昆明南市12年建城史

上世紀(jì)70年代，就職于昆明市規(guī)劃院的張衛(wèi)民從廣東購(gòu)置了一臺(tái)珠江牌120相機(jī)，從此之后，熱愛(ài)攝影的他就用鏡頭記錄下了40年來(lái)昆明的發(fā)展變遷。

昆明城市面貌已發(fā)生翻天覆地變化

可惜的是，雖然張衛(wèi)民老師當(dāng)年拍遍了昆明的大街小巷，但他的《老昆明》相冊(cè)中卻鮮有昆明南市區(qū)的鏡頭。

所以多年來(lái)當(dāng)我們談?wù)撈鹄ッ魅招略庐惖某鞘忻婷�，話題也都更多地聚焦在北市區(qū)和呈貢，而相對(duì)缺乏圖片記錄的南市區(qū)則少有提及。

直到最近，就職于潤(rùn)城集團(tuán)的潘女士在一場(chǎng)活動(dòng)中公開(kāi)了兩張珍貴照片，讓我們終于得以直觀地感受到昆明南市區(qū)面貌翻天覆地的變化。

下面的兩張照片，第一張拍攝于2010年，第二張拍攝于2022年。雖然拍攝角度不同，但只要找到圖中的同一參照物，就不難發(fā)現(xiàn)它們的關(guān)聯(lián)。

昆明南市區(qū)

兩張圖片中圈出的白色建筑為同一棟建筑，系2002年開(kāi)發(fā)的金桂苑小區(qū)。2010年時(shí)，整個(gè)南市區(qū)還是大面積的農(nóng)田和城中村，所以當(dāng)時(shí)高16層的金桂苑已經(jīng)算比較醒目的建筑。

而來(lái)到2022年后，隨著萬(wàn)達(dá)雙塔、潤(rùn)城等高層建筑拔地而起，曾經(jīng)非常醒目的金桂苑小區(qū)已經(jīng)被旁邊的高樓大廈所淹沒(méi)，不仔細(xì)看甚至都找不到了。

雖然兩張照片的時(shí)間跨度并不算很長(zhǎng)，但透過(guò)兩張照片的鮮明反差，我們仿佛可以觸摸到南市區(qū)12年時(shí)光荏苒的脈絡(luò)，追憶起滄桑巨變的點(diǎn)滴。

12年昆明南市區(qū)建城史

南市區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)要追溯到2008年，當(dāng)時(shí)的昆明剛進(jìn)入著名的“城改時(shí)代”，在這一背景下，南市區(qū)規(guī)模最大的城市更新項(xiàng)目也應(yīng)運(yùn)而生。

2010年6月19日晚，2000畝城改大盤(pán)潤(rùn)城在云南大劇院首次亮相。作為南市區(qū)開(kāi)發(fā)的先行者，憑借龐大的體量和漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，讓潤(rùn)城也成為整個(gè)昆明南市變遷的見(jiàn)證者。

潤(rùn)城實(shí)景

2011年的時(shí)候，昆明市提出在海埂路綜合整治1號(hào)片區(qū)建設(shè)“昆明泛亞金融產(chǎn)業(yè)中心園區(qū)”，從這一天開(kāi)始，昆明南市核心區(qū)有了另外一個(gè)名字：金產(chǎn)區(qū)。

而金產(chǎn)區(qū)才剛成立不到一年，就為昆明引進(jìn)了重磅商業(yè)項(xiàng)目——昆明泛亞國(guó)際金融大廈，即我們俗稱的西山萬(wàn)達(dá)雙塔。

昆明泛亞國(guó)際金融大廈

而在同一時(shí)期，南市第一大盤(pán)潤(rùn)城也以“潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲”之勢(shì)，為南市區(qū)城市建設(shè)添磚加瓦。隨著2015年底萬(wàn)達(dá)雙塔正式封頂交付，潤(rùn)城也在同時(shí)期交付了潤(rùn)城第一大道、第二大道和第五大道的寫(xiě)字樓及商業(yè)體。

潤(rùn)城第二大道

自此而后，由萬(wàn)達(dá)雙塔、潤(rùn)城、藍(lán)光昆侖中心共同構(gòu)建起的寫(xiě)字樓集群，讓昆明“金產(chǎn)區(qū)”初露崢嶸。

