在翠湖遇到仙人：昆明土地的戰(zhàn)爭

又有土地要推出了.

這次推出的六塊地，都在二環(huán)路周邊。有大有小，有貴有賤。
有去年二環(huán)路的三個地塊的拍賣在先，大家都觀望，不知道這幾個地塊的行情會不會保持去年那般的緊俏呢？
六塊地，有花樣，去年拍地到手的爺，各有各的打算。

去年拿到地的上海人和俊發(fā)的算盤當然是盡量想辦法，不要使今年推出的這兩個周邊的地塊價格低于去年。
上海人的金牛小區(qū)的地還好說，價格320W的地，不算高。但俊發(fā)拿下的490W的石匝地塊，不論是怎么看都是好高的。今年的地如果過于低，那么,樓面地價的巨大差值,已經(jīng)對石匝地塊形成毀滅性的打擊。
銀海和長豐的地，千算萬算少算了個民航限高的問題。雖然后來試過，希望通過變更規(guī)劃用地條件來改善拍賣地塊的物理條件。但是，規(guī)劃在多事之秋，而且公示掛牌的土地，指標又怎能是隨便動的呢？
關于變更用地條件就是"國有資產(chǎn)的流失"的這一說，當年倫華的一擲千金和今天倫華相關人士的結(jié)局，相信大家都看在眼里，土地和規(guī)劃的黑幕再多、再重，都有見青天的一日，不用江東去告發(fā)，自己也會付出代價。

過于沉迷這樣的邏輯,有時候都會自己困惑,這土地難道就是地產(chǎn)公司的魔獸世界,少數(shù)人的游戲,全體人民來買單?
所以，熱情褪去了，大家冷靜下來想想，這狗日的土地，到底是什么樣的一種游戲規(guī)則呢？

各路人馬蠢蠢欲動.
開發(fā)商如果不顧一切地想得到土地,是可以理解的.因為二環(huán)內(nèi)的項目又有問題了,既然清理整頓的土地都不能夠再報件，而且公司那么多人要吃飯,總得找個靠譜的地做做.
問題是,這樣的開發(fā)商存在嗎?這樣的開發(fā)商有多少?

各路地產(chǎn)中介的精英心思活動起來了,看看到底是誰今兒個出手闊綽,去年的馬老板就好象娛樂圈的郭XX，各種地產(chǎn)中介的劉嘉玲林之玲之流，準備好了吹牛拍馬的種種肉麻感嘆,已經(jīng)迫不及待,奮不顧身.

政府的土地爺們又怕又興奮.土地賣個好價錢,不知道算不算一個好的業(yè)績呢?而且昆明那么急迫地等待著要錢，新昆明建設、舊城改造、空港建設，政府領導的心很大，錢包里還在當啷作響著呢。

正經(jīng)的老百姓關心這些土地的不多,他們關心的更多是最終的住宅自己是否可以買得起.老岳父是正統(tǒng)的老****員,飯桌上聽著大家羅嗦房價和土地出讓的事,突然發(fā)驚人之語.
岳父說,土地多賣些錢,政府可以用來改善福利.
岳父又說,土地多賣些錢可以用來修路,所以將來的交通一定會有大的改善.
岳父的結(jié)論是,賣好二環(huán)的這六塊地,為兩會獻禮.

暈.
土地的事,從來都不是什么小事.多少年的權錢交易或者是貪污腐敗,大多都離不開"土地"這兩個字.
土地的價格就象是一個城市的價值,似乎一個地塊的價格攀升,就是一個城市政府的業(yè)績.

多年以前,大連是這樣做的.
那個時候的中國大多數(shù)城市都還在混沌的狀態(tài).大連的花園海港城市，走出了個明星市長，也形成了一個城市運營的典范模式。
后來青島想要學習，似乎就沒有那么幸運。
據(jù)說是民怨沸騰，政府的領導下課。

