商品房買賣十大法律熱點(diǎn)問題

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，商品房買賣法律問題一直以來(lái)都受到社會(huì)各界密切關(guān)注。上海市建緯律師事務(wù)所昆明分所根據(jù)讀者咨詢情況，并結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)、實(shí)際承辦的案件以及本屆房交會(huì)中商品房交易的需要，對(duì)目前商品房買賣十大法律熱點(diǎn)問題進(jìn)行了匯總，現(xiàn)刊出以饗讀者。

1、逾期付款約定違約金過(guò)高怎么辦？

關(guān)注指數(shù)：★★★

上榜理由：買房，你的錢準(zhǔn)備夠了嗎？

案例：乙先生與甲公司簽訂了《商品房購(gòu)銷合同》，購(gòu)買甲公司開發(fā)的商品房一套，房?jī)r(jià)總款為50萬(wàn)元。合同約定如乙方未按期交付房款則按應(yīng)付款的0.5%乘以逾期天數(shù)向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。后乙先生因生意上資金周轉(zhuǎn)原因逾期40天才向甲公司付款，甲公司要求乙先生支付違約金，乙先生認(rèn)為過(guò)高，拒絕支付。

建緯律師：違約金糾紛是商品房買賣過(guò)程中最常見的糾紛之一。按目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，逾期付款按每天0.5%支付違約金的約定比較普遍。許多購(gòu)房者沒有意識(shí)到“責(zé)任重大”，認(rèn)為拖幾天也沒有什么關(guān)系。本案例中，按照雙方約定，乙先生應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金為10萬(wàn)元，這的確不是一個(gè)小數(shù)字。

在一般情況下，買賣雙方當(dāng)事人就違約金數(shù)額或違約金計(jì)算方法有約定的，應(yīng)當(dāng)從其約定。在商品房買賣合同糾紛中，乙先生也不是沒有要求適當(dāng)減少的權(quán)利，根據(jù)法律規(guī)定，本案中乙先生有權(quán)要求減少違約金。但必須注意的是，要求減少有嚴(yán)格的限制條件，即“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”。對(duì)干大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買房是一生當(dāng)中的大事，因此，購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同之前，甚至在交納定金之前，一定要考慮清楚自己的資金是否充足。若購(gòu)房資金準(zhǔn)備不充足，購(gòu)房者易自陷被動(dòng)。

2、開發(fā)商因故嚴(yán)重延期交房怎么辦？

關(guān)注指數(shù)：★★★

上榜理由：都是我的錯(cuò)，輕易信任你！

案例：張某與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，所購(gòu)買的房屋已經(jīng)到了交房日期，但由于土地使用權(quán)存在爭(zhēng)議，房屋至今還沒有開始建蓋，交房自然還要漫長(zhǎng)的等侍。

建緯律師：購(gòu)買的房屋已經(jīng)到了交房日期卻還沒有開始建蓋，開發(fā)商違約情形已經(jīng)非常明顯，購(gòu)房者完全可以請(qǐng)求解除合同，也就是通常所說(shuō)的“退房”。同時(shí)，購(gòu)房者還可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)違約金，若違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失，還可以要求開發(fā)商補(bǔ)足。根據(jù)《合同法》第九干四條的規(guī)定，開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，購(gòu)房者請(qǐng)求解除合同的，法院應(yīng)予支持，但《商品房購(gòu)銷合同》另有約定的除外。

3、買房交了首付款，辦不了按揭咋辦？

關(guān)注指數(shù)：★★★☆

上榜理由：不是我不明白，這世界變化快。

案例：王某與開發(fā)商約定用按揭貸款的方式支付購(gòu)房款，并將按揭有關(guān)資料全部交給了開發(fā)商，首付款已經(jīng)付清。后來(lái)銀行對(duì)于王某按揭資料的審查嚴(yán)重拖延，銀行首付款比例在期間大幅上調(diào)。房漏偏遇連陰雨，恰好在此期間王某工作單位發(fā)生重大變故，王某收入失去了保障，銀行審查后認(rèn)為不能發(fā)放貨款。王某無(wú)其他解決辦法，于是向開發(fā)商提出后續(xù)房款無(wú)力支付，要求退房并退還首付款。

