近期新策頻出，降首付（比例）、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸一系列政策落地之后，行業(yè)內(nèi)外基本達(dá)成共識(shí)：改善換房群體的窗口期到了。
昆明的政策環(huán)境對(duì)改善居住需求的支撐更明顯而直接。和很多城市不一樣，昆明直接以行政區(qū)來(lái)劃分“認(rèn)房不認(rèn)貸”的范圍，比如，即便你在官渡區(qū)有套房正在還貸，但在其他區(qū)縣市買房貸款，仍可以視作首套來(lái)計(jì)算利率，刺激力度空前。
由此，我們來(lái)梳理下昆明的改善板塊，希望能為大家提供一些置業(yè)思路。
昆明主城五大改善板塊全面橫評(píng)
主城老牌的高端改善居住板塊中，翠湖和世博板塊到今天開(kāi)發(fā)空間已經(jīng)很小，只有個(gè)別零星樓盤在賣，已不能稱其為板塊，所以不列入討論。
從開(kāi)發(fā)條件、開(kāi)發(fā)熱度和開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，主城公認(rèn)的高端項(xiàng)目主要集中在會(huì)展、草海、雙塔、度假區(qū)（海埂片區(qū)）和巫家壩等5處，天然形成了5大置業(yè)板塊。
昆明5大改善板塊分布（云南房網(wǎng)制）
每個(gè)人置業(yè)側(cè)重點(diǎn)有所不同，我們接下來(lái)就從規(guī)劃定位、配套和兌現(xiàn)速度、區(qū)位、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和房?jī)r(jià)走勢(shì)等幾個(gè)維度展開(kāi)，橫向評(píng)測(cè)這5大改善板塊的表現(xiàn)。
1、規(guī)劃定位
規(guī)劃定位高度決定了一個(gè)區(qū)域在接下來(lái)能夠得到的資源傾斜程度，決定了這個(gè)區(qū)域未來(lái)會(huì)不會(huì)有城市級(jí)配套，以及能不能有優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療等配等等，不僅要看外延，更得注重內(nèi)涵豐富程度。
5大板塊規(guī)劃出臺(tái)時(shí)間和定位情況一覽
5大板塊規(guī)劃定位側(cè)重點(diǎn)不同。
會(huì)展板塊以高端會(huì)展為核心抓手，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新和協(xié)調(diào)，同時(shí)發(fā)展休旅特區(qū)、文化名城、商務(wù)辦公和生態(tài)居�。徊莺�(qiáng)調(diào)“港”、“灣”的花園城市客廳屬性；雙塔以金融產(chǎn)業(yè)園為基底，提升活力居住、休憩等綜合功能；度假區(qū)獨(dú)具旅游度假屬性；巫家壩功能標(biāo)簽最多，既有城市CBD、總部基地又有綠色傳媒中心。
從居住功能角度，草海、度假區(qū)和會(huì)展板塊的生態(tài)宜居屬性較強(qiáng)，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較低，巫家壩和雙塔側(cè)重城市金融商務(wù)功能，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高。
2、區(qū)位和交通
區(qū)位決定的是一個(gè)區(qū)域的交通便利程度、通達(dá)性，以及能不能占有一些稀缺的城市級(jí)景觀生態(tài)資源。
5大板塊區(qū)位和交通情況一覽
會(huì)展板塊用地高達(dá)近3萬(wàn)畝，城市級(jí)資源囊括國(guó)際會(huì)展中心、5大濕地公園、1個(gè)沿江帶狀公園和1個(gè)體育公園，交通方面規(guī)劃5條軌道交通線路，其中5號(hào)線已通車，2號(hào)線二期工程即將完工，城市路網(wǎng)較為完善；
