觀點(diǎn)網(wǎng) 自通關(guān)過(guò)后，香港豪宅熱度持續(xù)，而半山西部超級(jí)豪宅項(xiàng)目21 BORRETT ROAD交易卻悄然而止。

7月13日晚間，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司公告稱(chēng)，買(mǎi)方并無(wú)遵照買(mǎi)賣(mài)協(xié)議條款支付金額為10.38億港元的第一筆部分付款及應(yīng)計(jì)利息。盡管雙方已嘗試按不損害權(quán)益基礎(chǔ)通過(guò)討論解決違約問(wèn)題，惟未能達(dá)成解決方案。

因此，賣(mài)方已根據(jù)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議向買(mǎi)方發(fā)出終止通知，買(mǎi)賣(mài)協(xié)議被即時(shí)終止，并沒(méi)收買(mǎi)方已支付的金額為20.77億港元的訂金。

這一筆訂金高達(dá)20.77億港元的交易，即是此前長(zhǎng)實(shí)擬以208億港元整售的西半山超級(jí)豪宅項(xiàng)目。

時(shí)間回溯到2022年9月28日下午，長(zhǎng)實(shí)宣布，附屬公司以代價(jià)207.66億港元向ORIC-Borrett Limited出售Aim CleverHoldings Limited全部股權(quán)。

買(mǎi)方ORIC-Borrett Limited由新加坡金融機(jī)構(gòu)Sino-Suisse（華瑞）管理的LCVision Capital VCC基金擁有。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，標(biāo)的公司擁有長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下香港半山西部波老道的21 BORRETT ROAD項(xiàng)目，該項(xiàng)目包括152個(gè)住宅單位、242個(gè)住宅停車(chē)位及31個(gè)電單車(chē)停車(chē)位。其中，住宅單位共32.79萬(wàn)平方呎，每平方呎6.2萬(wàn)港元。

對(duì)于這幅2011年6月斥資116.5億港元購(gòu)入的地皮，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)此次出售收益估計(jì)約63億港元，預(yù)期將出售所得款項(xiàng)凈額用作一般營(yíng)運(yùn)資金用途。

彼時(shí)更多人認(rèn)為，長(zhǎng)實(shí)并不看好香港樓市，因而選擇將半山項(xiàng)目出售。長(zhǎng)實(shí)執(zhí)行董事趙國(guó)雄曾對(duì)外表示，公司一貫作風(fēng)就是當(dāng)樓盤(pán)落成后會(huì)盡快出售，出售 21 BORRETT ROAD，集團(tuán)有數(shù)十億利潤(rùn)，套現(xiàn)后會(huì)投資其他項(xiàng)目，是一個(gè)很正常的商業(yè)運(yùn)作。

而且在2025年3月完成項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入仍屬長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)所有，相應(yīng)出售代價(jià)會(huì)有所調(diào)整。

與此同時(shí)，為促使交易完成，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)還將向買(mǎi)方提供貸款，貸款本金額將不多于103.83億港元、未獲任何有關(guān)發(fā)放金額（協(xié)議后長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)凈銷(xiāo)售收入）結(jié)算的交易完成付款金額、以及按揭的未售出部分價(jià)值70%（以三者最低者為準(zhǔn)）。買(mǎi)方貸款應(yīng)計(jì)利息須根據(jù)匯豐銀行最優(yōu)惠利率減2.25%年利率計(jì)算，并須于每月支付一次。

具體到支付方式，買(mǎi)家將首先支付20.77億港元訂金，隨后每六個(gè)月分五筆付款，首兩筆部分付款每筆須為10.38億港元，后三筆部分每筆為20.77億港元。

因此，買(mǎi)家應(yīng)當(dāng)在今年3月支付10.38億港元的第一筆部分付款及其應(yīng)計(jì)利息。從最新公告可知，買(mǎi)家未如期付款并造成違約，買(mǎi)賣(mài)雙方討論過(guò)后仍未能達(dá)成解決方案。

違約三個(gè)多月后，長(zhǎng)實(shí)終止了這一交易，沒(méi)收買(mǎi)方已支付的20.77億港元的訂金。同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)協(xié)議項(xiàng)下擬進(jìn)行的出售事項(xiàng)及可能提供的買(mǎi)方貸款將不會(huì)進(jìn)行。

業(yè)內(nèi)人士曾指出，這次交易對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方均有利，秉持“貨如輪轉(zhuǎn)”策略的長(zhǎng)實(shí)可以有效鎖定可觀利潤(rùn)，而項(xiàng)目整售有一定折讓?zhuān)�華瑞資本是以?xún)?yōu)勢(shì)價(jià)格購(gòu)入。

對(duì)于是次交易終止背后的原因，或許能從市場(chǎng)情況和交易條款上研究一二。

6月29日，萊坊發(fā)布的《香港每月物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告》指出，在高利率和港股表現(xiàn)不佳的背景下，香港住宅市場(chǎng)氣氛繼續(xù)減弱，預(yù)計(jì)今年全年一般住宅樓價(jià)將下跌0至5%，而豪宅樓價(jià)將保持穩(wěn)定。

豪宅的稀缺性亦導(dǎo)致其在市場(chǎng)十分搶手，美聯(lián)物業(yè)報(bào)告指出，截至5月16日，香港市場(chǎng)錄得多達(dá)134宗超5000萬(wàn)港元一手豪宅成交，不到5個(gè)月時(shí)間超過(guò)2022全年116宗。

而作為香港老牌豪宅區(qū)，半山豪宅是抵抗通脹和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。今年2月、3月，21 BORRETT ROAD錄得3伙成交，總成交價(jià)4.616億港元。

如若說(shuō)是香港豪宅市場(chǎng)交易不及預(yù)期，華瑞資本選擇放棄支付分期第一筆付款和利息，似乎并不合理。

香港作為國(guó)際金融中心，金管局跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息，基本利率亦隨之上調(diào)。節(jié)節(jié)攀升的貸款利率，即是按最優(yōu)惠利率減2.25%，面對(duì)不高于103.83億港元貸款，買(mǎi)方每月需要支付的利息仍是高額。

華瑞資本購(gòu)入21 BORRETT ROAD是新加坡資本入局香港，終止交易背后是否資本流向別處？

賣(mài)方方面，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)近幾年一邊在拋售內(nèi)地和香港資產(chǎn)，一邊在香港低價(jià)拿地。

2022年3月至今年3月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)已完成四次新的土地收購(gòu)，總建筑面積為 340萬(wàn)平方英尺。到2022年底，在港土地儲(chǔ)備700萬(wàn)平方英尺，較2021年底有大幅增加。

6月底，又有消息傳出，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)已與匯豐接觸，希望接手合景泰富與龍光合伙開(kāi)發(fā)的香港“凱明”項(xiàng)目相應(yīng)債權(quán)。

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