建緯律師：筆者認(rèn)為本案屬于法律規(guī)定的“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行”的情形，應(yīng)當(dāng)符合行使合同解除權(quán)的條件，王某應(yīng)當(dāng)有權(quán)行使合同解除權(quán)。但需要注意的是，王某在行使合同解除權(quán)時(shí)要向開發(fā)商發(fā)出書面通知，明確表示解除合同，并且將書面通知交開發(fā)商簽收。

4、樓書中的綠地嚴(yán)重縮水怎么辦？

關(guān)注指數(shù)：★★★☆

上榜理由：怦然心動(dòng)的感覺何時(shí)不再被忽悠？

案例：某開發(fā)商在銷售樓盤時(shí)，在售樓廣告和樓書均表示其開發(fā)的小區(qū)有不小于5000平方米的花園綠地，許多購(gòu)房者為此怦然心動(dòng)，但此承諾并未作為合同條款寫入與購(gòu)房者簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》中。房屋交付時(shí)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)小區(qū)的實(shí)際綠地遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足5000平方米，因此要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

建緯律師：此案中開發(fā)商在廣告中承諾的“小區(qū)內(nèi)有不小于5000平方米的花園綠地”，是其就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的允諾，不僅具體確定，而且對(duì)商品房買賣合同的訂立有重大影響，符合有關(guān)法律關(guān)于“應(yīng)當(dāng)視為要約”的規(guī)定，應(yīng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商因此要受到該承諾的約束，如不能兌現(xiàn)廣告中的承諾，則開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

5、商品房面積發(fā)生差異怎么辦？

關(guān)注指數(shù)：★★★☆

上榜理由：“縮水”、“漲水”—“一頭霧水”！

案例：2003年11月，張女士預(yù)購(gòu)了一套價(jià)值32萬(wàn)元的商品房，合同約定：以建筑面積計(jì)價(jià)銷售，預(yù)售的建筑面積100平方米，其中套內(nèi)建筑面積85平方米；如產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積與合同約定的建筑面積發(fā)生誤差比例絕對(duì)值低于3%時(shí)，據(jù)實(shí)結(jié)算；超過(guò)3%時(shí)，張女士有權(quán)退房。2004年9月，張女士在驗(yàn)收新房時(shí)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商提供的產(chǎn)權(quán)登記部門的實(shí)測(cè)建筑面積與合同約定的建筑面積基本一致，但是套內(nèi)建筑面積卻比合同約定減少了5%，這意味著張女士的新房實(shí)際可以使用的面積“縮水”了，但公攤面積卻“漲水”了，這不明擺著吃虧了嗎？于是張女士向開發(fā)商提出退房要求，但開發(fā)商卻認(rèn)為，合同約定的面積確認(rèn)及差異處理標(biāo)準(zhǔn)為房屋的建筑面積而非套內(nèi)建筑面積，張女士新房的實(shí)測(cè)建筑面積與合同約定建筑面積誤差未超過(guò)3%，符合合同約定，開發(fā)商未違約，故不同意張女士退房。

建緯律師：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商銷售商品房時(shí)可按套計(jì)價(jià)銷售，也可以按建筑面積或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售。建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成，購(gòu)買商品房的業(yè)主對(duì)套內(nèi)建筑面積享有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。業(yè)主與開發(fā)商簽訂合同時(shí)，除了需要對(duì)合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式進(jìn)行約定外，還應(yīng)詳細(xì)約定建筑面積不變而套內(nèi)面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式，并約定相關(guān)違約責(zé)任。這樣，才可能減少自己在購(gòu)房時(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

6、什么樣的商品房可以預(yù)售？

關(guān)注指數(shù)：★★★★

上榜理由：買房需要“火眼金睛”！

案例：王先生在參加房交會(huì)期間看中了一套建筑面積為236平方米的住宅。售樓小姐告知他這一期住宅正在施工階段，屬于期房。王先生想了解期房進(jìn)行銷售需要滿足什么條件。

建緯律師：對(duì)期房銷售又稱之為“商品房預(yù)售”。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，這是商品房預(yù)售的法定憑證，未取得《商品房預(yù)售許可證》的不得進(jìn)行任何形式的預(yù)售活動(dòng)。開發(fā)商在預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定取得《商品房預(yù)售許可證》，并在售樓部公示國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證（一般稱其為“五證”）等資料，增強(qiáng)透明度，樹立自己的企業(yè)形象。簡(jiǎn)言之，“五證齊全”的商品房方可預(yù)售。