難道昆明也要走這樣的一個道路嗎？

只要大家認真分析這次推出的六塊土地,就可以看出在地價的組合中,就如同開發(fā)商低開高走控制房價一般,土地部門把一些比較次的土地,通過人為制造稀缺和釋放保護性政策信息的方法,試圖以次充好,推高地價.
難道是我的錯覺或者是我誤會了這個土地的價值估算意圖?
例如06號地塊,原廣豐的地塊,無論土地的交通組織,周邊環(huán)境等各個方面都比去年推出的滇池路金牛小區(qū)的地塊要差很多,不知道土地儲備中心有什么理由把起拍的地價從原來起拍的250W左右一畝,主觀地拉升到290W一畝?
又例如04號地塊,小壩地塊.除了因為比較靠近聯(lián)江去年在拍賣中創(chuàng)記錄的490W每畝的石匝地塊之外,并沒有任何資源支持這個地塊的價值比其他地塊要高出,超過300W每畝的起拍價,完全超出了250每畝的去年石匝立交地塊的價格,是否已經(jīng)遠遠超出這些土地的真實價值了呢?
這樣的土地價格,和人為地拉高土地價格的方式,是否可以理解為政府釋放出的一個信息,那就是,政府是希望通過招牌掛來炒高地價,就如同開發(fā)商是通過銷控房源,人為地拉高房價的做法一樣?
那么,是否可以理解為,昆明的房價是要通過土地價格的人為強行拉高,而獲得一次歷史性的爆漲呢?

而當昆明房價如果不幸達到3600元/M2,歷史性的獲得19%的增長,那么青島的結(jié)局是否會在昆明重演呢?
難道昆明的房價在土地部門的眼中,真的是低到了不主動推高都不行的地步了嗎?

你或許會說，仙人你站著說話不腰疼，你說這地不多賣點錢，難道要賤賣不成？

賤賣未必，因為道亦有道，土地自有其價值，城市的運營者要多賣一點錢的心情都理解。
只是，這個城市的營運者也同時是城市鄉(xiāng)親父老的父母官和人民公仆，是否在賣地做生意的同時，也該考慮下城市老百姓的生計和生活幸福指數(shù)呢？

昆明的房價,從統(tǒng)計數(shù)字中很難看出端倪.
但我們看看二環(huán)路的房價攀升的過程就不難發(fā)現(xiàn),房價的巨大泡末成分.
2004年,當二環(huán)路內(nèi)側(cè)的香舍推出的時候,2800元的均價賣得很不好.消費者尚不能接受這樣的高價格.2005年,楓藍國際推出的時候,3200元的價格使之成為年度賣得最差的價格樓盤之一.
2006年,隨著二環(huán)路三個指標地塊的推出,楓藍國際的價格已經(jīng)標升到了4200元每平方米.因為開發(fā)商從已經(jīng)拍賣的土地中測算,無論如何這幾個地塊的銷售價格都不可能底于4500元,房價一旦出現(xiàn)參照的指標,立刻就上去了.
那么,當二環(huán)路的房價在三年中從2800上漲到4800,漲幅已經(jīng)突破了71%,那么是什么樣的因素支持了這樣高的增長呢?這三年中,并沒有任何支柱產(chǎn)業(yè)的變化,也沒有任何相關巨幅經(jīng)濟成長的表現(xiàn),所以,有開發(fā)商用"補漲"來形容這個沒有任何理由的房價爆發(fā)性增長.
但,這個說發(fā)可信嗎?
或者說,難道還沒有任何的理由讓政府警惕,這個過度炒高的房價為昆明經(jīng)濟帶來的潛在危機?

兩會中，有廣州市長站出來，鼓勵市民不要買房，發(fā)誓要把廣州的房價降下去，響應中央政府的號召。這樣的話，仙人是愛聽的。雖然有辦公室的同事就在食堂里大聲確定這個市長是一個炒作自己的招數(shù)，那又怎樣，這樣的話對什么別有用心的人來說或許是炒作，但對普通的老百姓來說，或許就是就旱逢春雨，句句都到心坎里了呢？

對這樣大二環(huán)路周邊的土地，應該是解決城市普通老百姓居住問題的最好的位置。
一方面交通發(fā)達，住戶可以很好的利用城市的公交系統(tǒng)。另外一方面，這個位置的住宅，也被城市最重要的醫(yī)院學校包圍，是城市價值最好的延續(xù)。再說了，如果大部分人都在城市里工作，靠近城市生活，也給日益緊張的交通問題，帶來好的解決。

所以，為什么要把這樣的土地賣給追求暴利的地產(chǎn)老板呢？
為什么政府不可以用這些土地，組織一個激動人心的城市老百姓的住宅圈呢？

例如把容積率提高到6，例如對這些土地上住宅的銷售價格在拍賣的時候做相應的限制(例如銷售價格不可以超過2800元?).例如政府直接把這些地塊定義為經(jīng)濟實用住房的用地？

為什么政府就不可以隨時隨地都想著土地上的人的生活，而不是把全部注意力放在這些土地所代表的金錢價值這樣的粗淺的表現(xiàn)上？

為什么要把土地搞成開發(fā)商賺取私利的工具，而不是保持土地的溫情幸福的認同感呢？

真希望那些莫名其妙的高價炒作土地流拍.
這狗日的土地。