昆明銳理

1、宏觀環(huán)境

1.1.2昆明經(jīng)濟概況

2020年1-2季度昆明全市地區(qū)生產(chǎn)總值3275.74億元，同比下降1.0%；2020年1-5月CPI增速4.50%；全市經(jīng)濟在疫情沖擊下受到一定影響。

2020年1-5月昆明市社會消費品零售總額為1052.37億元，同比下降9.5%；昆明市金融機構人民幣存款余額16324.17億元，同比增長11.5%。

2020年1-5月昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成1172.17億元，同比下降3.90%；房地產(chǎn)投資額667.96億元，約占全昆明規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額的56.98%。

2020年7月昆明重要政策、資訊

1.2.4昆明政策解析

昆明出臺20條措施支持實體經(jīng)濟發(fā)展，48.17億元大禮包助企業(yè)渡難關

摘要：6月30日，記者從昆明市人民政府新聞辦舉行的“6月份例行新聞發(fā)布會”獲悉，昆明已出臺《關于支持實體經(jīng)濟發(fā)展的若干措施》 (下稱《措施》)；同時，為確�！洞胧仿鋵�，市財政還安排支持發(fā)展資金48.17億元，以幫助企業(yè)渡過難關，夯實經(jīng)濟發(fā)展基礎，促進全市經(jīng)濟社會穩(wěn)健前行。今年，突如其來的新冠肺炎疫情對全市經(jīng)濟平穩(wěn)運行帶來較大沖擊，在市委、市政府堅強領導下會同市財政局、市工業(yè)和信息化局、市商務局等部門，根據(jù)有關要求，緊密結合昆明實際，研究起草了《措施》，共5個方面、20條具體措施。

20條措施立足解決當前全市實體經(jīng)濟的痛點、難點，通過聚焦擴大有效投資，推動產(chǎn)業(yè)增長，激發(fā)發(fā)展活力，實現(xiàn)化危為機。20條措施還具有4個方面的突破性和創(chuàng)新性，主要體現(xiàn)在把擴大有效需求作為重中之重、把扶持市場主體作為主攻方向、把支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為最終目的、把激發(fā)活力動力作為有效手段。本次出臺的《措施》有兩個新亮點，一是突出對新業(yè)態(tài)的支持；發(fā)揮疫情防控對“線上經(jīng)濟”的帶動作用，二是注重對工業(yè)發(fā)展平臺載體的支持。

銳評：今年由于疫情的影響，對各行各業(yè)的沖擊很大，很多中小企業(yè)由于資金鏈問題舉步維艱，本次出臺的20條措施為穩(wěn)定昆明經(jīng)濟運行提供了良好的支撐，這一政策也彰顯了市財政應急兜底的作用，但是所有的政策措施都需要落到實處。

1.2.4 昆明政策解析

云南出臺70條舉措優(yōu)化營商環(huán)境，8月1日起施行

摘要：云南省人民政府印發(fā)《云南省優(yōu)化營商環(huán)境辦法》，《辦法》明確，各級政府及其有關部門、事業(yè)單位不得違約拖欠市場主體的貨物、工程、服務等賬款，省級及省級以下所屬國有企業(yè)不得拖欠中小企業(yè)賬款，不得違背民營企業(yè)、中小企業(yè)真實意愿，在約定的付款方式之外

以任何形式延長付款期限�！掇k法》共有70條，將于8月1日起施行。優(yōu)化營商環(huán)境主要圍繞“辦事不求人”、“審批不見面”、“最多跑一次”、“全程服務有保障”四個方面進行。另外，《辦法》還從市場主體保護、市場環(huán)境、政務服務、監(jiān)管執(zhí)法、法治保障等方面提出了明確要求。為更好地保護市場主體權益，打造市場化、法治化、國際化的營商環(huán)境，《辦法》明確，依法保護市場主體的財產(chǎn)權及其他合法權益，保護企業(yè)經(jīng)營者人身和財產(chǎn)安全，市場主體依法享有經(jīng)營自主權。對依法應當由市場主體自主決策的價格、內(nèi)部治理、經(jīng)營模式等各類事項，任何單位和個人不得干預；發(fā)布招標投標、政府采購項目信息，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，不得以產(chǎn)品產(chǎn)地來源、所有制形式、組織形式、股權結構、投資者注冊地、產(chǎn)品或服務品牌以及其他不合理條件對投標人或供應商予以限定，不得實行差別待遇、歧視待遇。在優(yōu)化營商環(huán)境方面，我省將推動企業(yè)登記、刻制公章、申領發(fā)票和稅控設備、職工參保登記、住房公積金繳存登記等事項線上“一表填報”、一次實名驗證，線下“一個窗口”領取全部材料。全面推行“企業(yè)住所承諾制”和“企業(yè)名稱自主申報”，提高企業(yè)名稱登記效率。推廣應用電子營業(yè)執(zhí)照和電子印章，實現(xiàn)一個部門發(fā)照、所有部門流轉。

