別以環(huán)線論房?jī)r(jià)——土地政策也該與時(shí)俱進(jìn)了！

  昆明房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)正由“環(huán)線時(shí)代”的同心圓結(jié)構(gòu)向“板塊時(shí)代”的衛(wèi)星結(jié)構(gòu)邁進(jìn)；在昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值構(gòu)成中，與城市中心之間的距離遠(yuǎn)近因素正在逐漸弱化。其實(shí)，正是這個(gè)正在發(fā)生的客觀事實(shí)的意義，并不僅限于尊重了客觀事實(shí)本身，其深層次的意義還在于，昆明房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，比如 “54321”政策。
  2009年10月29日，昆明市國(guó)土資源局出臺(tái)了2009年17號(hào)文件，即《關(guān)于下發(fā)昆明市房地產(chǎn)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（試行）的通知》。根據(jù)文件規(guī)定，昆明市主城四區(qū)以及一湖四片城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以其控制范圍按照“54321”級(jí)差出讓。這一標(biāo)準(zhǔn)的確定是建立在環(huán)線基礎(chǔ)之上，按照環(huán)線層層向外延展，越向外價(jià)格越低。

  一級(jí)區(qū)域在二環(huán)路范圍以內(nèi)，出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為500萬元每畝；二級(jí)區(qū)域?yàn)槎�環(huán)至三環(huán)路之間，出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為400萬元每畝；三級(jí)區(qū)域在三環(huán)路至繞城內(nèi)環(huán)之間區(qū)域，考慮區(qū)域配套成熟程度，出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為300萬元每畝；四級(jí)區(qū)域：具體范圍為三級(jí)區(qū)域范圍線至昆嵩公路，東起昆嵩公路，南至呈貢縣與晉寧縣交界線，西至三級(jí)區(qū)域范圍線，北至繞城外環(huán)。該區(qū)域包含了空港經(jīng)濟(jì)區(qū)和呈貢新城規(guī)劃區(qū)兩個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。該區(qū)域出讓最低標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為200萬元每畝；五級(jí)區(qū)域：具體范圍為四級(jí)區(qū)域范圍線至繞城外環(huán)之間的昆明市內(nèi)全部區(qū)域；繞城外環(huán)的西部和北部包括西山區(qū)、五華區(qū)、盤龍區(qū)和官渡區(qū)的全部行政區(qū)域。該區(qū)域出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為100萬元每畝。

  看政策原文，不難發(fā)現(xiàn)，該政策確定的“54321”級(jí)差的依據(jù)都是環(huán)線，其中二環(huán)線是500萬每畝的界線，三環(huán)線是400萬每畝的界線，繞城內(nèi)環(huán)是300萬每畝的界線。這一政策出臺(tái)時(shí)昆明傳統(tǒng)環(huán)線結(jié)構(gòu)房?jī)r(jià)還是主流，在市場(chǎng)上，價(jià)值依然與距離成正比。
  舉個(gè)例子：如果按照“54321”政策，二環(huán)內(nèi)一級(jí)區(qū)域的基準(zhǔn)價(jià)格為500萬元每畝，而三環(huán)路至繞城內(nèi)環(huán)之間的三級(jí)區(qū)域土地基準(zhǔn)價(jià)格為300萬元每畝，彼此之間相差近一倍。但是在市場(chǎng)上，地處三級(jí)區(qū)域的萬科·金域緹香，2010年11月13日開盤，開盤均價(jià)為9600元；同處三級(jí)區(qū)域的新亞洲歡樂城二期，2011年1月8日開盤價(jià)格8000元/平米。與此形成鮮明對(duì)比的是，地處一級(jí)區(qū)域的貴研自然界，2010年11月5日珍藏房源發(fā)售均價(jià)為7800元。同樣地處一級(jí)區(qū)域的合金公寓，2010年10月30日開盤，開盤均價(jià)為8000元。

  實(shí)際上，“54321”政策確定的只是基準(zhǔn)地價(jià)，在現(xiàn)在的實(shí)際土地拍賣中，土地成交價(jià)格最終通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)確定，很多地塊的成交價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)基準(zhǔn)價(jià)格。如，2010年12月18日的土地招拍掛中，五華區(qū)如安街46.07畝金融用地成交價(jià)格就創(chuàng)下歷史記錄，12.9億元，每畝折合2800萬，超出其500萬基準(zhǔn)地價(jià)的近6倍。而且，房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)受諸多復(fù)雜因素制約，包括開盤時(shí)間、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌等等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中，土地成本所占比重也只有20%-30%左右。但是這些因素并不能說明“54321”政策不需要改變，其制定的指導(dǎo)思想已經(jīng)不再滿足昆明房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)從原來的環(huán)線結(jié)構(gòu)向衛(wèi)星結(jié)構(gòu)邁進(jìn)。

  在昆明市政府搬遷到呈貢后，必將迅速帶動(dòng)呈貢新區(qū)的進(jìn)一步崛起，而根據(jù)“54321”政策，該區(qū)域?qū)儆谒募?jí)區(qū)域，200萬每畝的基準(zhǔn)地價(jià)顯然也需要與時(shí)俱進(jìn)。而在滇池水岸，按照政策屬于三級(jí)區(qū)域，但是由于生態(tài)保護(hù)原因，滇池水岸土地資源在日漸稀缺的情況下，價(jià)值自然越來越高，300萬每畝的基準(zhǔn)地價(jià)或也該與時(shí)俱進(jìn)。
  當(dāng)然，與時(shí)俱進(jìn)不是盲目再次提高土地基準(zhǔn)地價(jià)，而是希望決策者能在尊重昆明新房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)這個(gè)客觀事實(shí)的基礎(chǔ)上，制定更為合理的土地基準(zhǔn)地價(jià)，并合理利用土地基準(zhǔn)地價(jià)杠桿對(duì)昆明的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行有效引導(dǎo)。