十一月，房地產(chǎn)調(diào)控政策從全國(guó)性到地方性都較十月有了大幅增加，調(diào)控主題除圍繞保障房、行業(yè)規(guī)范、城市規(guī)劃等方面外，央行還在月底下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，而此項(xiàng)調(diào)整也引起市場(chǎng)極大關(guān)注和“猜測(cè)”，這次調(diào)整與中國(guó)人民銀行16日發(fā)布的第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出的適時(shí)適度對(duì)貨幣政策進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)的思路相一致。因此，對(duì)于近三年來(lái)首次下調(diào)存準(zhǔn)率，我們理解為其主要是針對(duì)目前較為復(fù)雜的國(guó)際環(huán)境，以及國(guó)內(nèi)CPI持續(xù)回落、經(jīng)濟(jì)增速放緩，為保證正常的市場(chǎng)流動(dòng)性而進(jìn)行的，并非是針對(duì)房地產(chǎn)的專項(xiàng)調(diào)控，而從幾次國(guó)家相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的講話上也透露，調(diào)控不會(huì)放松。

從市場(chǎng)成交層面看，房?jī)r(jià)確實(shí)已在松動(dòng)，但是并未達(dá)到理想狀態(tài)，如果此刻放松勢(shì)必會(huì)讓前期調(diào)控全功盡棄；而另一方面，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行又處于一個(gè)變化的敏感期，多種客觀事實(shí)交織在一起，調(diào)控本身所具有的牽一發(fā)而動(dòng)全身的特點(diǎn)在這個(gè)時(shí)候會(huì)顯得更為突出。因此，類似貨幣政策、稅收等政策的適時(shí)調(diào)整都非常有必要，而像放松或者取消“限購(gòu)”政策在短期內(nèi)雖然不可能，但是在市場(chǎng)趨于理性，且有更好的替代政策來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)的話，取消“限購(gòu)”也是自然的事。

接近年底，僵持、低迷會(huì)是整個(gè)市場(chǎng)普遍面對(duì)的局面。因此，2011年的最后一個(gè)月，在政策不可能放松，地方“救市”政策又不能立馬見(jiàn)效的的背景下，開(kāi)發(fā)商，特別是手頭資金較為緊張的企業(yè)還是要繼續(xù)放平心態(tài)，積極對(duì)銷售策略作出調(diào)整，以便渡過(guò)“年關(guān)”，即使樓市在明年二月份趨于明朗化，但上升的周期仍然較長(zhǎng)，房企應(yīng)作更長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算。

重點(diǎn)政策解讀

（一）保障政策

“2012年保障房任務(wù)將圍繞‘保投資’統(tǒng)籌研究開(kāi)工目標(biāo)”——2011年11月06日住建部

政策要點(diǎn)：

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者從住建部相關(guān)人士處獲悉，盡管今年1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工任務(wù)進(jìn)展順利，但住建部對(duì)各地實(shí)際完成質(zhì)量評(píng)價(jià)并不高，因?yàn)閷?shí)際投資額度并沒(méi)有達(dá)到住建部當(dāng)初預(yù)想的下限1.3萬(wàn)億元。上述住建部人士表示，住建部將圍繞“保投資”來(lái)統(tǒng)籌研究明年保障房開(kāi)工目標(biāo)。

政策評(píng)析：

截止目前，全國(guó)1000萬(wàn)套保障房已經(jīng)全部開(kāi)工，且比原計(jì)劃還提前了一個(gè)月。同時(shí)，對(duì)于竣工目標(biāo)，在今年6月，住建部要求1000萬(wàn)套開(kāi)工的保障房中確保年內(nèi)基本建成400萬(wàn)套，10月，這一數(shù)據(jù)調(diào)整為不低于300萬(wàn)套。不過(guò)，接近年底，僅有部分省份公布了保障房竣工情況，一些省份或不能如期實(shí)現(xiàn)原定目標(biāo)。

不難得出，導(dǎo)致部分保障房項(xiàng)目已開(kāi)工未建成，或是建設(shè)速度緩慢等現(xiàn)象的主要原因依然是資金問(wèn)題。同期，住建部有關(guān)人士也重申保障房開(kāi)工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于僅是搭建施工現(xiàn)場(chǎng)圍護(hù)設(shè)施，或僅是開(kāi)挖基坑的，不計(jì)入已開(kāi)工的項(xiàng)目和套數(shù)。因此，保障房建設(shè)從規(guī)劃到開(kāi)工建設(shè)，從“定套數(shù)”到“保投資”的思路轉(zhuǎn)變或許更能督促保障房的建設(shè)落實(shí)，也可避免保障房開(kāi)而不建的尷尬。而在保投資的做法下，根據(jù)今年保障房的投資情況，初步預(yù)計(jì)明年開(kāi)工的保障房數(shù)量將有所下降。但是，2012年保障房投資究竟投入多少？各省份的投入情況和比例如何確定？竣工率、竣工日期等問(wèn)題也應(yīng)成為各級(jí)政府硬性規(guī)定的指標(biāo)。

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