2009年就已啟動改造的麥溪村，前不久公布了調(diào)整后的控詳規(guī)，大幅度增加住宅開發(fā)量，預(yù)示著土地出讓可能很快就會進行。這個有著上千畝開發(fā)面積的大型城改項目，會成為北市區(qū)的下一個神盤嗎？

麥溪村城改項目位于北市區(qū)龍泉路接近灃源路交叉口兩側(cè)，規(guī)劃面積達1354畝，調(diào)規(guī)后純住宅開發(fā)用地達到692畝，再加上一宗商住混合用地，整個項目的住宅建筑面積就有124.7萬平方米，包括商業(yè)在內(nèi)的總建筑面積更是高達約180萬平方米，妥妥的百萬大盤。

麥溪村城改范圍

由于麥溪村城改項目的大部分規(guī)劃住宅用地在龍泉路以東，容積率比較高，達到3.72，限高也有100米，所以項目大部分住宅將是高層建筑，而且可能還無法開發(fā)板樓，因為體量很大，只能走性價比路線，主打?qū)嵒�。如果是這樣，麥溪村項目會不會成為北市區(qū)繼俊發(fā)城之后的又一個神盤呢？

一般來說，成為神盤至少要具備下面三個條件：

一是規(guī)模大，至少上千畝百萬方開發(fā)體量，這一點麥溪村項目是滿足的；目前昆明上百萬住宅體量的項目并不多，北市區(qū)本來也有好幾個千畝大盤，但俊發(fā)城已經(jīng)接近尾聲，而且俊發(fā)現(xiàn)在的狀況又不好，項目開發(fā)停滯。昆明湖的規(guī)模本來也不小，可是云南城投因為資金等原因，先后賣了好幾塊地，自己最后只開發(fā)了幾百畝。另一個千畝大盤天宇瀾山則半途而廢，所以麥溪村城改項目如果投入開發(fā)，可能會是北市區(qū)唯一的千畝大盤。

二是價格相對比較便宜，比如俊發(fā)城自2013年發(fā)售以來一直主打性價比，只是到后期才開發(fā)部分高端產(chǎn)品。麥溪村項目雖然距離實際開發(fā)還早，但因為位置已經(jīng)到灃源路一帶，相對較遠，而且大部分是容積率較高的住宅，再加上北市區(qū)本身房價就比較低，附近的御龍半山洋房也才賣1.3萬，所以麥溪村將來的住宅價格應(yīng)該不會高。

麥溪村居住密度很大，回遷體量不小

三是賣得好，當(dāng)年俊發(fā)城連續(xù)多年成為昆明樓盤銷冠，銷售火爆，所以才成為神盤。麥溪村項目距離上市銷售還早，還不好判斷是否會賣得好，但這個項目大概率是萬科開發(fā)，基本品質(zhì)是有保障的，龍泉路上教育資源豐富，項目本身又有好幾所學(xué)校，只要定價合理，銷售量應(yīng)該也有保障。

本來北市區(qū)也還有另外幾個大型城改項目，比如昆機老廠區(qū)舊改等，但因為一級開發(fā)企業(yè)融創(chuàng)退出，這個項目暫時無法推動。

北市區(qū)經(jīng)過20多年的開發(fā)，其實剩余的開發(fā)空間已經(jīng)不太大，當(dāng)下的新房供應(yīng)量其實也遠不及前些年，自從北部山水新城的幾個項目開發(fā)降溫后，北市區(qū)接下來值得期待的項目其實也就是麥溪村城改了。

麥溪村片區(qū)位置總體不錯，也算是潛在的雙地鐵地段，如果萬科能操盤，開發(fā)品質(zhì)和速度也有保障，完全有可能成為接替俊發(fā)城的下一代神盤。

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