別以環(huán)線論房價

  即使還有人尚未意識到，但是這個客觀事實(shí)已經(jīng)呈現(xiàn)。這個事實(shí)就是，諸如“一環(huán)均價”、“二環(huán)均價”之類的數(shù)據(jù)在昆明房地產(chǎn)市場上的參考價值正在迅速下降，因?yàn)槔ッ鞣績r格局已經(jīng)從“環(huán)線時代”逐步過渡到了“板塊時代”，昆明房價結(jié)構(gòu)由原來的“同心圓結(jié)構(gòu)”向“衛(wèi)星結(jié)構(gòu)”邁進(jìn)。
  從今以后，別以環(huán)線論房價！

“衛(wèi)星結(jié)構(gòu)”呈現(xiàn)
  2010年11月13日，萬科·金域緹香開盤，開盤均價約9600元，最高價突破萬元大關(guān)。這個特例出現(xiàn)的意義還不僅限于項目自身，其另一個重要的意義還在于它使昆明“衛(wèi)星房價結(jié)構(gòu)”在昆明北市區(qū)直觀晰地呈現(xiàn)。
  這從2010年11月、12月間開盤的項目對比中一目了然。在北市區(qū)，位于北京路延長線、昆十中求實(shí)校區(qū)旁，地處昆明三環(huán)之外的萬科金域緹香，2010年11月23日開盤，開盤均價為9600；位于北京路昆十中斜對面，地處北二環(huán)、三環(huán)之間的金領(lǐng)時代，2010年12月11日開盤，開盤均價在8000-8500之間；地處北京路交北辰大道交匯處旁的欣都龍城，2010年11月28日開盤，開盤均價逼近13000……而與此形成鮮明對比的是，位于龍泉路與北二環(huán)交匯處，的貴研自然界·晨曦珍藏房源2010年11月5日發(fā)售，發(fā)售均價7800元；地處一二一大街核心位置，位于主城一環(huán)邊的版筑翠園，11月20日開盤均價12200元。
  從北市區(qū)與主城二環(huán)內(nèi)，2010年11月、12月間開盤項目的房價中，可以發(fā)現(xiàn)：首先，在北市區(qū)，樓盤的價格不再與項目和城市中心之間的距離成正比。第二，北市區(qū)樓盤房價和昆明二環(huán)內(nèi)樓盤的房價相比，基本處于并駕齊驅(qū)的態(tài)勢。第三，北市區(qū)高價樓盤集體出現(xiàn)，表明北市區(qū)逐漸形成了相對獨(dú)立的區(qū)域板塊價格體系，昆明的房價結(jié)構(gòu)已經(jīng)悄然跳出了很多人固有的慣性思維范圍，由環(huán)線時代的同心圓結(jié)構(gòu)步入了板塊時代的衛(wèi)星結(jié)構(gòu)。
  在東南片區(qū)，這種趨勢也越來越明顯。2010年7月開盤的新亞洲體育城七期星宇園，均價7000元每平米；地處同一區(qū)域，2011年1月8日正式開盤的新亞洲歡樂城二期，開盤價格8000元/平米。與此形成鮮明對比的是，2010年10月30日開盤，位于一環(huán)邊的合金公寓開盤，開盤均價為8000元……顯然，雖然偏居昆明城市東南隅，遠(yuǎn)在東三環(huán)之外的東南板塊，諸多項目的房價也已經(jīng)逐漸和昆明中心區(qū)并駕齊驅(qū)，一個新的衛(wèi)星在昆明的房價結(jié)構(gòu)體系中開始逐漸呈現(xiàn)。
  其實(shí)，不光是在北市區(qū)和東南片區(qū)，在以滇池路為軸心的西南片區(qū)以及西片區(qū)的高新區(qū)板塊等區(qū)域，房價突破傳統(tǒng)“環(huán)線時代”，開始呈現(xiàn)出自己相對獨(dú)立的板塊結(jié)構(gòu)的趨勢也越來越明顯。如果在昆明目前的房價地圖上，標(biāo)出昆明萬元樓盤、8000元樓盤、6000元樓盤的等高線，顯然已經(jīng)不可能呈現(xiàn)同心圓格局，而更趨向于多圓并立的衛(wèi)星結(jié)構(gòu)。

