置,在這個(gè)價(jià)格上,昆明的開(kāi)發(fā)尚也未必敢接招.

這樣一說(shuō),似乎是這個(gè)礦老板幾乎是一時(shí)沖動(dòng)惹禍,十個(gè)億買(mǎi)了這一身螞蟻,死到臨頭尚未知.

但事實(shí)決非如此.

首先,中國(guó)的土地政策正處在重大變革的前夜.為了保證市場(chǎng)公平,涉及土地出讓的相關(guān)稅費(fèi)和補(bǔ)償都將要有大幅度的提升.土地的獲得成本在2007年,將比2006年有巨大的變化.

其次,政府推出來(lái)用于拍賣(mài)的地塊,比大多開(kāi)發(fā)商捏在手上的大量831的地,更干凈,更有保障.沒(méi)有交地和拆遷的壓力,開(kāi)發(fā)商有更多的自主力,能夠有一個(gè)比較靠譜的開(kāi)發(fā)計(jì)劃和相對(duì)準(zhǔn)確的時(shí)間表.換句話(huà)說(shuō),誰(shuí)都知道順城和東莊的地好,但事實(shí)做下來(lái),這樣的地塊昆明又有幾人能夠盤(pán)得動(dòng)呢?

再次,國(guó)家的相關(guān)政策,對(duì)1.2以下的溶劑率的土地將有非常嚴(yán)格的管理,即將出臺(tái)的政策還涉及到稅收等很多相關(guān)的方面.國(guó)六條提出的3/7開(kāi)90M2住宅比例,至少在三年內(nèi)是不會(huì)有太大的變化的,昆明城建規(guī)劃主管部門(mén)拍腦袋搞了一個(gè)倒4/6,據(jù)說(shuō)搞了一眾相關(guān)人等寫(xiě)小楷,但對(duì)很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),這等于是救命的地方政策,這樣的政策過(guò)了年去,怕是沒(méi)有人再敢做了,在這一點(diǎn)上,時(shí)間就是一條看不見(jiàn)的REDLINE,得到多一點(diǎn)時(shí)間就有機(jī)會(huì)成功.

第四,昆明的別墅聯(lián)排別墅住宅的價(jià)格在過(guò)去的這一年里,價(jià)格漲得非常厲害.2003年到2006年幾乎是每年漲1000元,從當(dāng)時(shí)的3000多,現(xiàn)在的聯(lián)排別墅,幾乎沒(méi)有低于6000的了.在這個(gè)價(jià)格的前提下,來(lái)算五甲塘這塊地的帳,即便是100W的地價(jià),都是有非常大的利潤(rùn)空間的.不用質(zhì)疑.

最后,關(guān)于農(nóng)民交地的過(guò)程.五甲是政府拍賣(mài)的地,交地有政府承諾完成.有一定的行政意味,有很大的保證.但廣福路周遍的土地,由開(kāi)發(fā)商自行進(jìn)行征地的項(xiàng)目就要作好艱苦工作的準(zhǔn)備了.農(nóng)民同志們的聰明智慧是絕對(duì)代表了中華民族的最高標(biāo)準(zhǔn)的,絕對(duì)不會(huì)放過(guò)任何一個(gè)賺錢(qián)的機(jī)會(huì),而且,似乎農(nóng)民兄弟的行為不太受到法律的約束,說(shuō)變就變,想反悔就反悔.既然五甲的地已經(jīng)拍賣(mài)到了100W的水平,那么,這個(gè)價(jià)格就是農(nóng)民兄弟們新的心理價(jià)位,周遍項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商,要想低價(jià)格征地的如意算盤(pán),估計(jì)是要重新打打了.

說(shuō)到底,五甲這個(gè)地的地價(jià)雖然高,但是是有一定的合理性的.或許大家算帳的方法各有不同,但開(kāi)發(fā)商和礦老板最終還是在最后的一刻短兵相見(jiàn),19輪血腥的撕殺下來(lái),昆明土地市場(chǎng)血流成河.

這次對(duì)決,最終以開(kāi)發(fā)商的失敗而告終也是在預(yù)料中的事.

想要來(lái)舉牌拍地的這些個(gè)昆明開(kāi)發(fā)商,無(wú)論泰信俊發(fā)長(zhǎng)豐星耀講真100%是沒(méi)有這個(gè)自有資金實(shí)力的.付出代價(jià)融來(lái)的資金,是沒(méi)有辦法與礦老板真金白銀的現(xiàn)錢(qián)相抗衡的.

我揣摩礦老板的心理,方正錢(qián)放在銀行里利息那么低,放在地上的回報(bào)應(yīng)該不會(huì)少吧?

當(dāng)然不會(huì)少,事實(shí)是回報(bào)相當(dāng)?shù)母?或許拍地之后的馬老板,會(huì)有些個(gè)恐慌和無(wú)助的短暫情緒波動(dòng),當(dāng)日出后看到的每天傳來(lái)的紅火樓市的節(jié)節(jié)勝報(bào),一定會(huì)是一個(gè)巨大的安慰.

對(duì)此,我只想對(duì)馬老板說(shuō):加油,好男兒,投身到火熱的社會(huì)主義地產(chǎn)建設(shè)中去吧!

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