到2017年前后，由于巫家壩的崛起，昆明金融產(chǎn)業(yè)的重心開(kāi)始朝著巫家壩轉(zhuǎn)移，“金產(chǎn)區(qū)”這三個(gè)字也不再被提及，昆明開(kāi)始將南市核心區(qū)改稱為雙塔片區(qū)。

盡管告別了“金產(chǎn)區(qū)”的定位，但經(jīng)過(guò)多年建設(shè)，南市區(qū)的商業(yè)、教育、交通等基礎(chǔ)配套設(shè)施已具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模。雙塔片區(qū)也正式調(diào)規(guī)，明確了以綜合服務(wù)、活力居住、綠色游憩為核心功能的全新發(fā)展定位，這為后來(lái)片區(qū)房地產(chǎn)的爆發(fā)式增長(zhǎng)埋下了伏筆。

而這一時(shí)期的潤(rùn)城，依托新時(shí)期更好的規(guī)劃條件，一改過(guò)去剛需大筒子樓的產(chǎn)品形態(tài)，先后推出了潤(rùn)城·五福臨、潤(rùn)城·九重錦這兩個(gè)板式高層項(xiàng)目。以更大的戶型面積，更舒適超前的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，回應(yīng)了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)強(qiáng)烈的改善換房需求。

潤(rùn)城·五福臨實(shí)拍圖

值得一提的是，2017年還發(fā)生了一件對(duì)于南市區(qū)來(lái)說(shuō)意義重大的事，那就是由潤(rùn)城集團(tuán)與云南師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)合作創(chuàng)辦的昆明潤(rùn)城學(xué)校（原名：云南師范大學(xué)附屬潤(rùn)城學(xué)校），在2017年首次參加中考的成績(jī)就斬獲西山區(qū)第一。

昆明潤(rùn)城學(xué)校創(chuàng)辦于2014年，投資近10億元，是一所包括了小學(xué)、初中、高中的12年一貫制學(xué)校。

昆明潤(rùn)城學(xué)校

與教育資源強(qiáng)勢(shì)的五華、盤(pán)龍相比，西山區(qū)的教育資源是相對(duì)拉胯的。整個(gè)西山區(qū)拿得出手的小學(xué)只有書(shū)林一小、二小，拿得出手的中學(xué)只有昆一中西山學(xué)校，名校捉襟見(jiàn)肘也是片區(qū)最為人詬病的配套短板。

但這種尷尬的局面在潤(rùn)城學(xué)校橫空出世后被打破，從2017到2022年，潤(rùn)城學(xué)校連續(xù)6年中考平均分、優(yōu)秀率、及格率、上線率4項(xiàng)指標(biāo)均是西山區(qū)第一，即便放在全市也排名前列。

昆明2020年民辦初中中考成績(jī)（圖源易知已升學(xué)）

尤其是2022年，當(dāng)潤(rùn)城學(xué)校脫離云師大獨(dú)立辦學(xué)之后，依然保持了高水準(zhǔn)的辦學(xué)質(zhì)量，可見(jiàn)學(xué)校運(yùn)作已經(jīng)成熟，掛不掛“云師大”招牌都沒(méi)有影響。

也正是由于綁定了優(yōu)質(zhì)教育資源，2017年后昆明人在潤(rùn)城置業(yè)的熱情更加高漲，潤(rùn)城的房?jī)r(jià)從之前的每平米均價(jià)不破萬(wàn)，到后來(lái)已經(jīng)逼近2萬(wàn)元/㎡大關(guān)。

再后來(lái)隨著龍湖、復(fù)地、雅居樂(lè)、綠城等一線房企到來(lái)，南市區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步入高潮。多家一線房企在精裝、戶型設(shè)計(jì)、外立面等領(lǐng)域各顯神通，為雙塔片區(qū)打造了一批風(fēng)靡高端住宅市場(chǎng)的大平層產(chǎn)品，片區(qū)房?jī)r(jià)天花板一度逼近3萬(wàn)/㎡。

而此時(shí)經(jīng)歷了十年開(kāi)發(fā)的潤(rùn)城，憑借已經(jīng)兌現(xiàn)的成熟配套穩(wěn)坐南市第一大盤(pán)的位置，尤其有名校坐鎮(zhèn)房子根本不愁賣(mài)。但難能之處就在于，潤(rùn)城并沒(méi)有固步自封坐享其成，面對(duì)眾多一線房企帶來(lái)的產(chǎn)品沖擊，潤(rùn)城亦選擇在產(chǎn)品端奮起發(fā)力，與眾“高手”正面過(guò)招。

