昆明房價連續(xù)上漲的過去兩年里，市場上的產品結構也在悄悄發(fā)生變化，一個很直觀的感受是：100平方米以上的大面積戶型越來越多，80、90平方米階段的戶型逐漸減少，面積更小的小戶型則幾乎消失殆盡。這和更早以前的市場產品結構有很大的不同。

為什么昆明的房地產企業(yè)在最近兩年里越來越偏愛開發(fā)大戶型？除了它們公開聲稱的需求變化之外，還有沒有其他原因？國家統(tǒng)計局的一組數(shù)據(jù)從側面給出了答案。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2018年，昆明新建商品住宅中，144平方米以上的戶型房價漲幅最大，一年上漲了18.2%；其次是90-144平方米面積段的戶型，漲幅為16.1%；90平方米及以下的戶型漲幅最小，為16%。這也就是說，戶型越大，價格漲幅越高，當然開發(fā)商開發(fā)大戶型的收益也就水漲船高。

2015年-2018年各個面積段房價漲幅（數(shù)據(jù)源于國家統(tǒng)計局）

根據(jù)國統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，昆明房價自2016年開始了一波連續(xù)近30個月的持續(xù)上漲。從不同面積區(qū)間在不同時期的漲幅來看，2016年，90平方米及以下戶型房價漲幅為4.5%；90-144平方米階段戶型漲幅為4.7%；144平方米以上戶型漲幅為3%。2017年，90平方米及以下戶型房價漲幅為10.01%；90-144平方米階段房價漲幅為10.9%；144平方米以上戶型漲幅為9.1%。

可以看出，2016年和2017年，90-144平方米階段戶型房價漲幅最高，144平方米以上戶型漲幅最小。

2018年漲勢有了變化，144平方米以上戶型房價漲幅超過了其他兩個面積段的漲幅，成為漲幅最高的一個面積段，達到了18.2%。也就是說，2018年，144平方米以上的戶型均價最高。

售價突破2萬的俊發(fā)逸天峰，正是昆明大戶型豪宅的代表

2018年1-12月新建商品住宅各個面積段戶型環(huán)比漲幅（數(shù)據(jù)源于國家統(tǒng)計局）

總的來看，自2016年以來，昆明新建商品住宅中，最開始大戶型領漲的現(xiàn)象還不明顯，但到了去年，全年整體漲幅卻呈現(xiàn)出面積越大，房價漲幅越高的態(tài)勢。本來，大戶型產品由于定位、目標客群等原因，定價本來就不低，一年下來房價漲幅如果再超過中小面積戶型，就意味著去年昆明大戶型產品的價格已明顯比小戶型要高。但在建設中，不同面積的產品成本都差不多，甚至有時候小戶型還更高一些，所以在房子都不愁賣的情況下，開發(fā)大戶型更有利于房企。

從2017年到去年，是昆明高端樓盤入市最多的一年，單價在2萬左右的高端項目基本都是大戶型產品，尤其是巫家壩區(qū)域，大戶型產品是主流，價格也都高于片區(qū)房價均線，反映在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上，就是昆明144平方米以上新房價格漲幅最大。不過，今年開年來昆明新房銷售速度趨緩，大戶型產品的銷售可能將承受較大去化壓力，而主要面向剛需人群的中小戶型將轉而走俏，這也許會導致開發(fā)商調整產品結構，增加中小戶型產品比例。

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