文劍武：2007看商業(yè)

到目前為止，昆明住宅地產的開發(fā)技術已經比較成熟了。所謂開發(fā)技術，包括定位、研發(fā)、規(guī)劃、建筑設計、施工、營銷、廣告、物業(yè)管理等。這些方面的社會資源也比較齊備了。住宅地產說到底，還是一個性價比問題。誰的附加值高，誰的性價比高，再通過成熟的一套營銷技術就很容易完成開發(fā)任務。

但商業(yè)地產則不然。商業(yè)地產，無論開發(fā)理念、開發(fā)技術、開發(fā)資源都很不成熟，甚至很不齊備。從開發(fā)理念上講，很多人還將商業(yè)地產的開發(fā)停留在賣商鋪上，和住宅地產賣住宅的開發(fā)模式幾乎完全一樣。除非具備兩個前提，否則商業(yè)地產就不是賣商鋪。第一個前提是：商業(yè)地產項目位置的商業(yè)氛圍已經很成熟，不需要考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的定位和招商吸引力問題；第二個前提是，開發(fā)商不考慮把商鋪賣高價，只打算賣出去了事。但其實，絕大多數商業(yè)地產都不具備這兩個前提。

商業(yè)地產和住宅地產有哪些不同呢？

第一個不同點：住宅地產只需要考慮一種目標群體，即購房者；商業(yè)地產需要考慮三種目標群體：消費者、投資者、經營者。而把消費者、投資者、經營者聯(lián)系起來的，就是經營業(yè)態(tài)和經營商家的檔次。從這個角度說，商業(yè)地產的競爭，爭的就是經營業(yè)態(tài)和有實力的經營商家。如果你的業(yè)態(tài)定位好，而且有實力的商家愿意進入，消費者和投資者就不是多大的問題。

第二個不同點：如果說，住宅地產主要是賣商品，那么，商業(yè)地產就是賣環(huán)境。住宅地產雖然也考慮居住環(huán)境。但住宅地產的居住環(huán)境，即使外部的環(huán)境難以改變，社區(qū)內部的環(huán)境和景觀卻很容易營造。商業(yè)地產就不同。商業(yè)地產的環(huán)境是經營環(huán)境，但這種經營環(huán)境卻不是象景觀那樣容易營造的。因為，商業(yè)地產的經營環(huán)境包括外部經營和內部經營環(huán)境。外部經營環(huán)境包括交通條件、商圈條件、消費人群、周邊商業(yè)配套、城市生活配套、同類業(yè)態(tài)的競爭、乃至城市發(fā)展格局等等；內部經營環(huán)境則包括商業(yè)規(guī)模、建筑格局、建筑風格、交通動線、業(yè)態(tài)定位、商家品牌、商家構成、商業(yè)物業(yè)管理等。無論外部經營環(huán)境還是內部經營環(huán)境的營造，都是一個動態(tài)變化的過程，需要一個較長的過程，其中存在很多不可控因素。

第三個不同點：住宅地產的開發(fā)只是通過住房和配套來構筑一個“城池”，商業(yè)地產的開發(fā)則是在建一個“集市”。從“城市”的原始含義看，“城市”就是城池和集市的結合。單有城池而沒有集市，就是一個冷冷清清的孤零零的城堡。有了集市，城池才顯得熱鬧和繁華。從這個意義上講，中國的房地產開發(fā)都是在建城市，因為中國的房地產開發(fā)商更多是在城市擴張的過程中進行房地產開發(fā)，而不是在已經定型的城市中進行單純的舊城改造。所以，商業(yè)地產從本質上講就是一種城市運營。

正因為有這些不同點，商業(yè)地產的開發(fā)就必須站在城市運營和合作開發(fā)的開發(fā)理念上來思考。這種城市運營和合作開發(fā)，就遠遠不是單純的住宅開發(fā)模式或商鋪開發(fā)所能勝任的。

經過二十多年的發(fā)展，昆明的商業(yè)地產也和全國一樣，走過了商鋪稀缺期，進入商業(yè)物業(yè)的飽和期。今年，無論是市中心的順城，還是二環(huán)路周邊新拍賣土地的開發(fā)；無論是廣福路周邊的世紀城、新亞洲體育城、邦盛國際城，還是東三環(huán)乃至別墅項目中，都將出現(xiàn)大量的商業(yè)地產。其中任何一個項目，無論是業(yè)態(tài)定位還是招商，難度都很大。正所謂，數風流人物，還看商業(yè)。