潤(rùn)城整體規(guī)劃效果圖

2020年底，潤(rùn)城推出新品“三辰府”，迎合此時(shí)主流的大平層審美，三辰府也推出了建面超過(guò)200㎡的大平層產(chǎn)品。

潤(rùn)城三辰府效果圖

自入市以來(lái)，三辰府大平層的表現(xiàn)一直飽受期待，那么作為南市區(qū)2000畝“史書(shū)”級(jí)大盤(pán)的壓軸之作，潤(rùn)城的大平層究竟能否與一線房企的產(chǎn)品一較長(zhǎng)短呢？

潤(rùn)城三辰府有啥“絕活”？

在昆明面積到200㎡以上，總價(jià)400萬(wàn)起步的房子，可稱得上大平層豪宅。而除了面積和價(jià)格之外，房屋的顏值、社區(qū)的景觀、戶型設(shè)計(jì)等因素，都是檢驗(yàn)豪宅含金量的重要指標(biāo)。

那么三辰府在各個(gè)方面的表現(xiàn)如何呢？讓我們一項(xiàng)項(xiàng)來(lái)看：

首先是顏值。

一個(gè)樓盤(pán)外立面經(jīng)久不衰，意味著未來(lái)?yè)碛懈鼜?qiáng)的保值能力，所以顏值已經(jīng)目前住房高端市場(chǎng)里客戶最重視的因素之一。

目前無(wú)論是雙塔片區(qū)的幾個(gè)豪宅項(xiàng)目，還是其他片區(qū)的大平層項(xiàng)目，在外立面上的做法都比較一致，幾乎都是采用大面積的玻璃幕墻+鋁板+高級(jí)外墻涂料的組合，這也是當(dāng)前國(guó)內(nèi)豪宅產(chǎn)品的普遍設(shè)計(jì)方式。

這種窗墻比很高的設(shè)計(jì)方式有很多優(yōu)勢(shì)，大面積的玻璃不但讓外立面更加美觀，也讓室內(nèi)擁有更好的采光和通風(fēng)。

高窗墻比大平層室內(nèi)采光更好

而三辰府在顏值方面的表現(xiàn)和其他大平層豪宅相比可以說(shuō)絲毫不落下風(fēng)，同樣的采用大面積雙層中空LOW-E玻璃和高檔涂料作為外墻材質(zhì)，搭配面寬7.5米的橫廳和11米長(zhǎng)的大陽(yáng)臺(tái)，共同構(gòu)成了項(xiàng)目通透俊朗的外表。

潤(rùn)城三辰府外觀效果圖

其次是社區(qū)景觀。

業(yè)內(nèi)有種說(shuō)法叫做：無(wú)景觀不豪宅。

道理很簡(jiǎn)單，如果一個(gè)項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部的樓棟布局規(guī)劃得密密麻麻，連一個(gè)像樣的中庭都沒(méi)有，園區(qū)綠植也是隨便敷衍了事，那自然無(wú)法稱之為豪宅。

國(guó)內(nèi)擅長(zhǎng)園林景觀的企業(yè)，在社區(qū)內(nèi)部的園林規(guī)劃上面都很講究，大中庭的規(guī)劃基本是標(biāo)配，甚至園區(qū)的一些名貴植株都不遠(yuǎn)千里移植。

而潤(rùn)城三辰府在景觀打造方面非常有誠(chéng)意。

三辰府地塊中總共規(guī)劃了8棟樓，以這塊地的規(guī)劃條件，其實(shí)完全可以再規(guī)劃一棟建筑，這樣的話多賣(mài)一棟樓自然會(huì)有更高的利潤(rùn)。

潤(rùn)城三辰府規(guī)劃平面圖

但是三辰府卻選擇舍棄一棟樓的利潤(rùn)，換來(lái)了近1.2萬(wàn)方的中庭園林，社區(qū)內(nèi)部還配置了雙棲水景、童夢(mèng)樂(lè)園、中庭會(huì)所和400米環(huán)形塑膠跑道，可以說(shuō)這才是豪宅社區(qū)該有的樣子。

