昆明還沒(méi)有這么瘋過(guò)，如果要加一個(gè)定語(yǔ)的話，那么這句話前面還要加三個(gè)宇：地產(chǎn)界。是的，從來(lái)和風(fēng)細(xì)雨的昆明地產(chǎn)界，兩個(gè)星期內(nèi)的兩場(chǎng)拍賣會(huì)，實(shí)在是給大家上了一堂結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的市場(chǎng)課：從五甲塘的總價(jià)9億2，到石閘地塊的單價(jià)494萬(wàn)，這兩個(gè)價(jià)格“大棒”已經(jīng)把大家弄得，頭轉(zhuǎn)向，還沒(méi)有緩過(guò)勁來(lái)，又是一顆衛(wèi)星轟然作響：民航路地塊居然弄出個(gè)676萬(wàn)的單價(jià)出來(lái)。這下全昆明業(yè)界都在哇哇叫，不管是業(yè)內(nèi)人士還是業(yè)外觀眾，大家都以萬(wàn)分激動(dòng)的熱情替拿地人打算盤算賬，甚至比本地人自己算得都要細(xì)致勤快。

最近因?yàn)閷懳膶懙谋容^多，所以想的事也比較多。開(kāi)始也是在為這幾塊地打算盤，打著打著就不想打了，關(guān)我屁事。但是有一個(gè)問(wèn)題還是在我腦海里盤旋不去，就是在將來(lái)的拍賣會(huì)上還會(huì)不會(huì)出現(xiàn)類似的價(jià)位，盡管不一定會(huì)打破紀(jì)錄。這個(gè)就得從另外一個(gè)方面說(shuō)起，從一個(gè)三角關(guān)系說(shuō)起。

高價(jià)買土地，買完土地自然要蓋房子，蓋完房子自然要賣給消費(fèi)者。從這個(gè)土地消費(fèi)鏈條的前后關(guān)系來(lái)看，有三個(gè)組成部分，這三部分形成了一個(gè)土地消費(fèi)鏈。他們是：

這個(gè)圖是單純從消費(fèi)關(guān)系上來(lái)看的，整個(gè)土地消費(fèi)鏈?zhǔn)且粋€(gè)自上而下的單方向運(yùn)動(dòng)。其中的原因不言自明，按照我國(guó)政策規(guī)定，政府是土地一級(jí)市場(chǎng)的惟一壟斷者，它具有排他性和一元性，這是由我國(guó)的現(xiàn)行體制所決定的，因?yàn)橥恋厥菍儆趪?guó)家所有。這也就是為什么我們購(gòu)房者的那本“小土地證”是叫做“國(guó)有土地使用權(quán)證”而不是“土地所有權(quán)證”的原因所在。由此可見(jiàn)，當(dāng)政府在根源上控制了土地資源之后，作為二級(jí)消費(fèi)者和終端消費(fèi)者的地產(chǎn)商和住宅購(gòu)買者，只能按照順序規(guī)規(guī)矩矩地在土地消費(fèi)鏈條上站好隊(duì)，如同幼兒園小朋友們一樣乖乖排排坐，吃果果，不可越雷池半步。當(dāng)然，也可以以個(gè)人名義去買一塊地來(lái)自己蓋房子住，那無(wú)所謂。前提是你要有閑得發(fā)慌的大把資金買個(gè)百把畝來(lái)做一幢別墅�；蛘咧毁I兩分地自己蓋小樓。

那么，這里就有一個(gè)問(wèn)題就出現(xiàn)了，那么這個(gè)“天價(jià)”是如何反映到消費(fèi)者這里的，作為終端消費(fèi)者的購(gòu)房人是如何為“天價(jià)地”買單的呢？這個(gè)價(jià)格傳導(dǎo)關(guān)系就可以從認(rèn)下圖中看出來(lái)。

在土地一級(jí)市場(chǎng)層面看，取得成本和開(kāi)發(fā)成本基本上是剛性的，因?yàn)閺募w土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地時(shí)，不可能把征地價(jià)格拉得太高，而開(kāi)發(fā)成本就是在把生地做成熟地過(guò)程中所花費(fèi)的必要成本（比如五通一平一類的市政基礎(chǔ)建設(shè)等前期投入）。在基本固定這兩大塊之后，那么政府在土地拍賣后，剩余的一大塊一份利潤(rùn)就是最具彈性的一部分了。因?yàn)檫@是由容觀條件（二級(jí)市場(chǎng)）來(lái)決定的，不是由主觀條件（政府）來(lái)決定的。屆時(shí)拍賣會(huì)上舉牌價(jià)格越高，自然政府收益這部分就越多。

在開(kāi)發(fā)商舉牌摘地之后，自然要進(jìn)行開(kāi)發(fā)。按照一般三三制原則，地價(jià)算三分之一，建安和其他成本占三分之一，利潤(rùn)占三分之一。在把建成品—房子賣給消費(fèi)者之后，整個(gè)“天價(jià)土地”也就完成他的價(jià)格傳導(dǎo)流程。參照第一個(gè)圖，我們就可以看出，土地就此實(shí)現(xiàn)了它的增值過(guò)程。并且，在政府和開(kāi)發(fā)商兩個(gè)交易層面完成的是一次性的土地增值，而消費(fèi)者所得到的土地增值部分，則還需要完成一次交易才能實(shí)現(xiàn)其貨幣形式，這就是二手房轉(zhuǎn)讓。

所以我們可以看出，現(xiàn)階段以及未來(lái)不可避免的土地價(jià)格的高漲，并非罵“政府貪心，開(kāi)發(fā)商黑心”就可以解決問(wèn)題的。研究土地價(jià)格的傳導(dǎo)模式，可以找到如何穩(wěn)定房?jī)r(jià)，消除地價(jià)高企的成本壓力以及種種“罵名”，實(shí)現(xiàn)多贏才是正道。比如在第一個(gè)土地增值環(huán)節(jié)，我們政府就有“限地價(jià)，限房?jī)r(jià)”的新型土地拍賣政策推出，只是現(xiàn)在還沒(méi)有具體落實(shí)下來(lái)。并且可能在今后的住宅制度改革過(guò)程中實(shí)行“兩分開(kāi)”，把保障性住房和商品性住房分開(kāi)對(duì)待，本地原住居民住房和外來(lái)居民住房分開(kāi)對(duì)待。盡最大可能把住房需求和投資需求分流，不讓投資需求干擾正常的住房需求秩序，從而保證即將到來(lái)的大規(guī)模城市化進(jìn)程大量新增人口對(duì)住房的旺盛需要。

而第二個(gè)土地增值環(huán)節(jié)，一方面開(kāi)發(fā)商可以從“兩高”（高品質(zhì)高房?jī)r(jià)）上做功夫，因?yàn)榧热淮嬖趯?duì)高端住宅產(chǎn)品的需要，資本的逐利性自然可以去填補(bǔ)這個(gè)市場(chǎng)缺口，從而消解高地價(jià)給自己帶來(lái)的成本壓力。另一方面，高端市場(chǎng)的狹窄和有限，開(kāi)發(fā)商也可以按照新政策，興建大量的中檔住宅，在保質(zhì)的前提下，以量取勝。我看賺的錢也不會(huì)比一味建蓋高檔樓盤少多少。

所謂“文武之道，亦張亦弛。運(yùn)用之妙，存乎一心”。天價(jià)土地既然是既成事實(shí)，自然要坦然面對(duì)。研究其產(chǎn)生的根源；追尋其解決之道，才是正道。一味怨天尤人，似乎不是一個(gè)成熟的做法。

(美樂(lè)斯地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)王曉睿)

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