(二)、土地政策

1、《關(guān)于印發(fā)國有土地上房屋征收評估辦法的通知》——2011年6月7日住建部

政策要點(diǎn)：

《辦法》共33條。對房屋評估征收行為、流程、原則等方面做出詳細(xì)規(guī)定，明確拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。房屋征收評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價的貨幣單位，精確到元。原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》同時廢止。但《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。

政策評析：

《辦法》進(jìn)一步規(guī)范了國有土地上房屋征收評估的流程，明確了評估過程的各項(xiàng)指標(biāo)及操作方式。其中提到的“被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；房屋征收評估價值應(yīng)精確到元；體現(xiàn)土地價值；評估結(jié)果要進(jìn)行公示”等方面，更多的是對被征收人權(quán)益的保障，而市場層面也更好體現(xiàn)了評估行為的公平、公開和易操作性。同時，按市場價進(jìn)行評估、記入土地價值等則會使房屋總價提升，也將導(dǎo)致建筑成本的增加，參與開發(fā)的房企必然會將這一部分成本轉(zhuǎn)嫁給新的購房者，對房價的影響顯而易見。不過，對于市場的整體發(fā)展和房屋價值評估的規(guī)范將具有積極意義，長遠(yuǎn)來看《辦法》的實(shí)施將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

2、《國土資源“十二五”規(guī)劃綱要》——2011年6月23日國土資源部

政策要點(diǎn)：

“十二五”期間土地、礦產(chǎn)、地質(zhì)、海洋、測繪等方面的重大指標(biāo)包括：全國耕地保有量保持在18.18億畝，基本農(nóng)田不低于15.6億畝，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田4億畝，補(bǔ)充耕地2400萬畝。新增建設(shè)用地總量控制在3450萬畝，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地面積降低30%。國土資源“十二五”期間的六項(xiàng)主要任務(wù)：一是提升國土資源保障和服務(wù)能力。二是強(qiáng)化國土資源保護(hù)。三是大力推進(jìn)資源節(jié)約集約利用。四是加強(qiáng)地質(zhì)災(zāi)害防治與國土綜合整治。五是深化國土資源管理制度改革。六是加強(qiáng)國土資源科技創(chuàng)新與國際合作。

政策評析：

《通知》提出了“十二五”期間全國土地供應(yīng)的總體原則和目標(biāo)，明確各類供地過程中的具體操作方式。其中有幾點(diǎn)值得特別關(guān)注，如未來五年內(nèi)18.18億畝耕地保有量不能減少；未來五年國土資源管理的總體目標(biāo)中新增建設(shè)用地總量為3450萬畝；加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)管，推進(jìn)閑置土地整治清理，加大違規(guī)違法房地產(chǎn)用地信息公開和查處力度。同時，《通知》再次強(qiáng)調(diào)要保障保障房及中小套型商品房用地供應(yīng)。從《通知》的整體思路來看，其對調(diào)整和改變地方政府對土地收益過渡依賴的現(xiàn)象具有積極引導(dǎo)作用，對未來土地開發(fā)利用效率、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目供地指標(biāo)和原則等均作出了規(guī)定。未來五年房地產(chǎn)供地首先將保障保障房和中小戶型面積項(xiàng)目的用地需求；將加大土地交易、開發(fā)過程中的監(jiān)管查處力度。因此，《通知》將從供地環(huán)節(jié)強(qiáng)化整個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成效。

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