銳評：《實施方案》的出爐，加快新型基礎設施建設決策部署，大力推動我市新型基礎設施建設。按照“政府引導，市場主導”的原則，推動信息基礎設施、融合基礎設施和創(chuàng)新基礎設施。

1.2.4 昆明政策解析

昆明公布土地儲備管理辦法意見，不得為收儲強制征收土地

摘要：《昆明市土地儲備管理辦法（修訂）征求意見稿》日前公布。當中指出，土地儲備機構應對土地取得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟補償、土地權利（包括用益物權和擔保物權）等情況進行審核，不得為了收儲而強制征收土地。對于取得方式及程序不合規(guī)、補償不到位、土地權屬不清晰、應辦理相關不動產(chǎn)登記手續(xù)，而尚未辦理的土地，不得入庫儲備。優(yōu)先儲備空閑、低效利用用地。土地儲備和供應計劃由土地儲備機構根據(jù)國民經(jīng) 濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃等，編制土地儲備三年滾動計劃，合理確定未來三年土地儲備規(guī)模，對三年內(nèi)可收儲的土地資源，在總量、結構、布局、時序等方面做出統(tǒng)籌安排，優(yōu)先儲備空閑、低效利用等存量建設用地。變更為公共設施應調(diào)查評估。擬收儲的有色金屬冶煉、石油加工、化工、焦化、電鍍、制革、垃圾焚燒等行業(yè)企業(yè)用地，擬變更為居住和商業(yè)、學校、醫(yī)療、養(yǎng)老機構等公共設施的，應當進行土壤環(huán)境狀況調(diào)查評估。拒絕收購擅自轉讓不辦手續(xù)。政府對明顯低于市場價轉讓國有土地行使優(yōu)先購買權的，按轉受雙方申報轉讓時點的價格補償并辦理相關手續(xù)后納入儲備。對拒絕收購而擅自轉讓的，自然資源管理部門不予辦理轉讓手續(xù)。臨時利用一般不超兩年。在儲備土地未供應前，土地儲備機構可以對儲備土地及其地上建（構）筑物、附著物通過出租、臨時使用等方式加以利用。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應。儲備土地的臨時利用應報同級自然資源主管部門同意。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)儲備土地的臨時使用，需搭建建（構）筑物的，在報批前，應當先經(jīng)城市規(guī) 劃行政主管部門同意，不得修建永久性建筑物。

銳評：本管理辦法意見對儲備土地的征收條件作出了明確規(guī)定，即土地取得方式和程序必須合規(guī)，經(jīng)濟補償要到位，土地權屬要清晰，不得為了收儲而強制征收土地，對于那些不合規(guī)的土地不得入庫。加強土地管理，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，才能更好地促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

1.2.4 昆明政策解析

8月起，新建商品房未辦預告登記不能辦理公積金貸款

摘要： 7月22日，昆明市自然資源和規(guī)劃局、昆明市住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布了《關于協(xié)同推進不動產(chǎn)預告登記工作和住房公積金個人住房貸款受理的通告》

