今年疫情的強力沖擊，可謂給房企項目帶來了前所未有的壓力。就昆明市場而言，進入9月以來，無論是推出明面上的折扣，還是通過調(diào)低新推房源的價格，大大小小的項目紛紛加入了降價促銷的行列中來。
越是接近中秋與國慶雙節(jié)假期，這股降價促銷的風潮愈烈；但就在一片“降”聲中，偏偏有項目的價格出現(xiàn)了逆勢上揚。在昆明西市區(qū)，有消息稱有樓盤的部分房源價格非但沒有下調(diào)，反而沖高甚至超過了20000元/平方米。究竟是怎樣的樓盤項目，有勇氣在當前的市場大環(huán)境下作出相反的選擇？其底氣又來自何處呢？
房價穩(wěn)升促銷頻現(xiàn)，但本地的房子并不好賣
來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，8月昆明新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.9%，同比上漲7.3%，新房價格在年內(nèi)已連漲5個月。而在2019年12月之前，本地新房價格還有一波長達41個月的連漲態(tài)勢——換言之，從2016年下半年到2019年的三年半時間里，本地新房價格始終處于上行通道中。
2020年1-8月昆明新建商品住宅價格變化走勢
實際上，今年年初本地房價的這一段短暫下行，更多也是源于疫情壓力延緩了房企項目的推貨節(jié)奏，加之很多企業(yè)從全國層面以價換量求生，傳導到昆明市場才導致了新房價格下降。
外部大環(huán)境的影響是深遠而長久的，雖然目前整體社會活力正在積極恢復中，但購房者的置業(yè)熱情似乎未見顯著反彈。來自昆明銳理數(shù)據(jù)的樓市半年報就顯示，今年上半年，本地的商品房成交金額、成交套數(shù)以及成交面積，同比分別有16%-22%的降幅，半年內(nèi)僅賣出了約4萬套商品房。
2020年上半年昆明商品房成交情況（昆明銳理數(shù)據(jù)）
唯一堅挺的是商品房成交均價，14467元/平方米的價格同比上漲了7.8%。順帶一提，同樣是來自昆明銳理最新的數(shù)據(jù)顯示，8月本地住宅均價已來到15330元/平方米，相較去年同期上漲了1274元/平方米。
很多項目當前的市場感受可說是相似的：進入下半年雖然整體經(jīng)濟環(huán)境在加速好轉，但購房者數(shù)量回升的勢頭有限。房價穩(wěn)步上行但房子并不好賣，推出優(yōu)惠促銷政策也就不難理解了。
鄰近雙節(jié)優(yōu)惠幅度漸大，可有的樓盤偏要做少數(shù)派
今年的中秋與國慶是同一天，更有著8天的長假，這對于開發(fā)企業(yè)和項目而言是不容錯過的銷售黃金期。近一周，本地市場上“一口價”“特價房”“優(yōu)惠房源”等字眼頻現(xiàn)。而從部分項目釋放的優(yōu)惠口徑來看，近期很多樓盤都推出了總價優(yōu)惠10萬元以上的特價房，部分房源的讓利幅度甚至達到了50萬元左右。
但正如之前所提到的，在這樣的大范圍降價優(yōu)惠潮中，偏有項目選擇了做逆市的少數(shù)派。在昆明西市區(qū)，前面提到的樓盤不僅有部分房源價格沖上了20000元/平方米這一遠超全市新房均價的高位，其整體新房的價格更是已和同區(qū)域樓盤拉開了3000-5000元的差距。
朋友圈傳出的西市區(qū)賣出“2字頭”的樓盤信息
這一現(xiàn)象的產(chǎn)生，其背后的邏輯其實并不復雜。一個項目的定價，雖然更多受到市場因素的影響，但也一定程度上反映出項目對自身的定位和預期。不同項目有著不同的定位與主力客群，出現(xiàn)價格差異再正常不過了。
另一方面，項目的定價也在時刻接受市場和購房者的檢驗。用通俗的語言來解釋，那便是購房者會用腳投票——如果一個項目各方面品質(zhì)平平，優(yōu)勢欠缺，那定價再低可能也少有人問津，最終陷入越降越?jīng)]人買的怪圈；而相反如果某個樓盤的質(zhì)量確實過硬，那即使其定價高出同區(qū)域項目，購房者也只會感覺這個價值。
