1.1昆明經(jīng)濟概況

2020年三季度昆明全市地區(qū)生產(chǎn)總值5022.73億元，同比上漲1.10%；2020年1-8月CPI增速3.90%，與1-7月增速持平。

2020年1-9月昆明市社會消費品零售總額為2156.88億元，同比下降5.50%；昆明市金融機構(gòu)人民幣存款余額15998.38億元，同比增長6.40%。

2020年1-9月昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成2600.41億元，同比上漲8.0%；房地產(chǎn)投資額1601.44億元，約占全昆明規(guī) 模以上固定資產(chǎn)投資總額的52%。

2020年10月昆明重要政策、資訊

1.2.4昆明政策解析

昆明將加強商品房預(yù)售資金管理，�？顚Ｓ梅蛛A段按比例動態(tài)監(jiān)管摘要：10月30日，市委副書記、市長王喜良主持召開市政府常務(wù)會，學(xué)習(xí)傳達(dá)近期國務(wù)院及省政府常務(wù)會議精神，聽取前三季度經(jīng)濟運行分析情況，研究加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管的工作。會議認(rèn)為，為進一步保障購房人的合法權(quán)益，保障昆明市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，我市將加強對主城中心區(qū)，即：五華、盤龍、西山、官渡、呈貢及三個國家級開發(fā)（度假）區(qū)范圍內(nèi)辦理商品房預(yù)售許可的項目，按照“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、專戶�？睢边M行資金監(jiān)管。會議明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；購房人憑商品房預(yù)售資金交款通知書將房價款直接存入監(jiān)管賬戶，經(jīng)系統(tǒng)確認(rèn)首付款或一次性付款足額到賬后，商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進行備案；購房人的按揭貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在按揭銀行審批放款后10日內(nèi)授權(quán)按揭銀行將款項劃轉(zhuǎn)至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，否則商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)將自動關(guān)閉該項目的網(wǎng)簽備案功能。會議確定，商品房預(yù)售項目的預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入專用賬戶，按照�？顚Ｓ迷瓌t，實行分階段、按比例動態(tài)監(jiān)管，監(jiān)管資金額度為項目預(yù)售總額的30%，資金使用節(jié)點為首次申辦商品房預(yù)售許可的形象進度、主體結(jié)構(gòu)驗收、竣工驗收備案，高層建筑增加“建設(shè) 層數(shù)達(dá)二分之一”節(jié)點；市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績和誠信記錄等，對商品房預(yù)售資金實施分級監(jiān)管。會議明確，要建立市、區(qū)兩級聯(lián) 動工作制度，采取“區(qū)級經(jīng)常性檢查+市級不定期抽查”方式，加強日常監(jiān)督管理；對出現(xiàn)異常情況（如項目停工、拖欠農(nóng)民工工資、監(jiān)管賬戶被查封等）的商品房預(yù)售項目，市、區(qū)兩級進行風(fēng)險綜合研判并劃分監(jiān)管等級，對應(yīng)上調(diào)監(jiān)管資金額度；風(fēng)險項目使用商品房預(yù)售資金，須經(jīng)屬地政府、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合審查同意后，由監(jiān)管銀行辦理撥付手續(xù)。

銳評：昆明出臺加強商品房預(yù)售資金管理政策的主要目的就是為了防止樓盤爛尾，保障購房人的合法權(quán)益，保障昆明市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度其實一直都有，但現(xiàn)實情況是，購房人的房款沒有進入到監(jiān)管賬戶，而進入到監(jiān)管賬戶的資金又被開發(fā)商隨意支取、用作他途，進而誘發(fā)工程停擺甚至樓盤爛尾。此次收緊，就是要保證資金運轉(zhuǎn)的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險

1.3宏觀環(huán)境小結(jié)

全國經(jīng)濟：三季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長0.7%，實現(xiàn)累計增速年內(nèi)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，為實現(xiàn)全年經(jīng)濟正增長打下了基礎(chǔ)。消費進一步回暖、勞動力市場穩(wěn)步復(fù)蘇、金融市場流動性合理充裕。

全國政策：隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，10月國家對熱點城市樓市調(diào)控仍舊從緊。20城簽署住房公積金合作公約，公積金互認(rèn) 互貸成趨勢；目前重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會反響積極正面，央行將穩(wěn)步擴大重點房企融資新規(guī)適用范圍；自然資源部抓緊落實土地征收“成片開發(fā)”標(biāo)準(zhǔn)制定工作，存在大量閑置土地的，不得批準(zhǔn)“成片開發(fā)” 征收。