（以下簡稱《通告》）�！锻ǜ妗访鞔_，從8月1日起，昆明市主城區(qū)新建商品房未申請辦理預購商品房預告登記和抵押權預告登記的，昆明市住房公積金管理中心

原則上不予受理貸款。為制約開發(fā)商把已售房再次出售或抵押。昆明市自然資源和規(guī)劃局與昆明市住房公積金管理中心為協(xié)同推進“互聯(lián)網(wǎng)+”，方便企業(yè)和群眾辦事，切實推進不動產(chǎn)預告登記工作（預告登記，即當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押）和住房公積金個人住房貸款受理。根據(jù)自然資源部、國家稅務總局、中國銀保監(jiān)會《關于協(xié)同推進“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”方便企業(yè)和群眾辦事的意見》文件精神，全面實施預告登記，切實發(fā)揮不動產(chǎn)預告登記在房地產(chǎn)交易市場的重要作用，昆明市主城區(qū)新建商品房未申請辦理預購商品房預告登記和抵押權預告登記的，昆明市住房公積金管理中心原則上不予受理貸款。這也意味，今后市民購買新建商品房簽署完購房合同后，應主動向不動產(chǎn)登記部門申請預告登記，才能順利獲得住房公積金購房貸款�！锻ǜ妗返倪m用范圍為昆明市主城五區(qū)及經(jīng)開、高新、度假3個開發(fā)區(qū)，其余各縣（市）區(qū)參照執(zhí)行。預告登記辦理由5個工作日壓縮為即時辦結。市不動產(chǎn)登記中心正進一步梳理優(yōu)化預告登記業(yè)務流程，精簡申請資料，現(xiàn)已實現(xiàn)個人申請預購商品房預告登記立等可取，辦理時限由原來的5個工作日辦結壓縮為即時辦結。購房市民從提出申請到受理、審核和領取預告登記證明，耗時不足30分鐘，受到了申辦市民的一致好評。當前，不動產(chǎn)登記機構和住建部門已互通共享樓盤表、預售商品房合同備案數(shù)據(jù)、房屋預查封等數(shù)據(jù)。通過共享數(shù)據(jù)，實現(xiàn)受理信息零錄入、受理效率提高的同時，保證了數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性、準確性。同時，該中心將預購商品房預告登記辦理流程的受理和審核環(huán)節(jié)合并，受理的同時進行審核，提升了辦件效率，壓縮了辦理時限。預購商品房預告登記立等可取的實現(xiàn)，為全覆蓋實施預告登記、推進“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”、推廣“交房即交證”等工作奠定了基礎，必將為深化不動產(chǎn)登記領域各項改革發(fā)揮積極作用。

銳評：實現(xiàn)合辦后，精簡了申報材料；縮短了登記流程。由原來的六個環(huán)節(jié)

縮減為三個環(huán)節(jié)，材料較少，耗時縮短；兩個業(yè)務只需跑一次；一體化簽約一步到位；壓縮了辦理時限。辦理時限由8個工作日提速至3個工作日，與原流程相比，效率得到極大的提升。

1.3 宏觀環(huán)境小結

全國經(jīng)濟：在新冠肺炎疫情沖擊下我國經(jīng)濟社會受影響較大，隨著疫情得到有效控制和經(jīng)濟活動恢復，從紓解企業(yè)困難、加大信貸支持、暢通供應鏈循環(huán)到政企聯(lián)動穩(wěn)外貿(mào)，一系列有針對性的措施為經(jīng)濟的積極態(tài)勢提供強大保障。經(jīng)濟運行穩(wěn)步復蘇。

全國政策：7月房地產(chǎn)政策扶持力度減弱，各地繼續(xù)堅持房住不炒原則，落實好一城一策、因城施策、穩(wěn)地價，穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理機制。加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造。

昆明經(jīng)濟：2020年1-2季度，昆明全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3275.74億元，同比下降1.0%左右。隨著疫情形勢向好，全市經(jīng)濟運行逐漸恢復并呈現(xiàn)穩(wěn)中向好態(tài)勢，重點領域改革步伐加快，市場活力和要素支撐穩(wěn)步增強。

昆明政策：隨著疫情緩減，防疫復工等方面的調(diào)控力度減弱，市場恢復常態(tài)。本月《昆明市土地儲備管理辦法（修訂）征求意見稿》明確規(guī)定：土地取得方式和程序必須合規(guī)，經(jīng)濟補償要到位，土地權屬要清晰，不得為了收儲而強制征收土地，對于那些不合規(guī)的土地不得入庫，加強土地管理，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地；8月起，新建商品房未辦預告登記不能辦理公積金貸款，為制約開發(fā)商把已售房再次出售或抵押。