7、房產(chǎn)證辦不下來(lái)應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)？

關(guān)注指數(shù)：★★★★

上榜理由：公認(rèn)的說(shuō)法不一定正確。

案例：2004年12月，在某地發(fā)生了一起28戶業(yè)主集體起訴開發(fā)商的案件，其理由為開發(fā)商于2003年7月1日交房，但業(yè)主卻于2004年11月到12月之間才拿到房產(chǎn)證。業(yè)主們認(rèn)為開發(fā)商逾期一年交付房產(chǎn)證，所以要求開發(fā)商依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“司法解釋”）第十八條承擔(dān)違約責(zé)任。那么，購(gòu)房者與開發(fā)商簽仃《商品房購(gòu)銷合同》，如果雙方對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記沒有特別約定，那么房產(chǎn)證是不是應(yīng)該由開發(fā)商辦理？

建緯律師：在許多人看來(lái)，房產(chǎn)證辦不下來(lái)肯定應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)，因?yàn)榉课菔情_發(fā)商蓋的。這種觀點(diǎn)幾乎成為共識(shí)。但是，筆者認(rèn)為，在商品房購(gòu)銷合同中，）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人，其法律義務(wù)是協(xié)助買賣人辦理房產(chǎn)證。國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”可見，商品房的辦證義務(wù)人為購(gòu)房者自己，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助辦理，其協(xié)助義務(wù)的具體內(nèi)容是在房屋交付后60日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。在最高院解釋公布后，該解釋對(duì)有關(guān)辦證義務(wù)的要求在與我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)在銜接上存在著差距和矛盾，在對(duì)司法解釋的理解上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)買人之間容易發(fā)生爭(zhēng)議。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)買人之間的合同約定就顯得尤為重要。

在上述案例中，法院判決理由及結(jié)果如下：“原告所提交的《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書》，不能證明被告在辦理房屋權(quán)屬證書過(guò)程中有過(guò)錯(cuò)，及其原告在此過(guò)程中有何損失。被告提交的證據(jù)以及房地產(chǎn)管理處情況說(shuō)明，能證明其在辦理原告住房的房屋權(quán)屬證書過(guò)程中，無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，本院予以采信。因此，原告對(duì)其所主張的逾期交付房屋權(quán)屬證書違約賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，本院不予支持�！北景冈�、被告雙方均服判，該判決已經(jīng)生效。

8、交房后出現(xiàn)質(zhì)量問題可否退房？

關(guān)注指數(shù)：★★★★☆

上榜理由：新房，讓我歡喜讓我憂。

案例：曾先生2005年6月在北市區(qū)買了一套房屋，住進(jìn)去不久就發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)墻面涂料大面積脫落。現(xiàn)曾先生咨詢，遇到這種情況該怎么辦呢？可以要求退房嗎？

建緯律師：商品房的建筑質(zhì)量問題錯(cuò)綜復(fù)雜，既有可能是勘察、設(shè)計(jì)方面的原因?qū)е碌模�亦有可能是施工方面的原因造成的，而且很多隱蔽工程在商品房建好后已被隱蔽，無(wú)法通過(guò)肉眼觀察。

那么，質(zhì)量問題出現(xiàn)后應(yīng)該怎么辦呢？我國(guó)法律除了要求房地產(chǎn)開發(fā)商在交付商品房給購(gòu)房人使用前，必須對(duì)商品房進(jìn)行驗(yàn)收，非經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房不得交付使用外，還規(guī)定開發(fā)商不能因交付給購(gòu)房人的商品房是經(jīng)驗(yàn)收合格的，就可以免除其質(zhì)量責(zé)任。所以，對(duì)商品房交付使用后出現(xiàn)的質(zhì)量問題，購(gòu)房人可以通過(guò)多種途徑得到救濟(jì)：如要求開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，對(duì)于因質(zhì)量問題給購(gòu)房人造成損失的，可以要求開發(fā)商承擔(dān)損害賠償責(zé)任等。但是，要求退房的權(quán)利只能在商品房主體結(jié)構(gòu)不合格或者商品房存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響購(gòu)房人正常居住使用的情況下行使。