草海板塊規(guī)模約1.3萬(wàn)畝，生態(tài)資源包括公園、主題樂(lè)園和湖濱濕地，交通方面目前無(wú)軌道交通，遠(yuǎn)期規(guī)劃2條軌道線路；
雙塔板塊用地規(guī)模約3千畝，資源囊括地標(biāo)萬(wàn)達(dá)雙塔，交通方面規(guī)劃2條軌道線路，目前無(wú)通車軌道交通；
度假區(qū)用地規(guī)模約22.5平方公里，公園1903商圈和海埂公園均在范圍內(nèi)，交通方面地鐵5號(hào)線已通車；
巫家壩規(guī)劃總用地1091公頃，擁有中央公園超級(jí)IP，交通方面規(guī)劃6條軌道線，其中1號(hào)線和4號(hào)線已經(jīng)通車，交通主干道待通車。
區(qū)位上看，5大高端板塊全部位于主城的南市區(qū)和滇池北岸，體現(xiàn)了昆明向南拓展的趨勢(shì)，而從軌道交通和路網(wǎng)覆蓋角度看，會(huì)展和度假區(qū)無(wú)疑最優(yōu)，草海、雙塔和巫家壩稍遜一籌。
3、配套和兌現(xiàn)速度
說(shuō)完規(guī)劃定位高度和區(qū)位配套，必須要提兌現(xiàn)速度，畢竟規(guī)劃再怎么美好，不能兌現(xiàn)都是空中樓閣。
5大板塊規(guī)劃配套情況和大致兌現(xiàn)情況一覽
從兌現(xiàn)維度來(lái)看。草海和度假區(qū)開(kāi)發(fā)最早，各方面配套基本已經(jīng)兌現(xiàn)；雙塔起步不晚，不過(guò)學(xué)校跟進(jìn)速度比較慢；會(huì)展和巫家壩差不多同時(shí)起步，但會(huì)展片區(qū)各方面配套進(jìn)場(chǎng)速度要明顯快很多，富有地標(biāo)意義的關(guān)鍵配套滇池國(guó)際會(huì)展中心，已成功舉辦過(guò)多項(xiàng)國(guó)際級(jí)重磅展會(huì)。
板塊輪動(dòng)一向都是“你方唱罷我登場(chǎng)”，各個(gè)區(qū)域發(fā)展時(shí)間不一樣，未來(lái)可能會(huì)有特殊契機(jī)獲得資源傾斜而大幅提速，客觀來(lái)說(shuō)，各板塊目前的兌現(xiàn)程度，大致是草海、度假區(qū)、會(huì)展較高，雙塔和巫家壩相對(duì)滯后。
4、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和房?jī)r(jià)表現(xiàn)
一個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量有多少，能夠吸引到多大牌的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商又是否愿意把自己的高端產(chǎn)品引進(jìn)到區(qū)域，最終都會(huì)決定整個(gè)片區(qū)的城市界面和形象。
5大板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和房?jī)r(jià)表現(xiàn)情況一覽
5大改善區(qū)域里都有不少標(biāo)桿項(xiàng)目，草海、雙塔、度假區(qū)和巫家壩在售物業(yè)類型豐富程度稍弱，會(huì)展板塊則展現(xiàn)了豐富的多元性，基本覆蓋了市面上所有住宅物業(yè)類型，可以滿足不同置業(yè)需求。
而房?jī)r(jià)表現(xiàn)是最能反映一個(gè)區(qū)域綜合實(shí)力以及未來(lái)潛力的晴雨表。
一個(gè)板塊在2019年疫情前樓市烈火烹油時(shí)期曾經(jīng)飆到多少？到了2023年樓市橫盤期又能否穩(wěn)得��？
都與前面提到的規(guī)劃定位、兌現(xiàn)速度、配套、區(qū)位等因素有必然聯(lián)系。
主城各板塊均價(jià)變化（圖自克而瑞）
通過(guò)克而瑞統(tǒng)計(jì)的主城各版塊成交熱點(diǎn)變化可以看到，5大板塊中，價(jià)格表現(xiàn)第一梯隊(duì)屬會(huì)展和草海，不僅抗住了周期還表現(xiàn)出了增長(zhǎng)趨勢(shì)；雙塔表現(xiàn)較為平穩(wěn)，價(jià)格變化不大；巫家壩和度假區(qū)板塊部分項(xiàng)目以價(jià)換量拉低整體平均水平。