2、土地市場

2.1.1 土地供銷及樓面價月度走勢

本月土地供應514.56畝，環(huán)比下降53.77%，同比下降79.69%；成交1120.57畝，環(huán)比上漲347.60%，同比下降54.94%；樓面價為4551元/㎡，環(huán)比上漲7.29%，同比上漲12.79%。

2.1.2 土地出讓金及單價走勢

本月土地成交單價798萬元/畝，環(huán)比上漲37.57%，同比下降34.06%。本月土地出讓金89.43億元，環(huán)比上漲515.76%，同比下降70.30%。

2.2.1各區(qū)域供銷對比

2.2.2各板塊供銷價對比

本月土地供應中，世博板塊供應量最多，為196.08畝；北市板塊成交量最多，為554.23畝，北市板塊樓面地價最高，為6273元/㎡。

2.2.3各板塊土地供求熱度圖

2.2.4土地供應分布圖

2.2.4 土地成交分布圖

2.3.1各土地性質供求占比

2.3.2成交樓面價及溢價率月度走勢

土地市場住宅用地樓面地價6775元/㎡，環(huán)比上漲47.86%，同比上漲63.00%；商業(yè)用地樓面地價1718元/㎡，環(huán)比下降56.83%，同比下降42.26%。本月住宅用地溢價12.23%，商業(yè)用地溢價22.55%。

2.4 本月成交土地分析

7月7日，昆明五華區(qū)紅云街道辦事處的1宗約74.68畝城鎮(zhèn)住宅用地在呈貢市級行政中心掛牌出讓，最終被美的置業(yè)控股公司昆明美華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8.06億元底價攬入，樓面價3124元/㎡。繼美的順城府項目之后，美的置業(yè)入昆第2子落定北市區(qū)。

7月15日，北部汽車站地鐵站旁拍賣的4宗土地編號為KCPL2019-3-A1、KCPL2019-3-A2、KCPL2019-3-A3、KCPL2019-3-A4號地塊，面積合計155719.56㎡（約233.58畝），起拍價241175.97萬元，共吸引了龍湖、旭輝、華潤3家房企競買，歷經(jīng)18分鐘32輪競價，旭輝旗下公司昆明和良商務信息咨詢有限公司32.12億元斬獲，溢價率33.17%。

7月15日，位于昆明盤龍區(qū)龍泉街道土地編號為KCPL2012-31-A1號地塊被中建地產(chǎn)34.76億元底價攬，約245.98畝宅地，樓面價8478元

/㎡，繼中建龍熙壹號后，中建地產(chǎn)落地北市區(qū)第2個項目。

7月20日，昆明盤龍區(qū)6宗約283.93畝地在網(wǎng)上掛牌出讓，交易起價約3.77億元。其中東風廣場地下一至五層254.84畝商業(yè)用地被北京華聯(lián)旗下公司昆明華聯(lián)云尚置業(yè)有限公司1.28億元底價斬獲，SKP項目正式落地昆明。

7月22日，昆明盤龍區(qū)東華街道1宗約3.78畝商住混合用地于在呈貢行政中心掛牌出讓，最終被昆明尊良地產(chǎn)以1920.24萬元底價攬入，為瑞鼎城項目零星整合用地。

7月23日，昆明經(jīng)開區(qū)4宗約271畝地在昆明土地和礦業(yè)權交易網(wǎng)上拍賣，以11億元總價成交。其中旭輝5.54億元斬獲黃土坡片區(qū)70畝宅地，樓面價4744元/㎡，溢價率70.05%，繼15日北市區(qū)摘地后再落一子；中梁3.48億元摘黃土坡片區(qū)76畝商住用地，樓面價2466元/㎡，溢價率3%；云南自貿(mào)區(qū)雲(yún)臺置業(yè)有限公司0.87億元競得洛羊物流片區(qū)49畝商業(yè)用地；大諾集團1.11億元攬入大沖工業(yè)片區(qū)77畝商務金融用地。