昆明經(jīng)濟：2020年三季度昆明全市地區(qū)生產(chǎn)總值5022.73億元，同比上漲1.10%；消費市場逐步回暖，消費升級態(tài)勢較好，投資增長穩(wěn)中提速，重點行業(yè)基本實現(xiàn)正增長；全市經(jīng)濟穩(wěn)步恢復(fù)實現(xiàn)正增長，但經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇向好的基礎(chǔ)仍需鞏固。

昆明政策：昆明將加強商品房預(yù)售資金管理，�？顚Ｓ梅蛛A段按比例動態(tài)監(jiān)管，進一步保障購房人的合法權(quán)益，保障昆明市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2土地市場

2.1.1土地供銷及樓面價月度走勢

本月土地供應(yīng)905.63畝，環(huán)比下降38.64%，同比上漲12.47%；成交727.51畝，環(huán)比上漲15.76%，同比下降53.28%；樓面價為4109元/㎡，環(huán)比上漲312.98%，同比上漲233.90%

2019-2020年10月土地市場供銷及樓面價走勢圖

本月土地成交單價1090萬元/畝，環(huán)比上漲390.08%，同比上漲389.45%。本月土地出讓金79.31億元，環(huán)比上漲 455.76%，同比上漲128.69%。

2019-2020年10月土地市場供銷及單價走勢圖

2.2.1各區(qū)域供銷對比

2.2.2各板塊供銷價對比

本月土地供應(yīng)中，呈貢板塊供應(yīng)量最多，為559.79畝；西山板塊成交量最多，為317.12畝，次中心板塊樓面地價最高，為 7260元/㎡。

2.2.3各板塊土地供求熱度圖

2.2.4土地供應(yīng)分布圖

2.2.5土地成交分布圖

2.3.1各土地性質(zhì)供求占比

2.3.2成交樓面價及溢價率月度走勢

2.4本月土地成交分析

10月10日，昆明西北新城3宗約181.49畝土地在呈貢市級行政中心掛牌出讓，最終被藍(lán)光旗下昆明坤錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13.52億元底價斬獲，平均樓面地價3338元/㎡。至此，藍(lán)光入昆第15個項目落地西北新城。

10月12日，官渡區(qū)矣六街道辦事處3宗約4.25畝土地在昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易網(wǎng)上掛牌出讓，最終被云南中豪置業(yè)有限責(zé)任公司9401.82萬元底價獲取，平均樓面地價6101元/㎡。

10月19日，昆明高新區(qū)1宗約21.07畝商務(wù)金融用地在昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易網(wǎng)上掛牌出讓，由昆明市高新區(qū)林塘農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)中心底價獲得，樓面地價461元/㎡。

10月27日，清華海峽以底價4.06億元競得昆明馬金鋪片區(qū)4宗約169.54畝土地，平均樓面價約1197元/㎡，為昆明海峽健康生物科技小鎮(zhèn)項目用地。

10月27日，廣州華發(fā)、昆明融創(chuàng)、云南云安置業(yè)聯(lián)合成立的昆明華創(chuàng)云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以53.11億元競得昆明草海北片區(qū)5宗約317.12畝土地，平均樓面地價5055元/㎡。

10月30日，昆明學(xué)院人民西路地塊及周邊片區(qū)改造項目1宗約34.05畝住宅用地在呈貢市級行政中心拍賣，最終被昆明大公融滇置業(yè)有限公司（融創(chuàng)）以7.42億元底價攬入，樓面價7260元/㎡。

2.4本月土地成交明細(xì)

2.5土地流拍信息

2.6 11月土地預(yù)成交明細(xì)

11月預(yù)計有24宗土地成交，面積為973.12畝，其中純住宅用地20宗，面積為660.19畝，商業(yè)用地3宗，面積為124.85畝，商業(yè)兼容住宅用地1宗，面積為88.08畝，無住宅兼容商業(yè)用地。

2.7土地市場小結(jié)

土地供銷價：本月土地供應(yīng)905.63畝，成交727.51畝，樓面價為4109元/㎡，單價1090萬元/畝，出讓金79.31億元。

土地溢價：本月無土地溢價。

土地流拍：本月10宗土地流拍，面積為554.50畝。

11月土地預(yù)成交： 11月預(yù)計有24宗土地成交，面積為973.12畝，其中純住宅用地20宗，面積為660.19畝，商業(yè)用地3宗，面積為124.85畝，商業(yè)兼容住宅用地1宗，面積為88.08畝，無住宅兼容商業(yè)用地。

