呈貢發(fā)展再遇瓶頸，過(guò)去一年房?jī)r(jià)下跌三成，房地產(chǎn)還是指不上

前不久，多家研究機(jī)構(gòu)公布了今年1月的昆明房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)，從2021年1月以來(lái)整整一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)也就能看得很清楚了，就拿昆明銳理的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，今年1月昆明新建住宅的成交均價(jià)是14261元/平米，而2021年1月的成交均價(jià)是15535元/平米，一年時(shí)間每平米下降了1274元。

乍看起來(lái)，過(guò)去一年昆明房?jī)r(jià)其實(shí)并沒(méi)有下跌多少，1月的同比跌幅只有8%，但這是主城5區(qū)平均的結(jié)果，具體到各個(gè)區(qū)域，有些片區(qū)的跌幅就有點(diǎn)嚇人，比如呈貢板塊的房?jī)r(jià)在過(guò)去一年就下跌了30%，是銳理數(shù)據(jù)列入統(tǒng)計(jì)范圍的12個(gè)片區(qū)中，跌幅最大的區(qū)域，每平米整整便宜了3683元。

呈貢過(guò)去一年住宅成交均價(jià)下跌30%（數(shù)據(jù)來(lái)源：銳理）

呈貢的房?jī)r(jià)為什么跌幅這么大？

其中一個(gè)原因是在銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)中，將行政區(qū)劃上屬于呈貢的大漁（度假區(qū)）、洛羊（經(jīng)開區(qū)）、馬金鋪（高新區(qū)）、七甸（陽(yáng)宗海）等片區(qū)，都劃入呈貢板塊，而這幾個(gè)片區(qū)都屬于遠(yuǎn)郊，房?jī)r(jià)本來(lái)就比較低，便宜是其最大的優(yōu)勢(shì)，去年受市場(chǎng)大環(huán)境的影響，這幾個(gè)片區(qū)為了保持競(jìng)爭(zhēng)力，不得不紛紛大幅下調(diào)房?jī)r(jià)，拉低了整個(gè)呈貢板塊的住宅售價(jià)。

但呈貢核心區(qū)多個(gè)樓盤去年其實(shí)也在降價(jià)，許多樓盤推出的打折房?jī)r(jià)都低于開盤價(jià)。

如金茂國(guó)際新城，目前在售89-125平高層，現(xiàn)階段價(jià)格約9千/平，特價(jià)房源可低至7千；

呈貢大學(xué)城片區(qū)的光明璟宸，95-128平準(zhǔn)現(xiàn)房，現(xiàn)階段價(jià)格8700元/平左右，特價(jià)房源低至7900元/平。

光明璟宸將呈貢城區(qū)的房?jī)r(jià)拉低到8000以下

中國(guó)鐵建·山語(yǔ)桃源小區(qū)現(xiàn)有二期洋房、疊院、合院產(chǎn)品在售，現(xiàn)階段洋房售價(jià)1-1.4萬(wàn)/平，比去年1.35萬(wàn)/平的均價(jià)水平，降低約3500元；

漫城都薈在售二期高層產(chǎn)品，建面約97-128平，現(xiàn)階段精裝售價(jià)約1.45-1.55萬(wàn)/平，比去年1.55萬(wàn)/平的均價(jià)水平，降低約1000元；

緊鄰城市文體中心的中交·錦瀾府，在售戶型約97-168平，2梯2戶/4戶純板設(shè)計(jì)，現(xiàn)階段均價(jià)1.4萬(wàn)/平，比去年1.45萬(wàn)/平的均價(jià)降低500元/平；

地鐵1號(hào)線駝峰街站旁的公園壹號(hào)，在售約116-143平，現(xiàn)階段均價(jià)1.45萬(wàn)/平，比去年1.5-1.55萬(wàn)/平的均價(jià)，每平米降低500-1000元。

云南房網(wǎng)梳理了呈貢過(guò)去13個(gè)月住宅成交均價(jià)走勢(shì)，可以看到，從去年4月攀上1.3萬(wàn)/平的價(jià)格高峰后，之后就連續(xù)走低，本來(lái)6月份還能維持在1.1萬(wàn)上下，可是今年一開年，呈貢房?jī)r(jià)就一下子跌破1萬(wàn)，住宅均價(jià)只有8653元/平米。

呈貢成交均價(jià)從去年5月起便呈下降趨勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：銳理）

呈貢房?jī)r(jià)跌跌不休，可是并沒(méi)有換來(lái)成交量，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，呈貢住宅存量為179.19萬(wàn)平，去化周期17個(gè)月，僅次于官渡區(qū)。

由于房?jī)r(jià)跌幅較大，去化周期漫長(zhǎng)，房企在呈貢的投資呈萎縮態(tài)勢(shì)，2021年呈貢區(qū)的房地產(chǎn)投資比2020年下降17.1%，進(jìn)而拖累呈貢的固定資產(chǎn)投資比上一年減少26.2%，遠(yuǎn)低于昆明平均水平。

一直以來(lái)，呈貢的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都比較依賴房地產(chǎn)投資，本來(lái)昆明市的房地產(chǎn)投資占比就過(guò)大，而呈貢更是有過(guò)之而無(wú)不及。就以最近4年的統(tǒng)計(jì)看，呈貢區(qū)房地產(chǎn)投資占全區(qū)固定資產(chǎn)投資的比例，比昆明市要高出50%，去年呈貢區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資甚至占固定資產(chǎn)投資的70%以上，可以毫不夸張地說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)支撐了呈貢經(jīng)濟(jì)的半壁江山。

正因?yàn)槌守暤慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高度依賴房地產(chǎn)，去年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，導(dǎo)致呈貢區(qū)去年的GDP增速只有4%，在全市14個(gè)區(qū)縣中排名第9，在主城五區(qū)中僅高于官渡區(qū)。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量遠(yuǎn)少于其他四區(qū)的城市新區(qū)，呈貢只有4%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)確實(shí)顯得偏低。

呈貢自2011年撤縣設(shè)區(qū)以來(lái)，發(fā)展經(jīng)歷了兩個(gè)階段。2014年之前，呈貢的經(jīng)濟(jì)增速雖然不低，但由于產(chǎn)業(yè)落地和人口遷移沒(méi)有跟上，一度被稱為“鬼城”。2014年，地鐵1號(hào)線通車，2016年底，昆明開通高鐵，位于呈貢的昆明南站投入運(yùn)營(yíng)，呈貢也開始進(jìn)入快速發(fā)展的第二個(gè)階段，“鬼城”帽子也是在這個(gè)時(shí)期被徹底甩掉。

但“鬼城”帽子雖然摘掉，可是呈貢的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)卻沒(méi)有得到改善，對(duì)房地產(chǎn)的依賴反而有越來(lái)越嚴(yán)重之勢(shì)。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代、白銀時(shí)代相繼結(jié)束，房地產(chǎn)已無(wú)法扮演呈貢區(qū)域經(jīng)濟(jì)“發(fā)動(dòng)機(jī)”的角色，如果不能盡快培育新的支柱產(chǎn)業(yè)，呈貢也將再次面臨發(fā)展瓶頸。

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