——專訪深圳至祥置業(yè)（昆明）公司總經(jīng)理周曼

2012年，昆明樓市降價開局。在金尚俊園與江東禧瑞都鏖戰(zhàn)白塔路的烽煙還未散去之時，昆明樓市更大規(guī)模的“降價促銷”行為正在愈演愈烈。兩會結(jié)束，總理“房地產(chǎn)調(diào)控不放松”的話語還在耳邊回蕩，備受打擊的開發(fā)商只有選擇低價入市、以價換量，在樓市寒冬中尋求機(jī)遇。眼看2012年昆明春季房交會即將來臨，作為一個地區(qū)樓市的風(fēng)向標(biāo)，房交會向來是為我們預(yù)報下一階段樓市走勢。針對政策大勢走向、昆明樓市走向、春交會行情等等問題，云南房網(wǎng)專訪了深圳至祥置業(yè)（昆明）公司總經(jīng)理周曼，與其同論2012昆明樓市。

房價下跌已成共識限購令會逐步取消

云南房網(wǎng)：兩會結(jié)束，溫家寶總理“房地產(chǎn)調(diào)控不放松”的話語猶在耳邊；對于2012年中國樓市，您認(rèn)為將呈現(xiàn)怎樣的趨勢？樓市調(diào)控會不會放松？房價會不會出現(xiàn)新一輪降價潮？

周曼：溫總理的這句話一出，可謂是震耳欲聾，因為總理在說這句話之前，樓市其實已經(jīng)“山雨欲來風(fēng)滿樓”了。雖是預(yù)測之中，但在兩會結(jié)束后的最后一天，總理用這么直接、這么深刻的話語去講這個事，確實出乎人們的意料。而且總理說這句話的時候，樓市正處在從“去年旺季不旺”向“今年淡季不淡”的過度階段，在樓市剛剛出現(xiàn)成交小陽春之時，總理一席話可謂給樓市降了一個大溫。因此我想，對于2012年來說，大家需要很清醒的看到，今年整個樓市發(fā)展趨勢應(yīng)該是不會太樂觀的，至少在整體宏觀調(diào)控下，房價將處于在整體下降趨勢，是今年大部分人可以達(dá)到的共識。不過，在這樣的一個前提下，我們還是期望即使在犧牲價格的前途下，至少能換來一個“量”的上漲，我覺得沒有成交是最可怕的。

我們說價格的高低，是隨著供求關(guān)系、買賣關(guān)系等方面在不同的階段出現(xiàn)一個正常的波動，我想這是吻合了所有商品的一個交易本性，因此我想，2012年整體來講，房地產(chǎn)的趨勢，從價格而言肯定是不太樂觀的。但我認(rèn)為，在開發(fā)商“以價換量”之后，樓市在成交上反而沒有那么悲觀。在樓市調(diào)控的主旋律下，去年還抱有僥幸心理的開發(fā)商，今年已經(jīng)在“調(diào)控不會松”的政策緊箍下，達(dá)成了“降價促銷”的共識。至于說房價會不會出現(xiàn)新一輪的降價潮，我倒認(rèn)為未必。目前就昆明而言，確實是有很多項目的價格在成本的邊緣，甚至有些項目為了以價換量，不惜虧本銷售，因此在這樣的市場背景下，再出現(xiàn)大量的降價，我認(rèn)為可能性不是太大。

云南房網(wǎng)：當(dāng)下，“房產(chǎn)稅試點增加”的消息甚囂塵上，就您看來，2012年，房產(chǎn)稅會不會取代“限購令”成為樓市調(diào)控的利器？

周曼：目前來說有兩方面的觀點，一方面講限購令的作用更大；當(dāng)然限購令只是一個短暫性、階段性的政策，它是一種行政命令，實際上是不符合市場規(guī)律的。目前市場上有一派人在“等”，他們認(rèn)為限購令取消之后勢必會迎來房價的暴漲；另一派人則認(rèn)為：限購令取消之后，樓市仍然會處在溫吞的狀態(tài)，不大會出現(xiàn)暴漲或者反彈。姑且不說這兩種聲音誰對誰錯，在我看來，在今年結(jié)束的時候，限購令整體逐漸取消的可能性還是比較大的。

就物業(yè)稅而言，據(jù)我在相關(guān)方面的了解，目前還只是一個概念，一個新的稅制的推行，確實涉及到方方面面和各方面的利益關(guān)系，包括還有一些歷史問題，都是影響到房產(chǎn)稅征收的因素。目前來說，房產(chǎn)稅征收的影響力，房產(chǎn)稅稅額的高低都是很多人在拭目以待的，因此，對于房產(chǎn)稅是否會取代限購令成為地產(chǎn)調(diào)控的利器，我反而看得不是那么嚴(yán)重。在限購令最終取消后，如果市場出現(xiàn)價格反彈，我認(rèn)為不一定是來自于房產(chǎn)稅的因素，而可能是本身的市場供應(yīng)關(guān)系，或者說是通過這一輪瘋狂的樓市降溫，可能讓買方市場和賣方市場都更加冷靜，推動了商品房本身價值得到一個公平合理的定義，最終得到供需雙方的平衡。也就是說，房產(chǎn)稅征收可能是樓市價格出現(xiàn)變化的影響因素，但作用并不會那么顯著。

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