別以環(huán)線論房?jī)r(jià)——漲聲過(guò)后的猜想

北客置業(yè)總經(jīng)理助理 陳昕

  以環(huán)線論房?jī)r(jià)這個(gè)概念應(yīng)該是一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)的供應(yīng)量都比較平均的情況下來(lái)說(shuō)的。但從2010年來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量稀缺，每個(gè)環(huán)線的供應(yīng)量是不平均的。市場(chǎng)上大多都是以單個(gè)的項(xiàng)目形式出現(xiàn)，單個(gè)盤都是以自己定價(jià)的節(jié)奏來(lái)的，市場(chǎng)比較法這種定價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較少，所以以環(huán)線來(lái)論房?jī)r(jià)，沒(méi)有太多的參照性。例如，萬(wàn)科的金域緹香這個(gè)盤就具有典型性，第一它是精裝修的房子所以在價(jià)格上是有跨度的，第二雖然這個(gè)盤在三環(huán)以外，但地鐵二號(hào)線的推動(dòng)也讓它的房?jī)r(jià)上了一個(gè)檔次，再加上萬(wàn)科本身的品牌，所以帶動(dòng)了整個(gè)房?jī)r(jià)的提升，也打破了環(huán)線定價(jià)這樣一個(gè)特殊性。
  2011年，如果說(shuō)要是以項(xiàng)目為核心的版塊，比如說(shuō)北邊的北部山水新城、東邊的新螺絲灣等來(lái)帶動(dòng)片區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，我覺(jué)得可能性是比較小，因?yàn)檫@只是形成了集中性的單項(xiàng)目的概念。我認(rèn)為2011年，隨著城中村大規(guī)模的改造之后，供應(yīng)量普遍增加，每環(huán)的供應(yīng)量應(yīng)該會(huì)比較均衡，所以我覺(jué)得這個(gè)平均的價(jià)格還是會(huì)受環(huán)線所影響，應(yīng)該會(huì)回歸到以環(huán)線定價(jià)這個(gè)概念。另外，供應(yīng)量決定整個(gè)價(jià)格體系，2011年供應(yīng)量應(yīng)該是很大的，所以，我認(rèn)為2011年房?jī)r(jià)的不可能無(wú)限制的漲下去，可能空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、呈貢這些地方房?jī)r(jià)還有上升的空間，地鐵沿線的房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較高的，像北京、上海都是這個(gè)趨勢(shì)。但2011年我認(rèn)為房?jī)r(jià)回歸理性更合理一些，昆明整個(gè)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)我認(rèn)為是穩(wěn)中有降。

穩(wěn)中有升 健康發(fā)展

                          云南天智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 晏智飛

  我一直認(rèn)為房地產(chǎn)是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定、安全的朝陽(yáng)性產(chǎn)業(yè)，至少它不會(huì)沒(méi)落或者呈現(xiàn)比較低迷的情況，近幾年來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)是個(gè)不可替代的產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)可以替代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用，從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是比較穩(wěn)的，但是房?jī)r(jià)同時(shí)也不會(huì)跌。
  從需求的角度來(lái)說(shuō)，用馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理“市場(chǎng)的需求決定價(jià)值”，假如說(shuō)房?jī)r(jià)跌的情況有多少？第一，我覺(jué)得政府出于宏觀的角度來(lái)考慮，它絕對(duì)不希望價(jià)格是跌的，肯定是希望房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，從消費(fèi)者的層面來(lái)分析，現(xiàn)在有房的一群人，肯定是不希望房?jī)r(jià)跌。往往是目前買房的這些人在整個(gè)社會(huì)上是比較有社會(huì)發(fā)言權(quán)或者是有一些政策制定的權(quán)利、規(guī)則的制定權(quán)利，買不起房的或者沒(méi)有買房的相對(duì)來(lái)說(shuō)比較弱勢(shì)一點(diǎn)，那么，要改變整個(gè)社會(huì)的一個(gè)規(guī)則、一個(gè)大的趨勢(shì)的話能力就比較弱，當(dāng)然現(xiàn)在國(guó)家在加大保障性住房的力度，但是商品房永遠(yuǎn)是遵循一個(gè)價(jià)值、價(jià)格的道理。
  但是房?jī)r(jià)也不會(huì)這種無(wú)限制的漲下去，因?yàn)檫@種情況是不健康的情況，也是不可能的情況，從經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)說(shuō)，從一個(gè)無(wú)序肯定要到一個(gè)有序�，F(xiàn)在政府對(duì)房地產(chǎn)所做很多的事情就是對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)范，讓房地產(chǎn)有序合理的利潤(rùn)，并不是讓房地產(chǎn)垮臺(tái)。所以我認(rèn)為未來(lái)商品房的價(jià)格是穩(wěn)中有升的，升的話不會(huì)是波浪式的高低起伏，而是比較平穩(wěn)的上升，這才是符合正常的一個(gè)規(guī)律。
  國(guó)家一直對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，在前期看來(lái)，為什么國(guó)家政策調(diào)整會(huì)積累另一波的價(jià)格飛漲，這我認(rèn)為有兩方面的原因，一方面在國(guó)家調(diào)整的時(shí)候，很多購(gòu)房者都在觀望，在調(diào)整的初期階段成交量絕對(duì)的下來(lái)了，最后的情況就是很多開發(fā)商扛過(guò)這關(guān)了，最后可能購(gòu)房者的耐性沒(méi)有開發(fā)商的耐性好，大家看房?jī)r(jià)調(diào)不下來(lái)還是繼續(xù)買，繼續(xù)買就造成需求突然間的釋放，壓抑了很長(zhǎng)的時(shí)間突然的釋放造成了價(jià)格再起來(lái)了。這種情況我認(rèn)為以后不會(huì)太多了，購(gòu)房者買房逐漸會(huì)趨于理性。消費(fèi)者比較理性了，政府也會(huì)加強(qiáng)一些政策的合理調(diào)控，政府也比較理性了，開發(fā)商再要暴漲不理性也不太可能了，整個(gè)社會(huì)環(huán)境都趨向一個(gè)理性了話，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)穩(wěn)，但是會(huì)穩(wěn)中有升。