置業(yè)要看均好性，會(huì)展板塊綜合性亮眼
通過(guò)各個(gè)維度的對(duì)比后，會(huì)展、草海、雙塔、度假區(qū)和巫家壩可以說(shuō)是各擅勝場(chǎng)，在某個(gè)領(lǐng)域都有領(lǐng)先其他區(qū)域的地方。置業(yè)不是考試。既然不存在科科考第一板塊的可能，就要從綜合實(shí)力考量。
相信你看了前文時(shí)已經(jīng)有所感受，如果要論均好性，會(huì)展板塊絕對(duì)當(dāng)之無(wú)愧。
論配套，學(xué)校、地鐵、商圈、醫(yī)院、公園，會(huì)展板塊的配置雖非頂尖，但質(zhì)量品質(zhì)也絕對(duì)算作高水準(zhǔn)，而且應(yīng)有盡有且早已肉眼可見(jiàn)，不像很多板塊都還在圖紙上，因此，基本找不到短板。
上海師范大學(xué)附屬官渡實(shí)驗(yàn)學(xué)校已經(jīng)開(kāi)學(xué)
投資高達(dá)7億的上海師范大學(xué)附屬官渡實(shí)驗(yàn)學(xué)校，已經(jīng)開(kāi)學(xué)，總計(jì)規(guī)模144班，辦學(xué)面積涵蓋小學(xué)、初中和高中。算上，今年秋天正式開(kāi)園的艾爾西幼兒園，形成能陪伴周邊居民15年的優(yōu)質(zhì)教育體系。
滇池王府井奧萊小鎮(zhèn)
這種穩(wěn)穩(wěn)的確定性，在當(dāng)下讓人感到踏實(shí)。
所以，會(huì)展片區(qū)房?jī)r(jià)也非常穩(wěn)健堅(jiān)挺。
值得一提的是，會(huì)展板塊還有著幾大改善板塊中剩余可開(kāi)發(fā)空間最大的土地，有條件支撐產(chǎn)業(yè)、生活、商業(yè)的進(jìn)一步拔高，長(zhǎng)期潛力和發(fā)展更有后勁。
全能板塊的修煉法寶：生態(tài)+會(huì)展經(jīng)濟(jì)+萬(wàn)科深耕
回溯板塊的三次迭代，就能知道知道會(huì)展如今這份深厚基本功因何而來(lái)。
五甲塘濕地公園實(shí)拍
在大開(kāi)發(fā)時(shí)代到來(lái)前，會(huì)展板塊最早承擔(dān)的是城市綠肺功能，因稀缺的生態(tài)資源而得名。
昆明第一個(gè)濕地公園五甲塘濕地公園就誕生于此，數(shù)年間又陸續(xù)開(kāi)放星海、海洪、寶豐和海埂等四大濕地，豐饒的生態(tài)資源深受認(rèn)可，還催生出了昆明最早的地王項(xiàng)目，板塊城市界面從一開(kāi)始就傲視全城。
滇池國(guó)際會(huì)展中心
此后，重大標(biāo)志性工程——昆明滇池國(guó)際會(huì)展中心的落地，板塊格局再上一層，更具國(guó)際化視野。隨著南博會(huì)、進(jìn)博會(huì)、COP15等大會(huì)的舉辦，每一次大型國(guó)際會(huì)議都會(huì)給片區(qū)帶來(lái)一次飛躍式的發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)方面持續(xù)發(fā)力，陸續(xù)吸引了中國(guó)（云南）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)法律服務(wù)園區(qū)、官渡區(qū)科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園、中國(guó)（云南）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)昆明片區(qū)、中國(guó)（昆明）知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中心等優(yōu)質(zhì)資源，成為昆明未來(lái)城市發(fā)展最重要經(jīng)濟(jì)引擎。
七彩國(guó)際社區(qū)意向效果圖
市場(chǎng)常言“半個(gè)會(huì)展萬(wàn)科造”，一點(diǎn)都不夸張。
