黃翠仙：今年昆明房價(jià)，血腥的懸念

昆明的房價(jià)爆漲已經(jīng)是無法避免的事實(shí).

而今天的這個(gè)局面,并不是一夜之間發(fā)生的.

雖然2005/2006年,昆明的統(tǒng)計(jì)數(shù)字并不能很清晰地表現(xiàn)出這個(gè)已經(jīng)迫在眉睫的嚴(yán)峻形勢.

但如果我們拋開官方公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字不看,對昆明過去兩年的一些主流項(xiàng)目的價(jià)格做幾個(gè)簡單的比較,就可以發(fā)現(xiàn),這個(gè)近乎瘋狂的血腥價(jià)格爆漲危機(jī)已經(jīng)不是懸念.

1).2003年,北市區(qū)鳳凰城的價(jià)格為2800元,這個(gè)價(jià)格過高,導(dǎo)致了這個(gè)項(xiàng)目在很長一段時(shí)間里,一直銷售不佳.

2006年,同樣位置和品牌的荷塘月色價(jià)格是3500元,這個(gè)價(jià)格已經(jīng)接近了附近的低密度住宅"云康園"的2004年的價(jià)格,而云康園的容積率是0.8,而荷塘月色的容積率是2.5.

2).2004年,二環(huán)路香舍的價(jià)格為2800元,銷售并不理想.

2006年,楓藍(lán)國際的價(jià)格大約是4000元,2007年俊發(fā)/康橋/銀海的價(jià)格可能是在4500元以上.

3).2004年,摸瑪?shù)男�戶型售價(jià)是3800元,2006年,摸瑪?shù)膬r(jià)格是5800元.

4).2005年,世紀(jì)俊園一期的價(jià)格是3100元,2006年,世紀(jì)俊園二期<時(shí)光俊園>的價(jià)格是4400元.

5).2004年,挪威森林的TOWNHOUSE價(jià)格是3800元,2006年,列農(nóng)溪谷的價(jià)格是6000元.

......

如果以上數(shù)據(jù)屬實(shí),那么房價(jià)的漲幅就絕對不止是公布的那點(diǎn)水平.

到底為什么每年的昆明樓價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)字并沒有能夠完全反映真實(shí)的房價(jià)變化呢?

統(tǒng)計(jì)中的價(jià)格資料并沒有錯(cuò)誤.事實(shí)是,因?yàn)榉績r(jià)有多個(gè)木馬項(xiàng)目的掩護(hù),所以漲幅得以暗度陳倉,避開可政府的統(tǒng)計(jì).

那么,到底誰是木馬,木馬又是如何起到作用的呢?

X關(guān)于木馬.

x關(guān)于世紀(jì)城.

世紀(jì)城對外宣傳的規(guī)模大約是400W平米,去年年底的銷售廣告中,打出了銷售已經(jīng)達(dá)到80%的廣告.

世紀(jì)城實(shí)際在2005年和2006年的銷售面積約為100W平米左右,而昆明在2005年的房地產(chǎn)銷售總面積約為600W平米,2006年的銷售面積約為700W平米(數(shù)字來源為一個(gè)地產(chǎn)中介的調(diào)查).

世紀(jì)城由于樓盤的素質(zhì)不高,設(shè)計(jì)粗糙,一直在零售市場都沒有太好的銷售業(yè)績,但由于眾所周知的原因,世紀(jì)城得到了來自政府機(jī)關(guān)單位的大量集資建房和團(tuán)體購房,2006年,這種有組織的大規(guī)模購房行動更加發(fā)展到了各個(gè)地洲.所以,雖然銷售量大,但是一直都沒有達(dá)到2004年公布的2800元的水平.

一個(gè)地產(chǎn)公司的朋友提供的數(shù)據(jù)是世紀(jì)城的銷售平均價(jià)格在2300元左右,這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2900/3000的昆明平均房價(jià).

以200W平米的銷售量,對應(yīng)2300元不到的價(jià)格,可以想見,昆明房價(jià)在這個(gè)項(xiàng)目后面隱藏了多少的實(shí)際上漲水分.

xx關(guān)于世紀(jì)城的同類型項(xiàng)目體育城/云南印象及10W-20W平米的明日城市/彼岸等

2005年上市的體育城,由于開發(fā)商實(shí)力較弱,上市融資也通過公安廳等單位組織團(tuán)購,大量回款,當(dāng)時(shí)的價(jià)格是2300元左右的小高層,2800元左右的洋房.

2005年-2006年,這個(gè)項(xiàng)目的銷售量也對昆明的整體房價(jià)控制做出了貢獻(xiàn).