7月29日，昆明穿金路三葉輪胎廠2宗約36.72畝住宅用地在昆明市土地和礦業(yè)權交易網(wǎng)上拍賣，僅有1位競買人報名參與，最終被中南旗下公司昆明錦騰置業(yè)與云南堅穩(wěn)地產(chǎn)以2.03億元底價攬入。

2.4本月土地成交明細

2.5土地流拍明細

2.68月土地預成交明細

8月預計有10宗土地成交，面積為477.84畝，其中純住宅用地7宗，面積為291.30畝，商業(yè)用地2宗，面積為27.18畝，商業(yè)兼容住宅用地1宗，面積為159.35畝。

2.7土地市場小結

土地供銷價：本月土地供應514.56畝，成交1120.57畝，樓面價為4551元/㎡，單價798萬元/畝，出讓金89.43億元。

土地溢價：本月住宅用地溢價12.23%，商業(yè)用地溢價22.55%。

土地流拍：本月1宗土地流拍。

8月土地預成交：8月預計有10宗土地成交，面積為477.84畝，其中純住宅用地7宗，面積為291.30畝，商業(yè)用地2宗，面積為27.18畝，商業(yè)兼容住宅用地1宗，面積為159.37畝。

總結：本月土地供應放緩，土地成交量大幅增長，土拍市場火熱，多宗土地溢價成交。

3、規(guī)劃預售

3.1.1規(guī)劃月度走勢

本月昆明8個商品房項目過規(guī)10次，過規(guī)總建面184.42萬方，環(huán)比上漲14.45%，同比下降43.94%。

從月度走勢看，項目過規(guī)個數(shù)4月達到峰值（與2019年3月持平），過規(guī)總建面2019年3月最多。本月過規(guī)項目個數(shù)與上月持平，過規(guī)總建面較上月小幅上漲。

3.1.2規(guī)劃分區(qū)

本月除中市區(qū)和西市區(qū)外其他區(qū)均有項目過規(guī)，其中南市區(qū)過規(guī)體量最大，過規(guī)建面112.24萬方，占比61%；北市區(qū)過規(guī)建面46.09萬方，占比25%；東市區(qū)過規(guī)建面18.44萬方，占比10%；呈貢區(qū)過規(guī)建面7.65萬方，占比4% 。

3.1.3過規(guī)明細

本月8個商品房項目過規(guī)10次，過規(guī)建面184.42萬方。

3.2.1預售月度走勢

本月昆明房地產(chǎn)市場公布了43塊預售證，新增供應面積為197.97萬方，環(huán)比增長7.84%，同比增長38.21%。

3.2.2預售分區(qū)域分析

本月所有區(qū)域均有新增供應，其中北市區(qū)供應78.29萬方，占比40%；呈貢區(qū)供應13.88萬方，占比7%；南市區(qū)供應62.79萬方，占比32%；西市區(qū)供應15.79萬方，占比8%；東市區(qū)供應21.76萬方，占比11%；中市區(qū)供應5.47萬方，占比3%。

3.2.3預售分物業(yè)分析

本月新增供應中，商品住宅供應8833套，面積117.39萬方；辦公供應4282套，面積27.66萬方；商業(yè)供應1292套，面積15.62萬方；車庫供應10248個，面積36.96萬方；其他供應53套，面積0.34萬方。

3.3 規(guī)劃預售小結

規(guī)劃：從月度走勢看，本月過規(guī)項目個數(shù)與上月持平，過規(guī)總建面較上月小幅上漲，但與去年同期相比，過規(guī)項目個數(shù)與總建面都有大幅下滑。共有8個商品房項目過規(guī)10次，過規(guī)總建面184.42萬方，其中南市區(qū)過規(guī)體量最大，過規(guī)建面112.24萬方，占比61%。

預售：本月昆明房地產(chǎn)市場公布了43塊預售證，新增供應面積為197.97萬方，其中北市區(qū)供應最多，供應78.29萬方，占比40%。

4、商品房市場

4.1 月度供銷價走勢

本月商品房新增面積160.67萬方，環(huán)比增長7.02%，同比增長28.00%；銷售面積92.71萬方，環(huán)比下降18.46%，同比下降22.67%；供求比為1.73。