近期，俊發(fā)正在與多家金融機(jī)構(gòu)商討債務(wù)重組事宜，據(jù)說(shuō)有9家金融機(jī)構(gòu)意向參與。俊發(fā)此次債務(wù)重組是否成功，現(xiàn)在還不好判斷，但可以肯定的是，不管是金融機(jī)構(gòu)還是俊發(fā)自己，都有比較強(qiáng)的債務(wù)重組意愿，否則如果繼續(xù)拖下去，雙方的損失將越來(lái)越大，俊發(fā)甚至有生死之憂(yōu)。

俊發(fā)集團(tuán)正在與多家金融機(jī)構(gòu)商討債務(wù)重組事宜（圖源：俊發(fā)集團(tuán)）

同樣的結(jié)果，不同的原因

站在第三方立場(chǎng)看，俊發(fā)面臨的困難雖然很多，但債務(wù)重組取得突破仍有很大可能，因?yàn)榭“l(fā)的情形，和恒大、融創(chuàng)、藍(lán)光等公司還是有很大不同。

表面上看，俊發(fā)和這些公司一樣，都是債務(wù)太高、資金鏈斷裂，可是導(dǎo)致債務(wù)產(chǎn)生的原因卻相去甚遠(yuǎn)。拿恒大來(lái)說(shuō)，它在房地產(chǎn)市場(chǎng)上猛沖猛打，在三四線(xiàn)城市、遠(yuǎn)郊拿了許多質(zhì)量不高的項(xiàng)目不說(shuō)，還涉足汽車(chē)、金融、體育、食品、網(wǎng)絡(luò)、文旅等眾多行業(yè)，甚至還辦了一家歌舞團(tuán)，再多的資金也經(jīng)不住這么折騰。

恒大造車(chē)花了近500億（圖為正在路測(cè)的恒馳汽車(chē) 圖源：恒大集團(tuán)）

和恒大相比，俊發(fā)的投資與擴(kuò)張堪稱(chēng)保守，俊發(fā)絕大多數(shù)項(xiàng)目集中在昆明，連云南主要城市都沒(méi)有覆蓋，在省內(nèi)的布局還不如外來(lái)的碧桂園、融創(chuàng)。在省外，俊發(fā)雖然早有涉足，但基本上屬于淺嘗輒止，沒(méi)有幾個(gè)項(xiàng)目，而且還集中于自己擅長(zhǎng)的城改領(lǐng)域。

即便是在昆明，俊發(fā)也基本以主城區(qū)住宅項(xiàng)目為主，很少涉足遠(yuǎn)郊和郊縣，也不太愿意開(kāi)發(fā)商業(yè)類(lèi)、文旅康養(yǎng)類(lèi)項(xiàng)目。即便是住宅項(xiàng)目，大部分也都是面向普通市民的剛需剛改類(lèi)樓盤(pán)，高端樓盤(pán)占比不大。

藍(lán)光地產(chǎn)在進(jìn)入全國(guó)擴(kuò)張前和俊發(fā)其實(shí)很類(lèi)似，一家是四川老大，一家是云南老大，但藍(lán)光的省外擴(kuò)張比俊發(fā)要猛得多，上市后更是搶了許多“地王”，導(dǎo)致后期資金鏈斷裂。相比之下，俊發(fā)沒(méi)有上市，當(dāng)然也就沒(méi)有藍(lán)光那樣全國(guó)跑馬圈地的資本，戰(zhàn)略上自然以安全保守為主，因此，跨省擴(kuò)張并不是導(dǎo)致俊發(fā)陷入危機(jī)的主要原因。

