未來(lái)暗流在涌動(dòng)

從參展項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況初步分析，云南的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面特點(diǎn)。

首先，昆明發(fā)展格局產(chǎn)生巨變，城市外擴(kuò)速度進(jìn)一步加劇。由于本次參展的郊縣樓盤(pán)達(dá)到26個(gè)，是歷屆房交會(huì)郊縣樓盤(pán)最多的一屆。相比昆明主城，郊縣樓盤(pán)的最大優(yōu)勢(shì)是價(jià)格。郊縣參展住宅均價(jià)4750元/平米；別墅均價(jià)約12000元/平米。開(kāi)發(fā)物業(yè)主要以住宅和別墅為主，從升值潛力上看，郊縣樓盤(pán)滿(mǎn)足了城市族群“離塵不離城”的居住理想，而項(xiàng)目定位上，郊縣樓盤(pán)豐富配套，稀缺的產(chǎn)品類(lèi)型，未來(lái)保值、增值空間較大。從新昆明的發(fā)展大方向和各區(qū)域的內(nèi)在動(dòng)力看，郊縣樓盤(pán)正在蓄勢(shì)待發(fā)，并因?yàn)榻煌ū憷�、旅游資源豐富、配套完善、價(jià)格普遍低于昆明主城區(qū)以及不受限購(gòu)影響的特點(diǎn)，郊縣無(wú)疑成為了居住投資的熱門(mén)區(qū)域。

其次，城中村改造成未來(lái)建設(shè)重點(diǎn)，并為市場(chǎng)提供大量商業(yè)。按板塊分析，2011年昆明秋季房地產(chǎn)交易會(huì)上參展城中村項(xiàng)目中位于二環(huán)內(nèi)板塊內(nèi)的項(xiàng)目最多有9個(gè)項(xiàng)目參展，占總體參展項(xiàng)目的41%。而從交通環(huán)線上分析，本次城中村改造項(xiàng)目分布情況，二環(huán)內(nèi)參展項(xiàng)目有10個(gè)，二環(huán)至三環(huán)參展項(xiàng)目有9個(gè)，三環(huán)外項(xiàng)目有3個(gè)。根據(jù)今年7月昆明市出臺(tái)的《昆明城中村改造三年計(jì)劃白皮書(shū)（2011—2013年）》，昆明城中村項(xiàng)目擴(kuò)容至382個(gè)。本屆房交會(huì)展出的城中村項(xiàng)目共2個(gè)，大多位于一環(huán)外至三環(huán)間，有13個(gè)項(xiàng)目為綜合體，未來(lái)五年內(nèi)昆明將有大量城中村改造項(xiàng)目上市。根據(jù)已公布的數(shù)據(jù)，商業(yè)面積約為118.43萬(wàn)平米，粗略估算，未來(lái)由于城中村改造將為市場(chǎng)提供大量商業(yè)面積。

再次，地鐵時(shí)代悄然來(lái)臨，沿線樓盤(pán)更加搶手。昆明地鐵的修建是昆明城市發(fā)展的一個(gè)歷史性變革，隨著昆明地鐵規(guī)劃獲批，1、2、3號(hào)和機(jī)場(chǎng)線的相繼開(kāi)建，沿線物業(yè)開(kāi)始受到購(gòu)房者的極大關(guān)注，各大樓盤(pán)也在借助地鐵物業(yè)進(jìn)行炒作。本次房交會(huì)參展的地鐵物業(yè)共有16個(gè)，供應(yīng)面積達(dá)到961.85萬(wàn)平米，房源量達(dá)到2.8萬(wàn)戶(hù)，未來(lái)將為10萬(wàn)人提供居所。由于空間距離由于時(shí)間的減少而縮短，地鐵站點(diǎn)附近能匯集大量客流、商流，形成漏斗效應(yīng)，對(duì)項(xiàng)目人氣、投資價(jià)值等帶來(lái)較大影響，人們對(duì)這類(lèi)物業(yè)的青睞更為明顯。隨著多條線路組成的軌道交通網(wǎng)的形成，價(jià)格不在會(huì)呈現(xiàn)出大幅攀升的情況，而是會(huì)回歸到每個(gè)樓盤(pán)的具體定位帶來(lái)的影響上，保持相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)多點(diǎn)格局，從市場(chǎng)整體的角度看，這樣的建設(shè)模式對(duì)逢軌道就漲的情況反而會(huì)起到一種平抑、平衡的作用。因此，軌道交通僅僅是影響房屋價(jià)格的一個(gè)重要因素而已，而不是決定性因素。

第四，旅游地產(chǎn)開(kāi)啟全省大開(kāi)發(fā)時(shí)代，多城聯(lián)動(dòng)有助產(chǎn)業(yè)升級(jí)。本屆房交會(huì)旅游地產(chǎn)有27個(gè)，其中輔城有7個(gè)，主城有4個(gè)，主要分布在州市，有16個(gè)，除大理、玉溪外，西雙版納、騰沖等地的旅游地產(chǎn)也悉數(shù)登場(chǎng)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)模式主要以旅游度假地產(chǎn)為主。由于州市自身資源、開(kāi)發(fā)力度等因素成為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的熱點(diǎn)區(qū)域。大理、西雙版納等城市主要依靠旅游景點(diǎn)，發(fā)展以旅游景點(diǎn)為方向的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，而麗江等地則以度假休閑為主要發(fā)展方向。

第五，保障房提上更重要日程，提速的同時(shí)更注重品質(zhì)。本屆房交會(huì)上，住房保障部門(mén)共推出7個(gè)項(xiàng)目參展，分別為昆明市公共租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)管理公司、昆明軌道交通有限公司分別建設(shè)的昆明市西苑片區(qū)（海源莊）公共租賃房項(xiàng)目、五華區(qū)西北片區(qū)陳家營(yíng)保障性住房項(xiàng)目、盤(pán)龍區(qū)大波村保障性住房項(xiàng)目、官渡區(qū)方旺片區(qū)保障性住房項(xiàng)目、西山區(qū)老海埂路片區(qū)保障性住房項(xiàng)目5個(gè)市級(jí)統(tǒng)建廉租住房和公共租賃住房項(xiàng)目以及嵩明縣錦繡蘭苑小區(qū)保障性住房項(xiàng)目、五華區(qū)林家院經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目也代表昆明市各縣（市）區(qū)展示保障住房的建設(shè)情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)展示和申報(bào)、登記。

從本次展會(huì)期間了解到，產(chǎn)品主要以小高層、高層為主。戶(hù)型區(qū)間主要為35-70平米，項(xiàng)目自身規(guī)劃有商業(yè)等生活配套。項(xiàng)目在選址、配套、分配及管理等方面都進(jìn)行了更為有效的規(guī)范，真正實(shí)現(xiàn)保障房“廉價(jià)不廉質(zhì)”的目標(biāo)。（文/昆明至祥置業(yè)研究中心圖/賈翔）

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