部分房源賣到“2字頭”，綠城誠園憑什么？
這個在西市區(qū)部分房源賣到“2字頭”的樓盤，正是位于昌源中路與科醫(yī)路交匯處的綠城誠園。從上面提到的產(chǎn)品品質(zhì)以及購房者認可度兩方面，不難發(fā)現(xiàn)其選擇做少數(shù)派的底氣所在。
首先從位置上來看，近二環(huán)的區(qū)位特點，使得這個項目在西部自然資源與城市生活間取得了一種平衡，既有些許遠離喧囂的靜謐，又未與都市煙火脫節(jié)。在項目周邊約一公里范圍內(nèi)，分布有沃爾瑪、嘉悅購物公園、家樂福以及西城時代COHO等商業(yè)，學校、醫(yī)療等資源齊備；項目距離地鐵3號線昌源中路站約800米左右，距離規(guī)劃中的7號線師大附中站僅300米左右——可以說作為一個成熟住區(qū)該有的配套它都有了。
綠城誠園的區(qū)位條件決定了其有著完善的周邊配套
綠城誠園占地面積僅有45.8畝，建筑面積不足10萬方，規(guī)模體量并不大。但也正因為此，使得其能夠?qū)⒕性诋a(chǎn)品打磨上。項目呈現(xiàn)出的80米限高、3.1容積率以及2梯4戶為主的精致居住產(chǎn)品，無疑對于購房者有著不小的吸引力。
而近期受到關注的價格達到甚至超過20000元/平方米的產(chǎn)品，正是項目新推出6號樓上的143平方米戶型。從樓棟分布來看，6號樓位于整個社區(qū)中心偏東位置，143平方米戶型正對社區(qū)中心主景觀，有著不輸樓王的寬闊視野。搭配約7米的觀景陽臺，居住的體驗度之高顯而易見。
新推出的6號樓143平方米戶型價格超過了2萬元/平方米
在此基礎上，四室兩廳兩衛(wèi)的143平方米戶型做到了兩室朝南，三面采光，分區(qū)布局合理，產(chǎn)品品質(zhì)方面確實極具競爭力。
而從購房者這一側來看，項目之前一期產(chǎn)品推出后去化狀況良好，均價已接近18000元/平方米；而此次新推6號樓在143戶型的帶動下，產(chǎn)品整體均價更是站穩(wěn)了18000元/平方米的區(qū)域高位，可說項目對自身品質(zhì)相當有自信，也贏得了購房者的認可。
和項目人員溝通了解到，有的客戶看中的是綠城的品牌品質(zhì)，有的則認可綠城產(chǎn)品的保值性，而大部分人的共識是這個項目描繪出了西城未來可見的美好生活圖景。有客戶在第一次來到項目時便立刻被“圈粉”，成為了業(yè)主，用他的話說：“這個感覺對了”。
少數(shù)派的綠城誠園走紅，揭示出本地市場的一些趨勢
類似綠城誠園這樣在當前昆明市場上走價格少數(shù)派路線的樓盤雖不多，但也并非孤例，其一定程度上揭示出本地市場當前的一些風向和趨勢。
一方面，本地項目價格的分化在以肉眼可見的速度拉大。雖然這一態(tài)勢已持續(xù)很長時間，但今年尤為特殊的市場情況，無疑加劇了這種變化的烈度。未來很可能會有更多項目以高出區(qū)域內(nèi)整體均價水平的價格脫穎而出，成為片區(qū)內(nèi)的“超頻”王者。
另一方面，綠城誠園所在的西市區(qū)，顯然不是當前的市場大熱版塊，但其部分房源不輸熱點片區(qū)產(chǎn)品價格的水準，可能會使得部分購房者重新審視自身的置業(yè)選擇和需求。其也間接證明了項目產(chǎn)品方面的硬實力，是在一定程度上能夠拉平區(qū)域間條件差距的。
在與綠城誠園相關人員交流的過程中，其表示為了配合6號樓新產(chǎn)品的推出，項目會有驚喜優(yōu)惠限量購貫穿節(jié)日期間，但大幅度的降價調(diào)整在短期是不會出現(xiàn)的�？磥碓诔蔀槲魇袇^(qū)價格樓盤少數(shù)派的這條道路上，綠城誠園打算一直走下去了。
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