雖然,2006年,隨著資金情況的好轉(zhuǎn),體育城的價(jià)格有所上升,但2006年年中推出的40W平米的"云南印象",以2700左右的平均價(jià)格,成規(guī)�；�,再次拉低了平均房價(jià).

在此之前,穿金路的房價(jià)已經(jīng)全面突破3000元/平.這個(gè)價(jià)格的推出,在當(dāng)時(shí)的市場引起了軒然大波.幾乎穿金路沿線項(xiàng)目逼到了懸崖邊.

其他的中型項(xiàng)目的代表是明日城市和彼岸一類,價(jià)格都在2500元以內(nèi),是市場上,低價(jià)格中的多元化選擇.

對開發(fā)商來說,一兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格低不可怕,可怕的是低價(jià)格的項(xiàng)目大規(guī)模,那才是真正的致命.所以,我們就很容易理解為什么象云南印象/明日城市這樣的項(xiàng)目,一經(jīng)推出就面臨市場那么大的負(fù)面打壓(當(dāng)然云南印象的手續(xù)問題和明日城市周遍的環(huán)境給這些心懷叵測的開發(fā)商以口實(shí)),開發(fā)商幾乎發(fā)動了一場集體潑臟水的運(yùn)動,幾乎要置這些項(xiàng)目死地而后快.

在這個(gè)意義上,這些木馬本身并沒有任何陰謀的功能,價(jià)格低也各有各的道理,市場經(jīng)濟(jì),大家都要生存,只不過個(gè)人的目標(biāo)不同,所以表現(xiàn)各異.

只有在特別時(shí)間和地點(diǎn)出現(xiàn),才是他們成為共同成為昆明房價(jià)木馬項(xiàng)目的重要原因.

結(jié)論是:由于這些木馬項(xiàng)目的存在,使本來非常嚴(yán)峻的房價(jià)上漲壓力,被掩蓋了,而事實(shí)上,昆明的樓市的價(jià)格已經(jīng)不能通過昆明房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù),真實(shí)反映.

實(shí)際的房價(jià)已經(jīng)超出了政府的控制力范圍,而這個(gè)房價(jià)的壓力將在2007年集中釋放,如果政府沒有準(zhǔn)備,將面臨房價(jià)失控制的暴漲局面,形勢嚴(yán)峻.

XX關(guān)于血型的房價(jià)迷局

關(guān)于這個(gè)木馬屠城的血型房價(jià)局勢,沒有證據(jù)顯示是一個(gè)政府主觀的,政策性控制的結(jié)果.

事實(shí)很可能是,政府不是有意,或者政府并沒有意識到這個(gè)價(jià)格爆漲形勢的嚴(yán)重性.

理論上說,房地產(chǎn)首先表現(xiàn)為一種從生產(chǎn)到銷售都完整健全的買賣,是一種市場經(jīng)濟(jì)行為.

這也是多年來,開發(fā)商為自己辯護(hù)的重要說辭.

但就是這樣一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)行為中存在的巨大利潤空間,使這個(gè)行業(yè)成為影響社會公平和穩(wěn)定的動因.同時(shí),也由于國際金融形勢的全局考量,為了保證中國20年改革開放的成果,為了中國經(jīng)濟(jì)的全局良性發(fā)展,房地產(chǎn)在中國就不是一個(gè)單純的市場經(jīng)濟(jì)命題.

這樣,我們就容易理解,為什么中央政府在過去的這些年,一直持續(xù)出臺相關(guān)政策,要穩(wěn)定房價(jià),而且一直堅(jiān)持不懈.

但在房價(jià)的控制方面,不用質(zhì)疑,地方政府和中央政府的意愿并不是完全一致的.

由于近年來,通過土地出讓融資建設(shè)已經(jīng)成為各地城市的主要收入來源之一,所以,如何通過土地多賺錢,成為一個(gè)地方政府的重要考量.

在上海青島等城市的政府,就有公開地哄抬地價(jià)增加地方政府收入的先例,在呼和浩特,政府更因?yàn)橥恋睾头康禺a(chǎn)的相關(guān)政策公然與中央政府違背,而受到處分.

昆明的房價(jià)問題,在過去這些年,矛盾并不突出.近5年來,昆明的地產(chǎn)一直處于一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的過程中.從房地產(chǎn)中心公布的數(shù)字來看,雖然年年都有創(chuàng)新高,但漲幅在百姓和政府都可以接納的范圍內(nèi).

所以,昆明政府在執(zhí)行房價(jià)的調(diào)控中,并沒有旗幟鮮明的控制房價(jià)的相關(guān)措施出臺.

對中央政府的一系列宏觀調(diào)空政策,也沒有非常積極的響應(yīng).

