一些項(xiàng)目價(jià)格接近成本購房時(shí)機(jī)已經(jīng)到來

云南房網(wǎng)：2012年，昆明樓市掀起“降價(jià)潮”。自金尚俊園低價(jià)入市搶得市場先機(jī)以來，江東禧瑞都、新亞洲歡樂城、奧宸·橙中央、格拉斯香水小鎮(zhèn)、春城慧谷、東盟森林等樓盤先后使出各種營銷手段，其最終目的就是要“以價(jià)換量”。您如何看待2012年開局昆明樓市的這一系列“降價(jià)促銷”行為？是否降價(jià)才是開發(fā)商唯一的出路？如果不是的話您覺得還有那些應(yīng)對(duì)樓市低潮期的策略？

周曼：我記得在08年、樓市上一輪調(diào)控的時(shí)候，俊發(fā)不是第一個(gè)跳出來降價(jià)的。但這一次，俊發(fā)旗幟鮮明的提出來“降價(jià)”，第一個(gè)利用降價(jià)的手段進(jìn)行促銷，而且是在去年非常敏感的時(shí)期。年前，按說已經(jīng)過了傳統(tǒng)的銷售旺季，可能也基于去年我說的旺季不旺，在這樣一個(gè)情況下，俊發(fā)依靠盤量大、項(xiàng)目多等優(yōu)勢(shì)，在這一輪降價(jià)中第一個(gè)跳出來，采取先發(fā)制人的策略，也最終達(dá)到了他們想要的效果。從企業(yè)運(yùn)作來說，俊發(fā)這次可謂是打了一個(gè)漂亮仗。但是在俊發(fā)之后，陸陸續(xù)續(xù)許多項(xiàng)目紛紛采取各種手段、各種方式跟著降價(jià)，甚至是一副“沒有最低，只有更低”的架勢(shì)。其實(shí)回過頭來想想，如果這次第一個(gè)降價(jià)的不是俊發(fā)，而是其他開發(fā)商，可能未必會(huì)有這么好的銷售效果，因?yàn)樵跇鞘泻心艹霈F(xiàn)排隊(duì)購房這樣的盛況熱潮是很難得的，原因是因?yàn)�？如果是一個(gè)名不見經(jīng)傳、在市場上沒有經(jīng)過歷練的企業(yè)，妄自出來挑這面大旗，可能效果不會(huì)有這么好，市場也不會(huì)有這么敏感，消費(fèi)者反映也沒有這么快。其最終原因還是因?yàn)榭“l(fā)的品牌效應(yīng)。

降價(jià)是沒有錯(cuò)的，那么并不是所有的企業(yè)、所有的項(xiàng)目、所有的產(chǎn)品，都適合走這條路，為什么這樣講呢，我們做一個(gè)很簡單的比喻，比如在奢侈品的銷售當(dāng)中，即使是同是國際一線的國際品牌，有些品牌它是每年都做降價(jià)促銷的，但有些品牌它是堅(jiān)決不做的，還有些品牌，他們?cè)谧瞿承┫盗挟a(chǎn)品促銷的過程當(dāng)中，某些系列產(chǎn)品是堅(jiān)決不做促銷的，我想說的是什么意思呢？就是說企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品銷售的時(shí)候，必須確認(rèn)自己的路線，你的經(jīng)營的思路和策略是走那條路，你是走從來不打折的品牌路線，還是每年都要進(jìn)行常規(guī)促銷的品牌道路，要對(duì)自己企業(yè)有所定位，而不能簡單的處于對(duì)市場的恐慌，不要因?yàn)閯e人需要降價(jià)跳水，別人需要這種方式去走，你也恐慌起來，買方恐慌買方恐慌，反而大家是認(rèn)為沒有底的，，反而這個(gè)時(shí)候是“以價(jià)”也換不來“量”的，因此我覺得在這干階段，開發(fā)商首先得判斷你的企業(yè)現(xiàn)階段你的項(xiàng)目多不多？你現(xiàn)在如果要低價(jià)入市降價(jià)會(huì)給項(xiàng)目帶來什么樣的效果？你要什么樣的目的？如果你的項(xiàng)目的規(guī)模并不是太大，特別是一些城中村改造的項(xiàng)目，歷經(jīng)三年五年甚至八年，然后到了今天，在最后呈現(xiàn)的這一刻因?yàn)橐恍┦袌龅脑颍拖Ｍ鍌€(gè)月，八九個(gè)月就把房源全部清掉，那我認(rèn)為這不一定是理智的行為。據(jù)我了解，昆明還是有這么一些開發(fā)商，就那么一個(gè)項(xiàng)目、一顆獨(dú)苗，這個(gè)時(shí)候不一定非得急著出貨。如果犧牲掉好幾年的心血，虧欠銷售，在產(chǎn)品銷售等方面敷衍了事、無心戀戰(zhàn)，最終智能崩潰逃跑。

我想，在樓市寒流當(dāng)中，我們應(yīng)該時(shí)刻保持一個(gè)樂觀的心態(tài)，不是盲目樂觀，必須是積極樂觀，在這個(gè)時(shí)候應(yīng)該看到方式的生機(jī)和轉(zhuǎn)機(jī)，確定自己的企業(yè)要走哪條路的銷售模式，目前來說，前往不要做恐慌性拋售，如果說項(xiàng)目迫于一些銷售壓力、現(xiàn)金回收壓力需要回款的話，也必須要做一個(gè)長久的計(jì)劃，即使甩貨也要有計(jì)劃性。

云南房網(wǎng)：目前來說，昆明房價(jià)“7字頭”甚至6字頭”都比較多了，在這樣的情況下，他們的購房時(shí)機(jī)是否已經(jīng)到來？

周曼：無論是朋友圈還是去到任何某種場合，都會(huì)有很多人問道這個(gè)問題�？v觀整個(gè)大的宏觀形式，今年注定是一個(gè)不太樂觀的年份，對(duì)于一般購房者來說，目前經(jīng)濟(jì)腳跟站的不是太穩(wěn)，大家投資的還是把口袋捂緊一些是吧，只要能夠扛過CPI的增幅就行了，不要貶值就夠了，現(xiàn)在不單樓市，其他的一些投資領(lǐng)域，包括股市，都非常的不理想。

但作為一個(gè)圈內(nèi)人士，據(jù)我了解，目前昆明樓市這個(gè)價(jià)格，其實(shí)已經(jīng)可以選擇到性價(jià)比比較好的物業(yè)了。我們說目前的房價(jià)回到了三年前，雖然現(xiàn)在的面粉比那時(shí)候貴了，但現(xiàn)在的面包更好吃了。所以我認(rèn)為其實(shí)這個(gè)時(shí)候有需求的消費(fèi)者是完全可以看好，可以出手了�，F(xiàn)在那么多項(xiàng)目站在6字頭7字頭上，其實(shí)對(duì)于很多可以買房、買得起房的人而言，這個(gè)價(jià)格對(duì)于大家來說應(yīng)該是比較滿意的一個(gè)價(jià)格。當(dāng)然，有些人在期盼著房價(jià)降到人人都能買房的程度，其實(shí)這個(gè)是不合理的，不現(xiàn)實(shí)的。就連讓這個(gè)社會(huì)人人都吃得飽飯都還不一定做得到，別說人人都買得起房了。所以我想呢，對(duì)于購房者，當(dāng)然前題是準(zhǔn)備買、有能力買商品房的這個(gè)消費(fèi)群體而言，我認(rèn)為現(xiàn)在是到了購房的好的時(shí)機(jī)。

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