文劍武：昆明主城東南二環(huán)沿線土地如何開發(fā)？

目前，業(yè)內(nèi)十分關(guān)注2007-001號(hào)地塊到2007-006號(hào)地塊的拍賣。但同時(shí)，我們可能更需要關(guān)注的，是這六塊地加上已經(jīng)拍賣的三塊地和未來要拍賣的近二十塊地到底怎么開發(fā)。這才是更重要的問題。

或許，每個(gè)要參加競拍的開發(fā)商都想過拍賣得手后怎么開發(fā)。但是，我認(rèn)為，單塊地的開發(fā)也許還比較容易，三十多塊具有很強(qiáng)的同質(zhì)化特征的土地怎么開發(fā)，就不是一個(gè)容易回答的問題。

畢竟有三十多塊，畢竟有約2500畝，畢竟都處于同樣的區(qū)位，畢竟都擁有大小相近的開發(fā)規(guī)模，畢竟都有大體相近的規(guī)劃指標(biāo)特別是容積率指標(biāo)和功能設(shè)定，畢竟都有相差不大的土地成本！設(shè)想一下，如果這三十多塊地在未來兩年內(nèi)同時(shí)上市，會(huì)是一個(gè)什么樣的“轟動(dòng)效應(yīng)”？

從城市功能需要和當(dāng)年批發(fā)市場拆遷的目的來說，東南二環(huán)沿線的開發(fā)意味著從批發(fā)商業(yè)向商住一體化的轉(zhuǎn)變，從城郊結(jié)合部向城鄉(xiāng)一體化的轉(zhuǎn)變，從交通主干道沿線向城市街道沿線的轉(zhuǎn)變。但是，東南二環(huán)沿線的土地，全部為狹長形沿路型土地，除少數(shù)地塊之外，都缺乏構(gòu)建居住社區(qū)所需要的縱深，更重要的是，東南二環(huán)路在未來五年內(nèi)都需要承擔(dān)城市過境交通主干道的功能，不可能轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪值拦δ�。同時(shí)，東南二環(huán)沿線拆遷土地緊緊相鄰的，仍然是沒有拆遷的“城中村”。這些城中村不僅限制了東南二環(huán)沿線拍賣土地開發(fā)所建設(shè)的居住社區(qū)的延展性，更影響了開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)。

所以，東南二環(huán)沿線土地的開發(fā)，就有兩大難點(diǎn)：一是集中而分散，即時(shí)間集中，地塊分散；二是同質(zhì)化和功能障礙，即土地規(guī)模、周邊環(huán)境同質(zhì)化，項(xiàng)目功能則受到交通、污染、城中村的影響而無法很好地發(fā)揮居住、商業(yè)或辦公功能。從這兩點(diǎn)來說，東南二環(huán)沿線土地的開發(fā)，或許先天就有不足。如果競拍激烈，加上起價(jià)就高，在高昂的土地成本條件下，這三十多塊土地的開發(fā)，似乎就有點(diǎn)令人堪憂了。

所以，關(guān)鍵還是功能定位問題。不僅整個(gè)東南二環(huán)沿線土地開發(fā)的城市功能需要重新定位，單個(gè)地塊的開發(fā)也需要重新定位。有一點(diǎn)是可以預(yù)料的，如果將來三十多塊土地都開發(fā)成格林威治、水晶俊園、楓藍(lán)國際那樣的高層樓盤，那么，將來的售價(jià)絕對(duì)受到影響。

如何重新進(jìn)行動(dòng)能定位呢？下次再談。歡迎大家討論！