昆明房?jī)r(jià)是多元化的

                                    高屋地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理 胡先鈞

  本來(lái)“以環(huán)線論房?jī)r(jià)“只能說(shuō)從大體上是成立的，實(shí)際上這是錯(cuò)誤的。房?jī)r(jià)構(gòu)成的因素很多，其中所謂的環(huán)線，也就是地段，地理位置只是房?jī)r(jià)構(gòu)成的一個(gè)因素。例如太平鎮(zhèn)那個(gè)地方那么多樓盤，同樣一個(gè)板塊，地理位置一樣，為什么有的賣得貴有些的賣得便宜？顯然是有開發(fā)商物業(yè)管理、軟件服務(wù)等成本因素、開發(fā)商本身的財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)樓盤品質(zhì)等因素在里面，這些都對(duì)未來(lái)預(yù)期起著關(guān)鍵性的作用。現(xiàn)在很多地方確定房?jī)r(jià)就項(xiàng)目給每一項(xiàng)因素進(jìn)行打分，這個(gè)樓盤能打多少分，那個(gè)樓盤能打多少分，都有個(gè)相對(duì)準(zhǔn)確的評(píng)估體系，所以說(shuō)現(xiàn)在肯定是不能以環(huán)線論房?jī)r(jià)的。
  那么，未來(lái)是不是以版塊論房?jī)r(jià)呢？我個(gè)人的看法是，談版塊的意義也不是很大，主要是因?yàn)槔ッ鞯氖袌?chǎng)目前供應(yīng)量很少、樓盤少，處于不充分競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)下。只有在充分競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是樓盤非常多的情況下談板塊，板塊才有標(biāo)尺的作用。雖然現(xiàn)在放眼望去昆明全是土地，但是這并不意味著這些土地按照我們的設(shè)想來(lái)開發(fā)，政府放出建設(shè)用地指標(biāo)是沒(méi)有規(guī)律性的，現(xiàn)在的建設(shè)用地指標(biāo)，不是隨地方政府決定的，而是由更高一級(jí)的政府決定的，比如說(shuō)城中村改造，那片地顯然是都拿來(lái)蓋房子的。因?yàn)橛械某侵写宓耐恋貙儆诟�地，性質(zhì)沒(méi)有轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)，還需要一步步往上面批，這導(dǎo)致很多項(xiàng)目無(wú)限期拖延，這樣一來(lái)，昆明未來(lái)的板塊顯然不成立。
  昆明房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么樣的趨勢(shì)呢？我覺(jué)得這個(gè)趨勢(shì)就是多元化的一個(gè)趨勢(shì)，像衛(wèi)星一樣，星星點(diǎn)點(diǎn)的，每個(gè)樓盤自主定價(jià)，形成不了一個(gè)規(guī)律。對(duì)于昆明未來(lái)的房?jī)r(jià)，我覺(jué)得有幾種領(lǐng)漲的可能，一個(gè)是地鐵沿線的樓盤，因?yàn)樘峁┝私煌ǖ耐ㄟ_(dá)性、便利性，價(jià)格會(huì)往上走；第二就是大社區(qū)，品質(zhì)高的樓盤，有可能是城中村的某個(gè)項(xiàng)目，大社區(qū)加上配套，不管是內(nèi)配套也好，還是泛配套也好都會(huì)使這個(gè)大社區(qū)的素質(zhì)非常高；第三可能是毗鄰大型商貿(mào)中心的樓盤，新螺絲灣就是很明顯的例子。至于遠(yuǎn)郊樓盤領(lǐng)漲的是以高度稀缺性自然環(huán)境為主的別墅樓盤，應(yīng)該會(huì)漲得很高。