俊發(fā)的的投資高度集中于昆明主城的住宅項(xiàng)目，多元化和跨省擴(kuò)張不算積極

俊發(fā)沒(méi)有像恒大那樣亂鋪攤子，也不像藍(lán)光那樣激進(jìn)，更沒(méi)有像有些地方房企為了沖擊所謂千億房企的目標(biāo)，在明星職業(yè)經(jīng)理人的帶領(lǐng)下不計(jì)代價(jià)玩高周轉(zhuǎn)，相反，俊發(fā)其實(shí)很知道口號(hào)可以高調(diào)一些，但行動(dòng)卻很謹(jǐn)慎。比如俊發(fā)實(shí)際上很早就開(kāi)始聘請(qǐng)明星職業(yè)經(jīng)理人打理公司，可是發(fā)現(xiàn)不合適就迅速回頭；俊發(fā)也早就制訂了總部搬遷上海，沖擊千億的目標(biāo)，最終上卻并未執(zhí)行。還比如，在前幾年文旅、康養(yǎng)地產(chǎn)紅火的那幾年，俊發(fā)也有過(guò)一些這方面的規(guī)劃，可是真正落地的不多，迄今也只是在大理和版納有過(guò)嘗試，其中大理的項(xiàng)目早已開(kāi)發(fā)結(jié)束。反倒是恒大、藍(lán)光、融創(chuàng)等外來(lái)房企，在云南開(kāi)發(fā)文旅康養(yǎng)項(xiàng)目的步子要邁得更大。

俊發(fā)真正舍得投入的是自己最擅長(zhǎng)的領(lǐng)域——城改，但這方面的動(dòng)作其實(shí)算不得什么冒險(xiǎn)，絕大多數(shù)城改項(xiàng)目都有不錯(cuò)的投資回報(bào)率，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不大。

俊發(fā)到底犯了什么錯(cuò)？

既然俊發(fā)在投資方面總體謹(jǐn)慎，擴(kuò)張并不算積極，多元化也只是淺嘗輒止，手上的項(xiàng)目絕大多數(shù)也沒(méi)有什么市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，為什么最終仍舊陷入了資金危機(jī)呢？俊發(fā)到底犯了什么錯(cuò)誤？

在云南房網(wǎng)看來(lái)，俊發(fā)也許不像恒大之類(lèi)房企，很早就走在了不歸路上，戰(zhàn)略上總體其實(shí)并不激進(jìn)，并沒(méi)有多大方向性錯(cuò)誤，但如果復(fù)盤(pán)的話(huà)，一些戰(zhàn)術(shù)性的錯(cuò)誤仍舊是致命的。

俊發(fā)的第一個(gè)重大失誤，是在2013年拿下東風(fēng)廣場(chǎng)興仁街地塊，開(kāi)發(fā)春之眼項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)俊發(fā)拿地的價(jià)格是8億元，雖然比恒隆廣場(chǎng)的土地便宜得多，但因?yàn)?a href="http://www.hhclub.cn/house/view-1314.html" target="_blank">春之眼規(guī)劃高度達(dá)407米，是昆明第一高樓，工程建設(shè)投入不菲，2020年初俊發(fā)就說(shuō)當(dāng)時(shí)已經(jīng)完成投資45億，如果這個(gè)數(shù)字屬實(shí)，如今俊發(fā)在這個(gè)項(xiàng)目上的投入就應(yīng)該在50億左右。花了這么多錢(qián)，最終卻還是留下了一棟爛尾樓。而要完成春之眼后續(xù)建設(shè)，俊發(fā)可能還需要花近百億。

俊發(fā)已經(jīng)在春之眼項(xiàng)目上花了幾十億，而收入?yún)s幾乎為零

俊發(fā)在2013年決策開(kāi)發(fā)春之眼項(xiàng)目，顯然是高估了自己的成長(zhǎng)性，高估了房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景，也高估了昆明市打造CBD的決心，同時(shí)俊發(fā)當(dāng)時(shí)應(yīng)該也是對(duì)外來(lái)房企大舉進(jìn)入昆明產(chǎn)生了緊迫感，需要一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目來(lái)宣示自己在昆明的地位。

俊發(fā)在春之眼項(xiàng)目上花了幾十億，卻至今幾乎沒(méi)有收入，爛尾后還要不斷產(chǎn)生各種費(fèi)用，成為俊發(fā)身上一處不斷失血的嚴(yán)重傷口。

