二、土地市場(chǎng)分析

2.1 2015-2017年昆明整體土地供銷價(jià)走勢(shì)

土地市場(chǎng)2017年上半年成果喜人，整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)。成交環(huán)比上漲25.56%，地價(jià)增至425萬(wàn)元/畝，成交總金額198.54億，達(dá)歷年新高。 2017年上半年土地供應(yīng)57宗，面積3467畝，成交67宗，面積4675畝，樓面價(jià)2330元/㎡，溢價(jià)率9.30%。（萬(wàn)達(dá)在草海片區(qū)以底價(jià)拿下的23宗土地樓面價(jià)為4158元/㎡，新希望在高新板塊拿下的4宗土地樓面價(jià)為6358元/㎡，且溢價(jià)率為208.2%，此兩次拿地拉高了樓面價(jià)及溢價(jià)率）。

2.2 2017年上半年各性質(zhì)土地供銷價(jià)對(duì)比

2017年上半年純住宅用地供應(yīng)1952畝，占比56%；成交2701畝，占比58%，單價(jià)421萬(wàn)元/畝。住宅兼容商業(yè)性質(zhì)的地價(jià)最高，為608萬(wàn)元/畝。

2.3 各區(qū)域土地供銷價(jià)對(duì)比分析

2017年上半年土地供銷主要集中在西山區(qū)和官渡區(qū)，供應(yīng)占比分別為50%和34%，成交占比分別為45%和44%；五華區(qū)因新希望溢價(jià)208%拿下4宗土地，使得樓面地價(jià)居于榜首，為5362元/㎡；呈貢區(qū)僅兩宗土地成交。

2.4 各板塊土地供銷價(jià)對(duì)比分析

南市區(qū)和西市區(qū)為17年上半年土地供求熱點(diǎn)區(qū)域。紅星美凱龍、鑫海匯、北大資源、恒大、金科等一線房企布局會(huì)展板塊；萬(wàn)達(dá)和新希望則將目標(biāo)轉(zhuǎn)向西市區(qū)；未來(lái)房地產(chǎn)熱門地區(qū)將圍繞廣福路和環(huán)湖東路沿線以及呈貢高鐵和東西三環(huán)地鐵附近。

高新板塊因新希望以208.2%的溢價(jià)率拿下的4宗土地，使得樓面價(jià)增長(zhǎng)至5362元/平米。

2.5 2017年上半年拿地房企TOP10

【開(kāi)發(fā)商排名】 2017年開(kāi)發(fā)商拿地最大面積為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)在西山片區(qū)拿地1375畝，用于建設(shè)萬(wàn)達(dá)城。拿地金額前三位是萬(wàn)達(dá)、新希望和云南菌悅實(shí)業(yè)。

2.5 2017年上半年土地成交TOP10

【成交樓面地價(jià)TOP10】 2017年上半年成交樓面地價(jià)前十中7宗由萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)競(jìng)得，3宗由新希望地產(chǎn)競(jìng)得，最高樓面地價(jià)為7651.7元/㎡。

2017年上半年土地成交TOP10

【成交總價(jià)TOP10】 2017年上半年成交地塊最高總價(jià)為16.99億元，為商業(yè)用地，由萬(wàn)達(dá)競(jìng)得。成交總價(jià)前十以住宅用地為主，為萬(wàn)達(dá)、北大資源和新希望獲取。

2.6 城中村改造研究

城中村改造發(fā)展歷程：昆明城中村改造自2008年開(kāi)始至今，歷經(jīng)8年時(shí)間，目前城中村改造項(xiàng)目基本過(guò)半，改造工作推進(jìn)進(jìn)度緩慢。

城中村改造現(xiàn)狀：數(shù)量多，分布廣。昆明主城建成區(qū)面積為397平方公里（2014年），截止2015年，昆明市城中村個(gè)數(shù)為382個(gè)，約1平方公里一個(gè)。

城中村分布：截止2015年底，全昆明市共有382個(gè)城中村被列入改造；從區(qū)域數(shù)據(jù)來(lái)看，昆明市城中村主要集中于南市區(qū)（141個(gè)）、中市區(qū)（75個(gè)）、西市區(qū)（73個(gè)），前三名占比達(dá)76.65%。

城中村項(xiàng)目進(jìn)度：從2008年推進(jìn)以來(lái)，截止2017年6月，昆明市城中村累計(jì)未拆遷個(gè)數(shù)為156個(gè)；拆遷中23個(gè)；已拆遷未啟動(dòng)4個(gè)；未上市54個(gè)。昆明城中村改造面臨問(wèn)題：建筑密度大，容積率高，拆遷成本控制難度大；村民對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)期望過(guò)高等原因致使開(kāi)發(fā)商不愿插手城中村改造，導(dǎo)致推進(jìn)進(jìn)度緩慢。

城中村土地成交情況：城中村2014年以來(lái)改造速度放緩，一度出現(xiàn)停滯；截至2017年6月底，城中村成交210

個(gè)，未成交142個(gè)，政策性用房17個(gè)，四退三環(huán)一護(hù)12個(gè)。城中村改造項(xiàng)目體量大，主要以商辦項(xiàng)目和綜合體項(xiàng)目為主，占據(jù)昆明市商品房供應(yīng)的半壁江山，未成交城中村開(kāi)發(fā)潛力大，是潛在的開(kāi)發(fā)機(jī)遇。針對(duì)政府出臺(tái)不斷完善的城中村改造退出機(jī)制，意味著城中村改造項(xiàng)目在未來(lái)具有可參與的可能性。

土地市場(chǎng)小結(jié)

供求價(jià)：2017年上半年，昆明土地市場(chǎng)成果喜人，量?jī)r(jià)齊升，出現(xiàn)整體供銷兩旺的景象。供應(yīng)3647畝，成交面積4675畝，成交單價(jià)425萬(wàn)元/畝，成交總金額198.54億。因歷年關(guān)系土地供應(yīng)相對(duì)減少，但成交面積、單價(jià)、金額均有一定幅度上漲，土地市場(chǎng)一路飄紅。

土地性質(zhì)：上半年純住宅用地供應(yīng)1952畝，成交2701畝，樓面地價(jià)2159元/㎡；商業(yè)用地供應(yīng)744畝，成交1331畝，樓面地價(jià)2265元/㎡；住宅兼容商業(yè)用地供應(yīng)771畝，成交662畝，樓面地價(jià)3129元/㎡。區(qū)域板塊：南市區(qū)和西市區(qū)為17年上半年土地供求熱點(diǎn)區(qū)域；西山板塊由于萬(wàn)達(dá)拿地影響，17年供求價(jià)均處于高位。

出讓方式：昆明土地市場(chǎng)透明度低，掛牌為主，純住宅與純商業(yè)用地為主流供地方式。從掛牌價(jià)格來(lái)看，昆明土地市場(chǎng)利潤(rùn)空間高，但除去“外掛成本”，利潤(rùn)空間與拍賣價(jià)格差異不大。外來(lái)開(kāi)發(fā)商在昆明陷入“有錢拿不到地”的尷尬局面，為破局，多數(shù)外來(lái)開(kāi)發(fā)商采用合作開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、城中村改造等多元化拿地方式。

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