這是必然的發(fā)展趨勢
  當(dāng)然，在當(dāng)今這個房價日新月異、每日一價的年代，由于所選取項目房價時間節(jié)點(diǎn)的不同，房價之間的可比性存在一定折扣，而且，在房地產(chǎn)項目的定價中，也受開發(fā)商的品牌、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品質(zhì)量、拿地成本等等諸多復(fù)雜因素影響，不同房地產(chǎn)項目之間的可比性同樣需要大打折扣，但是，這并不能就否定昆明房價格局突破傳統(tǒng)環(huán)線結(jié)構(gòu)，向衛(wèi)星結(jié)構(gòu)邁進(jìn)的客觀事實(shí)。因?yàn)�，在諸多客觀原因的作用下，這種局面的出現(xiàn)是一個必然的、不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢。
  首先，這是昆明城市發(fā)展的必然趨勢。翻開昆明城市歷史，可以發(fā)現(xiàn)，昆明城市在歷史上，乃至在進(jìn)入2000年之前，基本上都是圍繞著翠湖、三市街而建，昆明城市無論是在歷史上乃至現(xiàn)在，都是有著唯一的城市中心。在1999年以前，北站隧道以北的北市區(qū)還是人們眼中的鄉(xiāng)下。在這樣強(qiáng)大的歷史傳統(tǒng)中，昆明房地產(chǎn)市場價值在過去形成以城市中心為核心，呈同心圓向外擴(kuò)散的格局也就是自然而然。
  但是，隨著近年來昆明城市化進(jìn)程的迅速推進(jìn)，尤其是在99’世博會前后，昆明城市的迅速擴(kuò)張，昆明城市單中心的格局顯然受到了挑戰(zhàn)，這也直接體現(xiàn)在了城市戰(zhàn)略規(guī)劃上，1996年，提出了打造北市副中心，2009年，又進(jìn)一步提出了打造“一主三次”CBD區(qū)域：主城中心區(qū)（CBD）、西市副中心區(qū)（次CBD）、北市副中心區(qū)（次CBD）、南市副中心區(qū)（次CBD），確立了西市區(qū)、南市區(qū)的城市副中心地位。昆明主城格局由傳統(tǒng)單中心向多中心方向發(fā)展。
  而在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，原來基本集中在一環(huán)、二環(huán)內(nèi)的傳統(tǒng)開發(fā)格局也先后被突破，先是昆明北市區(qū)，然后是南市區(qū)的廣福路、滇池路沿線、高新區(qū)、東南片區(qū)，房地產(chǎn)項目如雨后春筍般拔地而起。而且這種崛起的趨勢背后是整體板塊力量的崛起。當(dāng)隨著昆明房地產(chǎn)領(lǐng)域多個熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域逐漸以整體板塊力量在昆明房地產(chǎn)版圖上呈現(xiàn)的時候，昆明房價突破傳統(tǒng)的環(huán)線結(jié)構(gòu)向衛(wèi)星結(jié)構(gòu)邁進(jìn)就成了一個必然的發(fā)展趨勢。
  在房地產(chǎn)價值構(gòu)成中，相關(guān)配套的成熟度是一個重要構(gòu)成因素，而這也是昆明房價過去呈現(xiàn)環(huán)線結(jié)構(gòu)的重要原因。離城市中心越近，相關(guān)配套越成熟，生活越方便，自然房子價值就越高。但是隨著昆明房地產(chǎn)市場的繼續(xù)發(fā)展和新興板塊的日漸成熟，尤其是當(dāng)這些新興板塊中，如商業(yè)配套、醫(yī)療配套、教育配套、交通配套等各種配套的日漸成熟，城市功能的日漸完善，這些新興板塊的房地產(chǎn)價值逐漸獨(dú)立也就是水到渠成的事情。
  昆明城市化進(jìn)程的推進(jìn)，新興房地產(chǎn)板塊的日漸成熟，昆明房價衛(wèi)星結(jié)構(gòu)形成成了一種必然趨勢，而近年昆明房價的飛漲，以及一些區(qū)域領(lǐng)袖大盤的崛起就成了催化劑，直接催生成了昆明衛(wèi)星結(jié)構(gòu)的清晰呈現(xiàn)。
  近年來，形容昆明的房價，用“脫韁的野馬”可謂貼切。在房價如脫韁野馬狂奔的年代，高價房突破傳統(tǒng)環(huán)線束縛，出現(xiàn)在意料之外的區(qū)域也就自然而然，這從2010年昆明萬元房價高調(diào)出走的格局中就可見一斑。
  在新興房地產(chǎn)板塊，一些領(lǐng)袖大盤的出現(xiàn)不僅對于區(qū)域房地產(chǎn)板塊的崛起有巨大的推動作用，而且，它還為新興區(qū)域樹立了價值標(biāo)桿。這些突出的領(lǐng)袖項目的出現(xiàn)，也直接觸發(fā)了昆明衛(wèi)星房價結(jié)構(gòu)的呈現(xiàn)。如在昆明北市區(qū)的萬科·金域緹香、東南片區(qū)的新亞洲體育城、滇池路的南亞風(fēng)情·第壹城等區(qū)域板塊領(lǐng)袖大盤的崛起，迅速樹立了新興板塊的價值標(biāo)桿，帶動周邊項目向其看齊。在新版塊中，形成了以這些領(lǐng)袖項目為中心且獨(dú)立存在的區(qū)域價值體系。