俊發(fā)的第二個(gè)戰(zhàn)術(shù)性錯(cuò)誤，是在2018年對(duì)債務(wù)龐大的中豪集團(tuán)進(jìn)行了重組。在重組之前，中豪集團(tuán)的總負(fù)債高達(dá)418億，而資產(chǎn)卻只有308億，資產(chǎn)債務(wù)相抵后還有110億的債務(wù)“窟窿”。正是由于債務(wù)沉重，云南物流集團(tuán)、國(guó)發(fā)金匯、匯三江股權(quán)基金試圖對(duì)中豪的重組都告失敗，云南建投、中國(guó)交投在接洽后也都沒(méi)有了下文，直到俊發(fā)出現(xiàn)。

那么多身份顯赫的云南省屬?lài)?guó)企、央企下屬機(jī)構(gòu)對(duì)中豪的重組都不了了之，可見(jiàn)其中風(fēng)險(xiǎn)巨大，可是俊發(fā)仍知難而上，現(xiàn)在看來(lái)實(shí)屬不智。

俊發(fā)解決了中豪留下的爛攤子，卻讓自己身陷其中

俊發(fā)重組中豪到底付出了多少代價(jià)，外界不得而知，但肯定不是一個(gè)小數(shù)目，雖然俊發(fā)也有所獲，除了獲得部分土地之外，原來(lái)中豪持有的大量新螺螄灣商鋪也成為俊發(fā)的資產(chǎn)，但土地開(kāi)發(fā)獲得的利潤(rùn)應(yīng)該至今未能覆蓋俊發(fā)重組中豪的投入，而且螺螄灣的商鋪因?yàn)橹泻酪呀?jīng)將租金收到數(shù)年以后，俊發(fā)在前期并無(wú)收入，等到俊發(fā)開(kāi)始收取鋪?zhàn)庵�，又遇到了疫情以及�?shí)體商業(yè)的塌方，當(dāng)年一鋪難求的螺螄灣商鋪已不如昔日值錢(qián)。

即便2021年初俊發(fā)開(kāi)始向新螺螄商城的租戶(hù)收取租金，可是根據(jù)俊發(fā)對(duì)外公布的資料，按照2017年的中豪重組協(xié)議，2021年以后新螺螄灣一期市場(chǎng)所收取的租金將全部用于歸還一期市場(chǎng)所欠銀行貸款，金額達(dá)61.6億元，并沒(méi)有給俊發(fā)帶來(lái)真正的收入。

如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊能維持以往的高增長(zhǎng)，俊發(fā)的這些錯(cuò)誤其實(shí)也不致命，完全能夠消化，甚至說(shuō)不定在多年后成為成功案例，可是當(dāng)市場(chǎng)大勢(shì)逆轉(zhuǎn)，連萬(wàn)科這樣的公司都要國(guó)資出面背書(shū)的時(shí)候，俊發(fā)身為地方房企，沒(méi)有國(guó)資股東，又沒(méi)有上市，融資渠道有限且成本很高，一些小錯(cuò)誤就會(huì)被放大，非致命錯(cuò)誤就會(huì)變得致命。

好在俊發(fā)仍然活著，今年交付的住宅仍舊是昆明所有房企中最多的，說(shuō)明自身并未躺平，大部分資產(chǎn)的質(zhì)量也還比較高，相關(guān)債務(wù)重組也在進(jìn)行中，希望仍在。

后記：2011年，俊發(fā)也曾遭受挫折，云南房網(wǎng)當(dāng)時(shí)已經(jīng)過(guò)一篇《俊發(fā)做錯(cuò)了什么？》（點(diǎn)擊鏈接）。時(shí)隔12年之后，俊發(fā)遇到了更大危機(jī)，復(fù)盤(pán)以往就變得更具意義，所以云南房網(wǎng)想再次重溫這個(gè)話(huà)題。

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