回望2018年，昆明樓市整體呈上行態(tài)勢，但最近幾個月以來，昆明土地頻頻流拍，開發(fā)商拿地變得十分謹慎，商品房銷售和房價漲幅也開始放緩，在這種背景下，2019年昆明樓市會呈現(xiàn)什么樣的發(fā)展態(tài)勢？房價是漲是跌？本月初，克爾瑞、銳理和同策機構都對今年昆明房地產市場做出了預判，近日，云南房網又分別就此采訪了三家研究機構，讓我們來聽聽他們的看法：

克而瑞：今年昆明房價回落為大概率事件

克而瑞認為，2018年昆明政策寬松，預計2019年將持續(xù)收緊，監(jiān)管力度趨嚴，力度加大。土地市場方面，預計2019年昆明土地供應持續(xù)增加，政府將持續(xù)供地，供略大于求，房企仍將積極拿地布局，爭搶市場份額,主城的快速發(fā)展將帶動周邊區(qū)縣輪動性增長，房企密切關注郊縣，土地溢價率提升。

克而瑞數(shù)據：2014-2018年昆明商品住宅市場供求價走勢

商品房市場方面，2019年商品住宅供應持續(xù)增加，預計2019年第一季度新增供應量將放量，未來供應放量，房價回落為大概率事件，5%-10%左右降幅，隨之進入整盤期。商業(yè)和寫字樓的供需矛盾依舊顯著，但預計2019年供應仍將持續(xù)增加。

但有意思的是，在云南房網采訪克而瑞重慶機構總經理兼昆明負責人王偉時，他對今年昆明房價走勢的判斷卻與克爾瑞的公開報告略有出入，王偉認為，今年昆明商品房成交會稍有回落，房價可能會出現(xiàn)穩(wěn)增。

克而瑞重慶機構總經理兼昆明負責人王偉

云南房網：克而瑞數(shù)據顯示，2018年昆明商品房成交面積達1360萬平方米，同比小幅增長，但去年最后幾個月已出現(xiàn)商品房銷售放緩的跡象，您覺得今年昆明的房子還會有2018年那么暢銷嗎？

王偉：就成交量的預測而言，我們認為19年昆明的成交量會稍有回落，因為這里面最主要的原因是市場熱度隨著全國性的下滑，昆明也將進入到下滑周期。但是這個回落的空間我們認為并不會非常大，因為首先，昆明的政策依然還是相對寬松的，其次，外地投資客的比例也還是比較高，本地剛需和改善需求的量也還是很大，所以我們認為，2019年昆明的樓市還是以維穩(wěn)為主。

云南房網：根據克而瑞數(shù)據，2018年昆明商品住宅成交均價同比增長近3成左右，您認為今年昆明房價還會繼續(xù)上漲嗎？

王偉：我認為穩(wěn)增的可能性比較大，因為昆明跟其他城市不大一樣。從2018年昆明的供貨結構來看，主要供應來自于城市新區(qū)和城市外圍，但到了2019年，整個昆明的供貨結構會回歸到核心區(qū)域，來自昆明城市中心區(qū)的供應量會更大，而中心區(qū)的房價相對較高，所以整個供貨結構的改變，有可能會導致昆明賬面上的房價穩(wěn)中有增。

昆明銳理：2019年昆明住宅價格橫盤，商業(yè)和辦公物業(yè)繼續(xù)回落

按照昆明銳理分析，2018年昆明連續(xù)出臺限售、限購、限價的調控政策，市場立即進入調整期，預計2019年昆明將繼續(xù)保持目前當前政策，保持較為寬松的政策環(huán)境，加碼調控可能性小。

土地市場方面，昆明城區(qū)各版塊中，呈貢、東南、東市、官南、滇池、高新六個板塊未來一年預計土地供應均超過1000畝，新入昆明開發(fā)商在此板塊內拿地較有機會；另外，昆明主城區(qū)拿地困難，大量的開發(fā)商紛紛關注主城周邊距離較近的可以承接主城外溢的區(qū)域去拿地開發(fā)。

對于商品供求方面的預判，銳理機構認為2018年昆明商品房供應1062萬方，成交913萬方，整體供求趨于平衡，結合近兩年土地成交以及過規(guī)項目推導，2019年全年預計供應1500萬方，去化在900-1000萬方。

銳理數(shù)據預測2019年呈貢將成土地供應大區(qū)

