2019年上半年已經(jīng)畫上了句號(hào)，近日各大數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的半年報(bào)也新鮮出爐，縱觀整個(gè)昆明房地產(chǎn)2019年上半年的發(fā)展趨勢(shì)，最大的特點(diǎn)就是“穩(wěn)”，上半年昆明樓市整體供求平穩(wěn)，市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)中微漲。

不過根據(jù)克而瑞的預(yù)判，下半年因?yàn)榇罅啃卤P的入市，樓市將迎來一輪激烈的量?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)。其中搶占昆明城市C位的巫家壩自然不能幸免，自2017年巫家壩區(qū)域控制性規(guī)劃公布之后，巫家壩就憑借著絕無僅有的豪華配套，一躍成為昆明最受矚目的區(qū)域，同時(shí)也吸引了包括保利、萬科、中南等一眾實(shí)力品牌房企的入駐。

2017上半年—2019年上半年商品房市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)

從去年開始，隨著巫家壩一大批住宅項(xiàng)目的入市熱銷，巫家壩的價(jià)值也得到了市場(chǎng)最直接反饋，去年入市的近十個(gè)住宅項(xiàng)目，整體價(jià)格非常高，甚至有的樓盤一度突破3萬元大關(guān)，整體均價(jià)較全市均價(jià)高出30%以上，讓巫家壩成為了目前昆明房?jī)r(jià)最高的片區(qū)之一。

而且從產(chǎn)品來看，巫家壩占據(jù)城市新中心潛力黃金區(qū)位的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從開發(fā)最初就被大平層高端改善型產(chǎn)品所壟斷，“大面積高總價(jià)”的投資門檻，早就為那些想要選擇這個(gè)區(qū)域的客戶設(shè)下了“限制條件”，動(dòng)輒數(shù)百萬的價(jià)格將絕大多數(shù)普通客戶拒之門外。

這時(shí)候，“小面積，低總價(jià)”的公寓產(chǎn)品就成為了進(jìn)入巫家壩，享受城市最高配置核心資源的最后一塊“敲門磚”。

巫家壩效果圖

通過在巫家壩投資公寓，然后坐享世界第四大中央公園景觀，與世界500強(qiáng)企業(yè)為鄰，這個(gè)邏輯本身沒有錯(cuò)，但是不同于昆明其他區(qū)域，巫家壩片區(qū)由于都是商住混合用地，基本家家都規(guī)劃有商業(yè)商務(wù)地塊，目前已經(jīng)入駐巫家壩的項(xiàng)目，包括中南云境、金茂廣場(chǎng)、中鐵建西派國(guó)樾、綠地東南亞中心等到了今年都有大批量公寓項(xiàng)目開始入市，并成為昆明高價(jià)位公寓產(chǎn)品集中區(qū)域，公寓產(chǎn)品的高度集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可想而知。

巫家壩不缺公寓，但是能稱為精品的產(chǎn)品卻不多。

正如克而瑞觀點(diǎn)：下半年面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，房企需要更多地審視客戶需求，更多地從客戶需求出發(fā)，找到自身的產(chǎn)品定位，提升產(chǎn)品力和產(chǎn)品附加值。

巫家壩的公寓混戰(zhàn)已經(jīng)打響了，想要在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突破重圍，產(chǎn)品實(shí)力才是硬道理。

2019年上半年各板塊公寓市場(chǎng)供銷存價(jià)情況

不同于住宅產(chǎn)品對(duì)戶型設(shè)計(jì)的嚴(yán)格要求，大多數(shù)公寓產(chǎn)品由于面積客觀的限制，相對(duì)于戶型設(shè)計(jì)，更強(qiáng)調(diào)整體空間，以及可改造性等內(nèi)在價(jià)值。對(duì)于公寓投資者而言，戶型對(duì)于購(gòu)買的刺激作用有并不突出，反而，公寓投資者更為看中的是空間的拓展性，以及自住發(fā)揮的改造性。

這一點(diǎn)，從公寓市場(chǎng)的產(chǎn)品類型上就可見一斑，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前昆明公寓市場(chǎng)上的產(chǎn)品主要以LOFT和SOHO兩種類型為主，而這其中又以備受年輕人喜愛的LOFT公寓占比最大，并且這也成為了一種發(fā)展趨勢(shì)，越來越多的開發(fā)商開始迎合市場(chǎng)發(fā)展的需要，都試圖通過LOFT這個(gè)標(biāo)簽來贏得市場(chǎng)，以至于一些層高縮水、夾層鋼結(jié)構(gòu)突出的“偽”LOFT產(chǎn)品頻頻出現(xiàn),由此引發(fā)的維權(quán)事件也屢見不鮮。

媒體報(bào)道橫梁交錯(cuò)的“偽”LOFT產(chǎn)品（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

此前就有媒體在關(guān)于LOFT公寓的居住體驗(yàn)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，空間延展和采光通風(fēng)這兩個(gè)問題受關(guān)注度極高，其實(shí)這一點(diǎn)也不難理解，空間延展關(guān)乎公寓的利用率，采光通分則關(guān)于公寓的居住舒適度，這應(yīng)該是一個(gè)公寓具備的最基本的條件。但是當(dāng)我們分析目前市場(chǎng)上的大多數(shù)公寓產(chǎn)品時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品單一、開窗小、戶間有梁無法改造成大空間使用的問題非常普遍，即使是在大品牌匯聚的巫家壩，也同樣在所難免。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。