9、《商品房購(gòu)銷合同》的補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)怎么簽訂？

關(guān)注指數(shù)：★★★★☆

上榜理由：簽約與履約的關(guān)系往往是這樣，簽約越難，履約就越容易，簽約越容易，履約就越難，即兩者的難易程度成反比。

案例：2005年10月，羅女士購(gòu)買了一套商品房，在簽訂《商品房購(gòu)銷合同》時(shí)，還專門與開發(fā)商簽了一份《補(bǔ)充協(xié)議》。由于當(dāng)時(shí)樓盤正在熱銷，羅女士簽約心切，沒有細(xì)看就按照開發(fā)商的要求在《商品房購(gòu)銷合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》上都簽了字。到了接房之時(shí)，羅女士發(fā)現(xiàn)房屋和自己原來(lái)的想象差距甚遠(yuǎn)，于是就找開發(fā)商理論。開發(fā)商工作人員則拿出《補(bǔ)充協(xié)議》說(shuō)，這些存在的問題以及解決辦法都是你同意了的，我們并沒有違約。

建緯律師：《補(bǔ)充協(xié)議》是開發(fā)商與購(gòu)房人就《商品房購(gòu)銷合同》中未盡事宜進(jìn)行補(bǔ)充而制定的條款，是一種選擇性的條款。

在現(xiàn)實(shí)生活中，許多開發(fā)商開發(fā)的樓盤賣點(diǎn)很多，廣告做得好，促銷手法也很老練。尤其在開盤時(shí)均有較大的價(jià)格優(yōu)惠。有些購(gòu)房人在購(gòu)買時(shí)明明對(duì)《補(bǔ)充協(xié)議》的條款不滿意，但還是閉著眼睛簽了字。

其實(shí)，連合同都不看就簽字無(wú)異于賭博，賭開發(fā)商的信譽(yù)和良心，賭房?jī)r(jià)之堅(jiān)挺和上漲，賭自己之福氣和運(yùn)道。

在此，筆者只是想提醒大家，買房是一輩子的大事，簽合同又是買房中的大事，切不可等閑視之。

10、什么情況下定金可以退還？

關(guān)注指數(shù)：★★★★★

上榜理由：下了定金任何一方都不能輕易反悔

案例：2005年6月，王某與某房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱“甲公司”）簽訂房屋訂購(gòu)書，對(duì)房屋情況、合同價(jià)款等作了明確規(guī)定，同時(shí)約定在簽訂預(yù)訂協(xié)議之日支付購(gòu)房定金1萬(wàn)元，在預(yù)訂書簽訂之日起10日內(nèi)前來(lái)簽訂《商品房購(gòu)銷合同》。若超過(guò)約定期限雙方未簽訂《商品房購(gòu)銷合同》的，則定金不予退還。但預(yù)訂書對(duì)付款方式，交房時(shí)間等內(nèi)容未作約定。王交付了定金后，要求以按揭方式付款，首付不能超過(guò)30%，甲公司稱如以按揭方式付款，必須首付四成方可以辦理銀行按揭，并且甲公司規(guī)定的交房時(shí)間在王某婚期之后5日，王某購(gòu)房結(jié)婚的計(jì)劃也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。2005年9月，王某起訴到法院，要求甲公司返還1萬(wàn)元定金。而甲公司則認(rèn)為，按照預(yù)訂協(xié)議，他們有權(quán)不予返還定金。最終法院判決支持了王某的請(qǐng)求。

建緯律師：定金是我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定的債權(quán)擔(dān)保的一種形式，本案例中，雙方約定的定金為立約定金，其作用是保證主合同的簽訂，法律后果為當(dāng)其所擔(dān)保的訂約行為沒有發(fā)生時(shí)，違反承諾的當(dāng)事人就要受到定金處罰。

本案中，王某與甲公司簽訂的預(yù)訂書中未就價(jià)款支付方式、交房時(shí)間等合同條款作出約定。其后雙方也在該期限內(nèi)就簽約事宜進(jìn)行了談判，只是由于雙方對(duì)合同價(jià)款的支付方式、交房時(shí)間等最終未能達(dá)成一致，從而導(dǎo)致了無(wú)法簽訂《商品房購(gòu)銷合同》。這種情況下，應(yīng)該說(shuō)雙方對(duì)于未能訂立《商品房購(gòu)銷合同》都不存在過(guò)錯(cuò)。根據(jù)最高院司法解釋第四條“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)干當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”之規(guī)定，本案屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立”的情形，因此，本案法院判決支持了王某的請(qǐng)求。