例如,宏觀調(diào)空政策中要求的90M2達(dá)70%這個(gè)指標(biāo),就并沒有在昆明嚴(yán)格執(zhí)行.

但不幸的是,沒有壓力的房價(jià)形勢僅只是發(fā)生在2006年以前.

而開發(fā)商很可能利用沒有圖顯的危機(jī)形勢,利用這個(gè)2006年前這些木馬,故意讓政府忽略危機(jī)的存在,為自己獲取暴利掃清障礙.他們當(dāng)然希望昆明政府一直保持溫和的政策不變,甚至對開發(fā)商更加支持.表面上,這也是符合昆明政府領(lǐng)導(dǎo)的利益的.畢竟昆明的新城建設(shè)剛剛開始,需要錢,昆明的新機(jī)場建設(shè),也需要錢.

所以,甚至有開發(fā)商因此認(rèn)為,抓住政府短期內(nèi)對資金的需求這個(gè)弱點(diǎn),希望得到政府的支持,通過哄抬地價(jià)的方法,為房價(jià)做高提供強(qiáng)烈背書.

我們需要非常清醒地意識到,在房價(jià)的問題上,開發(fā)商是與政府和老百姓完全對立的一個(gè)極端利益團(tuán)體,他們的目的和訴求是為了自己的巨額利益的實(shí)現(xiàn).在這一點(diǎn)上,任何對開發(fā)商的溫情脈脈或茍且縱容,都可能造成巨大的無法挽回的損失.而歷史證明,每個(gè)行業(yè)暴利的形成后面,都是非常血腥而骯臟的斗爭.

從對房價(jià)影響最大的土地的供應(yīng)來看.

2006年上半年一直沒有土地推出,這個(gè)行為直接導(dǎo)致了下半年推出的幾個(gè)地塊的高價(jià)格出讓.我想政府面對這個(gè)結(jié)果是憂喜參半.一方面從土地的拍賣中獲得了很好的回報(bào),解決了城市發(fā)展過程中的財(cái)務(wù)需要.另一方面,卻也由于幾個(gè)地塊被拍出了天價(jià),而使本來就不樂觀的房價(jià)穩(wěn)定雪上加霜.

情況變得嚴(yán)峻,而這幾個(gè)天價(jià)的土地的后果還不止于此,更有可能給昆明樓市帶來非常致命的一擊.

一直以來,昆明的土地供應(yīng)一直缺少一個(gè)標(biāo)桿性的對照樣本.

原來在831前后獲得的土地,一直是以市場的銷售價(jià)格作為土地價(jià)值的衡量標(biāo)準(zhǔn).

開發(fā)商對自己土地的價(jià)值和銷售的價(jià)格之間的關(guān)系的把握是慎重的.

消費(fèi)者也缺少對樓面地價(jià)的直接感知.

一般是以附近項(xiàng)目的二手房價(jià)格,來衡量新項(xiàng)目的價(jià)格合理性.

但2006年的這幾個(gè)標(biāo)志性土地的拍賣,全面顛覆了這個(gè)格局.

開發(fā)商幾乎立刻都以這幾個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格做為自己831前獲得土地的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn).

幾乎瞬時(shí)提升了樓面地價(jià)到數(shù)倍以上.

以二環(huán)路為例.

2005年,二環(huán)路的協(xié)議土地出讓價(jià)格是150W每畝,實(shí)力北岸楓藍(lán)國際香舍的土地綜合成本都大約在這個(gè)范圍內(nèi).

2006年,石閘地塊的拍賣價(jià)格約為500W每畝,土地的絕對值的增加,導(dǎo)致了二環(huán)物業(yè)的重新價(jià)格體系的形成.

結(jié)果是使這個(gè)范圍內(nèi)的房價(jià)終于突破4000元,也使老百姓徹底失去了住在二環(huán)內(nèi)的機(jī)會.

這個(gè)標(biāo)志性的結(jié)果是,昆明的開發(fā)商都將把手上持有的土地,根據(jù)距離的不同,與這個(gè)地塊的價(jià)格同比上調(diào).從來沒有過那么大規(guī)模的價(jià)格心理防線的攀升.

這個(gè)結(jié)果,也引起了消費(fèi)者的危機(jī)感,和最后時(shí)刻的恐慌性購買.

2006年年底,幾乎身邊的朋友都在慌張地買房.似乎這個(gè)城市的房價(jià)控制防線已經(jīng)憑臨崩潰的邊緣.

房價(jià)的暴漲將無情拉大城市的貧富差距.

昆明的房價(jià)圍城,2007年,充滿血腥的懸念.