房價方面，預計2019年如果在政策不松動的情況下，價格不會出現(xiàn)暴漲（上浮不得超過6%），

很有可能在2019年會橫盤甚至回落，開發(fā)商大多會采取以價換量的營銷模式，辦公和商業(yè)在價格上會持續(xù)回落。

銳理數(shù)據云貴區(qū)域總經理梁彩霞在采訪中繼續(xù)了公開報告的觀點，認為今年昆明房價可能會調整往下，但是不會暴跌。

銳理數(shù)據云貴區(qū)域總經理梁彩霞

云南房網：根據昆明銳理數(shù)據，2018年昆明商品房成交面積同比下降了14%，這與克而瑞以及同策機構統(tǒng)計的商品房成交同比上漲的數(shù)據出入較大，請問銳理數(shù)據的統(tǒng)計口徑和區(qū)域范圍是怎樣界定的呢？

梁彩霞：昆明銳理統(tǒng)計的范圍只涵蓋主城5區(qū)（官渡、西山、盤龍、五華、呈貢）的數(shù)據，年報發(fā)布的商品房統(tǒng)計數(shù)據只涵蓋住宅、商業(yè)、辦公，其中住宅只是普通住宅，不含政策性住房，并且車位也沒有統(tǒng)計在內。

云南房網：按照銳理數(shù)據，2018年昆明商品房成交均價同比上漲了24%，全年成交均價達到了14127元/平米，梁總您覺得2019年昆明房價是漲還是跌呢？

梁彩霞：2019年的新房成交量如果政策依然保持不變，成交量預計是會下降的，同時價格也會調整往下，但是不會暴跌，2019年政策的主基調是維穩(wěn)，也包括房價的穩(wěn)定，房價暴跌更可怕。

同策機構：今年昆明房價整體保持平穩(wěn)，降息可能性大

同策機構分析認為，在當前房地產市場下行周期及宏觀經濟降速壓力凸顯的情形下，地方政府將合理權衡保增長穩(wěn)才在和穩(wěn)房價，適度修正前期調控措施；金融機構將適當放松按揭貸款首付款比例、按揭利率的過度限制，適當增加按揭貸款額度。

商品房銷售方面，一線城市銷售增速將筑底反彈，二三四線城市繼續(xù)見頂回落，結合目前取證情況，預計2019年昆明商品房潛在供應量1462萬平方米，全面可售總量4000萬平方米。雖然政策無放松可能，但2019年二季度存在降息降準可能性，刺激部分需求，全年住宅成交量或在820-880萬平方米。

云南同策房地產經紀有限公司總經理趙磊

在接受云南房網采訪時，云南同策房地產經紀有限公司總經理趙磊再次強調了他們在公開報告中對今年昆明樓市的看法。

云南房網：同策報告顯示，2018年昆明商品房成交1375萬方,同比上漲2%，但同時報告中也指出昆明市場下行預期逐漸明朗，今年二三四線城市繼續(xù)見頂回落，請問同策機構是為何做此判斷呢？您認為今年昆明樓市走向會如何呢？

趙磊：由于去庫存紅利消退，棚改貨幣安置減少，短期內調控政策難以轉向，根據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據，二三四線城市銷售同比增速持續(xù)收窄，銷售將持續(xù)回落。土地市場上，去年下半年土地流拍率大幅增加，政府在下半年出讓土地力度加大，房企根據自身戰(zhàn)略，調整拿地策略，拿地積極性有所收縮，土地流拍量提升，部分同區(qū)域成交土地，下半年溢價率與上半年差距較大。

7月份，昆明調控政策出臺，整體均價由6月高點，保持震蕩回落態(tài)勢，房企搶抓回款任務，積極取證，新增供應大幅走高。成交方面，去年下半年，樓市整體開盤認購率持續(xù)下滑，置業(yè)者觀望氛圍提升，月均去化下行，供求比持續(xù)上升。結合目前土地、二級市場及購房者觀望，2019年，市場整體存量將會處于上行通道，在限購、限價政策從嚴執(zhí)行的背景下，投機者撤場，成交量或將出現(xiàn)震蕩回落，整體價格保持平穩(wěn)。

云南房網：去年昆明房價和房貸利率都是一路攀升，在目前的經濟形勢下，您覺得今年昆明的房貸利率會存在降息可能嗎？

趙磊：去年國外貿易戰(zhàn)短期導致國內GDP下滑，國內中國經濟整由高速增長轉向高質量增長，也意味著經濟處于下行通道。在房價不斷攀升的形勢下，居民桿杠率飆升，透支居民消費能力，消費增長乏力。為應對貿易戰(zhàn)帶來的負面影響，需實施適度的擴張性財政政策，進行定向降準等政策，1月央行已進行一次降準，降息將成為大概率事件。全國各地，部分銀行出現(xiàn)一定的房貸利率回調，將刺激部分剛需和改善需求置業(yè)。

從三家機構的預測來看，基本都認為2019年昆明樓市會以維穩(wěn)為主，房價和商品房成交量可能會有小幅下降，但幅度不會太大。

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