文劍武：買房的“面子”和“里子”

一位網(wǎng)友在回應(yīng)我的文章中說，買房要透過現(xiàn)象看本質(zhì)，要舒服不要面子。但是要舒服不要面子不僅僅是一個(gè)意愿問題，也是一個(gè)方法問題。

前兩天，我的一個(gè)朋友在北市區(qū)一個(gè)非常知名的樓盤，請(qǐng)人排了三天隊(duì)，買了三套房子。單價(jià)6000多元/平米。簽了合同后才請(qǐng)我去看。他說，之所以買這里的房子，主要是“看中小區(qū)內(nèi)的這塘水”。

早在99年，我在主持一個(gè)消費(fèi)者購房調(diào)查中就發(fā)現(xiàn)，買房的人最看重的三個(gè)敏感點(diǎn)依次是：景觀、位置、價(jià)格。反過來，在位置、價(jià)格相對(duì)固定的情況下，最能打動(dòng)購房者的，就是景觀。

景觀實(shí)際上是買房的人到現(xiàn)場(chǎng)看房過程中的整體印象。包括：預(yù)先從廣告中得到的印象、進(jìn)社區(qū)的道路、沿途的環(huán)境、進(jìn)入銷售樓盤售樓處的布置、售樓小姐的接待、以及作為社區(qū)內(nèi)的綠化環(huán)境等等。

但是，這些東西，是“面子”還是“里子”？是買房時(shí)候的舒服，還是住進(jìn)去以后的舒服？

很顯然，如果看重的是住進(jìn)去以后的舒服，那么，容積率、建筑密度、綠化率是三個(gè)最重要的指標(biāo)，買房過程的
舒服完全沒有意義。容積率指的是每單位面積的土地建筑的面積，意味著一個(gè)樓盤和社區(qū)要改多少房子、將來將容納多少住戶。住戶越多，人均享受的綠化、環(huán)境、服務(wù)就越少。所以，別墅的容積率一般在0.6以下，好的在0.2以下�？墒巧厦嬲f到的那個(gè)樓盤，容積率卻接近2.5，即昆明市規(guī)劃局規(guī)定的規(guī)劃上限。200多畝土地，要容納2000多戶居民。將來的居住舒適度將會(huì)怎樣，可想而知。

容積率、建筑密度、綠化率，這是房地產(chǎn)的第一個(gè)“里子”，我把它們稱為樓盤的“規(guī)劃質(zhì)量”。第二個(gè)“里子”是建筑形態(tài)和建筑設(shè)計(jì)。建筑形態(tài)指的是高層、小高層、多層還是景觀洋房、別墅等。很顯然，建筑形態(tài)越高的居住舒適度相對(duì)越差。同時(shí)，這也與建筑設(shè)計(jì)和建筑材料的使用密切相關(guān)。如果建筑形態(tài)很高，但是建筑材料質(zhì)量很好，公攤率很大，那么居住舒適度也能保證。昆明有的小戶型高層建筑，每部電梯承載的住戶達(dá)到上百戶，公攤率看起來很小，但是居住舒適度肯定很差。

第三個(gè)“里子”是戶型結(jié)構(gòu)和建筑質(zhì)量。這一點(diǎn)多數(shù)人會(huì)看，也比較關(guān)注。不過要真正知道建筑質(zhì)量如何，只能看現(xiàn)房�？雌诜渴强床怀鰜淼�。

第四個(gè)“里子”是內(nèi)部配套和物業(yè)管理。這一點(diǎn)對(duì)將來的居住舒適度影響也很大。值得欣慰的是，昆明已經(jīng)有了很好的專業(yè)的物業(yè)管理公司。

至于景觀綠化，基本上屬于“面子”。

但景觀綠化即使是“面子”，也要看門道。90年代中期以前，昆明的住房標(biāo)準(zhǔn)基本就是新迎小區(qū)、東華小區(qū)、春苑小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)。那時(shí)候，雖然綠化也重要，但房子比景觀重要，而且綠化僅僅就是綠化，還沒有上升到“花園景觀”的層次。200年左右，金康園、佳園小區(qū)、銀海雅苑、銀苑小區(qū)等開始注重景觀設(shè)計(jì)，小區(qū)里面不僅種草，而且還是種樹。小區(qū)內(nèi)部有了花園的感覺。后來，淺水灣、湖畔之夢(mèng)等引進(jìn)了水景，單純的種花種草不夠了，小溪、湖畔、瀑布成為最有吸引力的景觀式樣。但是，人們?cè)谙矏鬯�景的時(shí)候，很少想過水景的維持，特別是大面積水景的維持，需要多大的費(fèi)用。原因很簡(jiǎn)單，沒有那個(gè)社區(qū)內(nèi)的水景是活水，全部是死水，是自來水注入后的循環(huán)水。一旦費(fèi)用跟不上，美麗的水景就會(huì)變成綠水乃至臭水。

維持水景的費(fèi)用靠誰來支付呢？靠住戶交的物業(yè)管理費(fèi)。我們的住戶愿意交更多的物業(yè)管理費(fèi)嗎？將來有可能。