潤(rùn)城三辰府中庭景觀效果圖

再其次是戶型設(shè)計(jì)。

通常在150㎡以下的戶型中，是沒(méi)有必要去探討戶型設(shè)計(jì)的，因?yàn)樵诳臻g有限的前提下，房屋設(shè)計(jì)只要滿足基本的使用功能就可以了，也沒(méi)有余力去談到美學(xué)和創(chuàng)意。

而當(dāng)面積段來(lái)到200㎡以上之后，就到了檢驗(yàn)房企戶型設(shè)計(jì)功底的時(shí)候。

近年來(lái)各家房企在大平層戶型設(shè)計(jì)上大體可以分作兩個(gè)流派，一種是邊廳流派，另一種是傳統(tǒng)的橫廳流派。

所謂邊廳指的是將客廳布置于房屋的最里面一端，這種布局方式一定程度上犧牲了合理的動(dòng)線安排，但換來(lái)的是三面采光的通透客廳；至于傳統(tǒng)的端廳就不必說(shuō)了，戶型設(shè)計(jì)還是以動(dòng)靜分區(qū)為前提。

而潤(rùn)城三辰府難得之處就在于，它的179㎡和230㎡戶型，分別采取了此時(shí)主流的邊廳和橫廳的設(shè)計(jì)，能滿足好購(gòu)房者的差異化需求。

三辰府179㎡邊廳戶型

三辰府230㎡橫廳戶型

尤其三辰府230㎡樓王戶型的設(shè)計(jì)稱得上匠心獨(dú)具，不但梯戶比是3T2戶，特地設(shè)計(jì)了保姆電梯，也單獨(dú)留出帶衛(wèi)生間的保姆房，讓保姆的工作動(dòng)線和業(yè)主的生活動(dòng)線實(shí)現(xiàn)完全割離。

總的來(lái)說(shuō)，在顏值、景觀、設(shè)計(jì)等方面，三辰府的表現(xiàn)都能躋身一流豪宅水平。如果非要說(shuō)短板，由于三辰府是毛坯交付，所以它的展示區(qū)可能沒(méi)有雙塔片區(qū)其他樓盤(pán)做得好。

但問(wèn)題的關(guān)鍵恰恰就在這里，毛坯交付其實(shí)并不能算缺點(diǎn)，很多時(shí)候反而是優(yōu)點(diǎn)。

雖然目前在豪宅領(lǐng)域，各家房企基本都是精裝交付，精裝交付的優(yōu)點(diǎn)確實(shí)也很多。但對(duì)于買(mǎi)過(guò)精裝房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，相信也都知道精裝房的坑有多深，且不說(shuō)實(shí)際接房時(shí)和樣板間差距過(guò)大，最可怕的就是在隱蔽工程方面出問(wèn)題，管道漏水、瓷磚脫落等。

精裝房翻車(chē)時(shí)有發(fā)生

在昆明樓市里，精裝修翻車(chē)的樓盤(pán)已經(jīng)數(shù)不清了。由于裝修工程施工復(fù)雜，管控難度大，因此不管多大的開(kāi)發(fā)商，多高端的產(chǎn)品系，都無(wú)法完全避免裝修事故出現(xiàn)。

而豪宅市場(chǎng)的購(gòu)房客群，大都不是第一次買(mǎi)房了，要么之前已經(jīng)在精裝房上吃過(guò)虧，要么也看別人吃過(guò)虧，所以三辰府選擇毛坯交付，對(duì)于項(xiàng)目本身反而是加分項(xiàng)。

無(wú)論如何，在經(jīng)過(guò)了12年的沉淀后，潤(rùn)城交出的這份“最終答卷”是很讓人驚艷的。

12年來(lái)潤(rùn)城規(guī)劃的8大商務(wù)商業(yè)大道已經(jīng)交付4個(gè)，規(guī)劃的11個(gè)住區(qū)，已如期交付9個(gè)，其中，16260戶總住宅數(shù)中，已成功交付15527戶住戶。

一個(gè)12年的老項(xiàng)目在改變城市面貌，改變數(shù)萬(wàn)家庭生活的同時(shí)，還能夠緊跟時(shí)代審美和需求而不斷升級(jí)產(chǎn)品，可以說(shuō)“不躺平”的潤(rùn)城已經(jīng)成為昆明南市區(qū)和昆明樓市不斷向前發(fā)展的縮影。

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