項目現(xiàn)場

精裝修公寓投資置業(yè)兩不誤

公寓為30-120平方米的一房至三房的精裝修，可以做住宅也可以作為辦公室，由于戶型眾多，二牛著重描寫A2和A3的兩居室和A4的三居室三個戶型。A2戶型面積約74㎡贈送面積10㎡，設(shè)計為2室2廳1廚1衛(wèi)，位置在C5/C6棟，戶型設(shè)計上進門后餐廳與客廳相連，主臥和側(cè)臥相鄰共用一個衛(wèi)生間，戶型優(yōu)點：各功能布局較合理，每個房間采光基本上都照顧到，客廳方正寬敞。戶型缺點：衛(wèi)生間及次臥較小，餐廳采光較弱；A3戶型面積約63㎡，贈送面積為2.7㎡，設(shè)計為2室2廳1廚1衛(wèi)，位置在B5/B6棟，面積不大卻被設(shè)置成兩居室的戶型，在空間利用上就必須緊湊。戶型優(yōu)點：布局緊湊，沒有空間浪費，臥室寬敞明亮。戶型缺點：客廳餐廳采光不足，衛(wèi)生間與廚房相連，想要如廁還要經(jīng)過廚房，試想在做飯的時候有人在旁邊方便，心理確實不太舒服，并且衛(wèi)生間的味道時不時飛到廚房也很倒胃口，從臥室進入衛(wèi)生間要依次穿過客廳、餐廳、廚房，生活起來很糾結(jié)；A4戶型面積約120㎡贈送面積14㎡，設(shè)計為3室2廳1廚2衛(wèi)，位置在B5/B6棟，這個戶型設(shè)計算是二牛比較喜歡的類型，格局方正實用，各功能分區(qū)清晰明了，有寬敞的工作書房，各個房間的采光都不錯，并且主臥設(shè)置獨立衛(wèi)生間，保證了私密生活。

精裝公寓投資案例分析：以70㎡的兩房為例，國際銀座開盤參考價7500元/㎡（含1000元/㎡精裝修）參考總價為525000元，以按揭年限10年算的話每月要還3000元。現(xiàn)在周邊目前的租金市場情況，云大知城的中等裝修兩房戶型租價為1600元/月，新亞洲體育城簡單裝修兩房租價為1900元/月，世紀(jì)城精裝修兩房戶型租價在2200元/㎡，參考周邊幾大社區(qū)租金價格保守估計，國際銀座在2012年交房時，70平米的公寓戶型租金價格將在2000元/月左右。根據(jù)昆明過去3年內(nèi)的房屋租金漲幅統(tǒng)計（年租金增長率接近30%），國際銀座在3年后的租金將基本與月供款持平，可以實現(xiàn)“租金抵月供”的投資回報收益。

15萬平米商業(yè)體量

國際銀座總建筑面積36平米，商業(yè)體量就達到了15萬平米，確實能看出它商業(yè)中心的未來，15萬平米的商業(yè)體量包括純商業(yè)街鋪、裙樓商業(yè)、獨立商業(yè)已經(jīng)底下商業(yè)四大區(qū)域。以15-160平米的純街區(qū)商業(yè)以及1000-5000平米大型獨立商業(yè)集合娛樂、休閑、餐飲、購物四大商業(yè)形態(tài)為經(jīng)營主體。值得一提的是國際銀座以零公攤的現(xiàn)鋪銷售，相比市面上10-15%的商鋪公攤率確實比較實惠。除此之外國際銀座的商鋪戶型以純柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，無剪力墻束縛，設(shè)計比較方正便于分割組合，并采用4.2米統(tǒng)一層高，采取圍合式分布，將電梯風(fēng)道圍在中間，還設(shè)有一部消防電梯，以免發(fā)生意外時候方便業(yè)主及時逃離大樓。

現(xiàn)在昆明一環(huán)內(nèi)白塔路某商鋪價格已高至9萬-12萬元/㎡，二環(huán)南路某商鋪價格達到70000元/㎡，三環(huán)滇池路某商鋪價格在52000元/㎡，而呈貢新區(qū)某商鋪均價也在25000元/㎡。幾個區(qū)域中最貴的在市中心，但是目前市中心商鋪升值空間已經(jīng)不太大，高投入并不見得有高回報，反倒是低門檻的新區(qū)商業(yè)更具有升值空間。

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