面對2021年房地產(chǎn)市場過山車式的變化，很多購房者都選擇延緩買房計劃，開發(fā)商也選擇觀望時機(jī)，等待市場回暖，但今年昆明房價是否止跌回穩(wěn)，業(yè)內(nèi)人士的看法卻分歧巨大。

在1月14日下午數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)銳理舉行的“2021年昆明市場年報發(fā)布會”上，昆明銳理認(rèn)為，2022年昆明房價仍呈跌勢，銷售規(guī)模也會下降。但就在同一天，昆明市房協(xié)也發(fā)布了昆明市房地產(chǎn)行業(yè)藍(lán)皮書，認(rèn)為昆明房價不具備繼續(xù)下行空間。兩家機(jī)構(gòu)對今年昆明的房價走勢，出現(xiàn)了完全相反的判斷。

在1月14日云南房網(wǎng)開通的昆明銳理年報發(fā)布會視頻直播間里，網(wǎng)友對今年昆明市場的看法也不一致，有網(wǎng)友也對昆明銷售規(guī)模下降的判斷提出異議。

對于2022年昆明房價漲跌判斷爭議不�。▓D自云南房網(wǎng)直播后臺）

業(yè)內(nèi)兩家機(jī)構(gòu)對昆明今年房價漲跌作出了不同判斷（左為房協(xié)，右為銳理）

從銳理報告來看，看跌的理由主要集中在經(jīng)濟(jì)、政策和市場三個維度。

銳理機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)層面看，國內(nèi)GDP增速放緩，預(yù)計2022年中國GDP增速在5%左右。但與此同時，PPI增幅擴(kuò)大，CPI在8月后增幅加大。居民收入變少、生產(chǎn)和生活的成本上升，消費(fèi)水平下滑。

昆明在2021年前三季度GDP總量跌出全國城市TOP30，實(shí)際增速在西南五個省會城市中排名靠后，同時固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比負(fù)增長。受2021年全國土地購置下行影響，2022年房投增速也很有限，缺乏足夠上揚(yáng)支撐。

銳理看跌理由之一：GDP增速放緩、固投房投同比負(fù)增長

從政策層面看，銳理預(yù)測今年地產(chǎn)調(diào)控政策不會太寬松，刺激性政策將逐漸減少。從過去十年政策發(fā)布與房價的變化情況來看，刺激性政策數(shù)量（下圖紅點(diǎn)）正在逐漸減少，并且?guī)淼姆績r周期波動影響也在降低。

銳理看跌理由之二：刺激性政策發(fā)布頻率減少、帶來的周期波動降低

從圖中可以看到，在2019年12月疫情爆發(fā)之前，全國樓市出現(xiàn)過兩個波段上漲行情。在2012年3月“四大行降低首套房利率”、2015年“330新政”下調(diào)二套房及公積金貸款首付比例等兩個刺激政策下出現(xiàn)一段房產(chǎn)銷量波段增長，此后影響甚微。說明房地產(chǎn)已不再扮演短期經(jīng)濟(jì)刺激者角色。

銳理看跌理由之三：昆明商品住宅市場去化周期巨大

而從市場層面看，盡管土地成交和供應(yīng)大量下滑，能在一定程度上增加去化速度。但截止2021年底，昆明住宅廣義存量仍然高達(dá)2300.52萬方，隨著去年下半年政策持續(xù)收緊，客戶保持觀望，樓市降溫明顯，年度銷售同比下降近3成。按照商品住宅近一年月均去化計算，仍需44個月。

綜上，銳理預(yù)判結(jié)論是2022年如果沒有政策的加持，昆明住宅銷售規(guī)模仍會下降，價格也會隨之下降。但由于此前“限跌令”的出現(xiàn)，并不會下降很多。

昆明房協(xié)預(yù)判昆明房價不具備持續(xù)下行空間

另一邊，看漲的昆明房協(xié)則認(rèn)為，昆明房價已經(jīng)不具備持續(xù)下行空間，并且作出了全年主城房價將在1.4萬/平小幅波動，年末有望上探至1.45萬元/平，實(shí)現(xiàn)量價回升的預(yù)判。

對此，房協(xié)也給出了自己的理由。

從經(jīng)濟(jì)宏觀層面來看，昆明GDP水平至2025年計劃達(dá)到10000億水平，2035年翻兩番。隨著國家經(jīng)濟(jì)增長，勞動者收入增長，購買力將增強(qiáng)；

從人口增加角度來看，至2025年昆明人口將增至1000萬。這意味著未來幾年，昆明人口的增長速度在20-30萬人/年，將為住宅市場帶來著巨大需求；

從土地供給來看，昆明2021年土地供給大幅壓縮后，將為市場帶來供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變；

昆明房協(xié)羅列了昆明利好的產(chǎn)業(yè)和政策

此外，房協(xié)認(rèn)為隨著昆明新興產(chǎn)業(yè)大發(fā)展、長水機(jī)場改擴(kuò)建、泛亞鐵路的通車的實(shí)現(xiàn)，以及未來規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)的落地，還將為昆明的城市影響力和經(jīng)濟(jì)增速提升帶來助推之力，繼續(xù)支撐社會經(jīng)濟(jì)基本面。

從兩家機(jī)構(gòu)對今年昆明房地產(chǎn)市場走勢的分析看，相對樂觀的房協(xié)更注重宏觀層面和昆明發(fā)展的大趨勢，而昆明銳理作為數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)，明顯更看重土儲、庫存、去化周期等具體市場指標(biāo)，到底誰的判斷更準(zhǔn)確，只有等待市場本身來驗(yàn)證。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)最近也在積極研判今年昆明市場走勢，為全年戰(zhàn)略做準(zhǔn)備，就云南房網(wǎng)了解的情況，開發(fā)商的看法同樣分歧很大。有些醞釀漲價的房企認(rèn)為，去年土地出讓銳減，主要房企幾乎都沒有大規(guī)模拿地，新增庫存其實(shí)不多，而銷量其實(shí)已經(jīng)穩(wěn)定，所以房價應(yīng)該也已基本穩(wěn)定，下半年還會略有上漲；而另一些房企則認(rèn)為，今年很可能還會有大型房企債務(wù)爆雷，成為影響市場穩(wěn)定的“黑天鵝”事件。為了避免債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，某些房企可能會“斷腕式”降價求生，導(dǎo)致整體房價承受很大下行壓力。

你對2020年昆明房價走勢怎么看？

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