萬(wàn)科入昆已有13個(gè)年頭，13年來(lái)萬(wàn)科開(kāi)發(fā)足跡遍布昆明各熱門區(qū)域，但萬(wàn)科真正持續(xù)重倉(cāng)的片區(qū)只有會(huì)展，由此可見(jiàn)萬(wàn)科的眼光老道。
2016年，昆明市政府與萬(wàn)科簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，正式開(kāi)啟了南市深耕的旅程。
這次萬(wàn)科對(duì)于會(huì)展片區(qū)的謀局不再是單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是暢想了整個(gè)約17平方公里的龐大社區(qū)藍(lán)圖。
2021年6月，萬(wàn)科發(fā)出倡議將在南市開(kāi)發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目（萬(wàn)科·大都會(huì)，萬(wàn)科·翡翠濱江，萬(wàn)科·五百里，萬(wàn)科·公園城市）統(tǒng)一定名為“七彩國(guó)際社區(qū)”。
萬(wàn)科七彩國(guó)際社區(qū)給會(huì)展板塊帶來(lái)了第三次迭代
在過(guò)去，昆明從未有過(guò)如此龐大的社區(qū)整體規(guī)劃，這將是一個(gè)由萬(wàn)科主導(dǎo)，多方共建的新型城市化國(guó)際性社區(qū)，滿足了城市空間張力釋放和社區(qū)建構(gòu)的多重需求。
板塊建設(shè)更多的需要考慮長(zhǎng)期主義，這正是一個(gè)行業(yè)、一個(gè)城市，甚至所有業(yè)主最需要的。
在全新的城市運(yùn)營(yíng)理念指導(dǎo)下，產(chǎn)城融合、職住融合、國(guó)際視野、綠色生態(tài)、活力高效等城市發(fā)展美好愿望都有了踐行落地的底座，一步步夯實(shí)成可以奔赴的未來(lái)。
昆明下個(gè)十年，還得看會(huì)展。
萬(wàn)科公園城市現(xiàn)狀實(shí)拍圖
如今，位于新海河帶狀公園頭排的萬(wàn)科公園城市，9月28日起開(kāi)始迎來(lái)今年的第二次集中交付。
三期早在本次交房前已進(jìn)行大面積實(shí)景呈現(xiàn)，加上工地開(kāi)放日活動(dòng)的舉辦，交付細(xì)節(jié)早已在各位業(yè)主中口耳相傳、建立起絕佳口碑，隨著業(yè)主的入住，社區(qū)配套設(shè)施也將一一啟用，公園城市生活理想已然醇熟展開(kāi)。
萬(wàn)科公園城市現(xiàn)狀實(shí)拍圖
隨著本批次交付，公園城市三期也步入現(xiàn)房熱銷狀態(tài)，產(chǎn)品涵蓋約124㎡、144㎡和190㎡等三種戶型，再現(xiàn)瞰景舒居新體驗(yàn)。
萬(wàn)科500里A6地塊交付實(shí)拍
萬(wàn)科500里A7地塊交付實(shí)拍
今年7月，七彩國(guó)際社區(qū)迎來(lái)萬(wàn)科500里全新A5地塊的亮相。
作為項(xiàng)目收官之作，設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)與先鋒美學(xué)理念集前4個(gè)交付地塊所長(zhǎng)于一身，以中式山水大觀園為題在滇海之上新造一園，將帶來(lái)約12000平全新的宋代山水園林感受。
萬(wàn)科500里樣板間實(shí)拍
9月500里新品加推，當(dāng)前在售建面約108㎡至144㎡三/四房精裝產(chǎn)品，全新裝修標(biāo)準(zhǔn)和人性化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)之上，更將全新的滇池宜居生活帶到市場(chǎng)面前，為會(huì)展板塊再添一處中式理想新居所。
如此高配置的會(huì)展板塊，這次也贏得很徹底
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