總結(jié)：本月土地供應(yīng)減少，成交上漲；成交土地多為定向勾地，核心、次核心區(qū)域城市更新項目供地，外掛條件苛刻，成交價格高

3規(guī)劃預(yù)售

3.1.1月度走勢

本月昆明2個商品房項目過規(guī)2次，過規(guī)總建面16.39萬方，環(huán)比下降89.67%，同比下降93.43%。

2019-2020年10月昆明規(guī)劃審批月度走勢

3.1.2過規(guī)分區(qū)

本月僅南市區(qū)和呈貢區(qū)有項目過規(guī)，其中南市區(qū)過規(guī)建面2.43萬方，占比15%；呈貢區(qū)過規(guī)建面13.96萬方，占比85%。

3.1.3過規(guī)明細(xì)

本月2個商品房項目過規(guī)2次，過規(guī)建面16.39萬方。

3.2.1預(yù)售月度走勢

本月昆明房地產(chǎn)市場公布了39塊預(yù)售證，新增供應(yīng)面積為101.71萬方（統(tǒng)計口徑以公布房間明細(xì)為準(zhǔn)），環(huán)比下降 49.46%，同比下跌33.67%。

3.2.2預(yù)售分區(qū)域分析

本月除中市區(qū)外其他區(qū)域均有新增供應(yīng)，其中北市區(qū)供應(yīng)10.25萬方，占比10%；呈貢區(qū)供應(yīng)32.84萬方，占比32%；南市區(qū)供應(yīng)40.43萬方，占比40%；西市區(qū)供應(yīng)9.47萬方，占比9%；東市區(qū)供應(yīng)8.71萬方，占比9%。

3.2.2預(yù)售分物業(yè)分析

本月新增供應(yīng)中，商品住宅供應(yīng)4822套，面積59.59萬方；辦公供應(yīng)2768套，面積13.19萬方；商業(yè)供應(yīng)415套，面積 2.81萬方；車庫供應(yīng)7562個，面積25.82萬方；其他供應(yīng)81套，面積0.29萬方。

3.3規(guī)劃預(yù)售小結(jié)

規(guī)劃：本月昆明2個商品房項目過規(guī)2次，過規(guī)總建面16.39萬方，本月過規(guī)項目個數(shù)和過規(guī)總建面較上月都有大幅下降；本月僅南市區(qū)和呈貢區(qū)有項目過規(guī)，其中南市區(qū)過規(guī)建面2.43萬方，占比15%；呈貢區(qū)過規(guī) 建面13.96萬方，占比85%。

預(yù)售：本月昆明房地產(chǎn)市場公布了39塊預(yù)售證，新增供應(yīng)面積為101.71萬方，其中南市區(qū)供應(yīng)最多，供應(yīng)40.43萬方，占比40%。

4商品房市場

4.1月度供銷價走勢

本月商品房新增面積75.59萬方，環(huán)比下降57.69%，同比下降39.09%；銷售面積97.90萬方，環(huán)比下降7.09%，同比下降 14.35%；供求比為0.77。

4.2分物業(yè)供銷存價對比

截止2020年10月31日，商品房庫存減少至2234.45萬方，按照近一年銷售1023.38萬方的去化速度，需2.18年去化；本月商品住宅、商業(yè)庫存均減少，辦公庫存增加

4.3存量及去化周期走勢

截止2020年10月31日，商品房庫存2234.45萬方，按近一年銷售面積1023.38萬方計算，還需2.18年去化，去化周期較上月略有延長。

4.4各區(qū)域月度供銷對比

供應(yīng)：本月南市區(qū)供應(yīng)量最多，為30.12萬方；中市區(qū)無新增供應(yīng)；

成交：本月南市區(qū)成交量最多，為41.29萬方；中市區(qū)成交最少，為3.97萬方。

4.5各板塊供銷存對比

新增：新增面積前三為呈貢、東南和官南板塊，分別為20.03、12.94和12.39萬方；

成交：成交面積前三為官南、東南和呈貢板塊，分別為18.96、18.48和13.93萬方；

存量：存量面積前三為呈貢、官南和東南板塊，分別為376.35、330.21和258.19萬方。

4.6商品房市場小結(jié)

供銷價：本月商品房新增面積75.59萬方，銷售面積97.90萬方，成交均價14594元/㎡。

分物業(yè)情況：截止2020年10月31日，商品房庫存減少至2234.45萬方，按照近一年銷售1023.38萬方的去化速度，需2.18 年去化；本月商品住宅、商業(yè)庫存均減少，辦公庫存增加。商品住宅去化周期0.99年，辦公去化5.70年，商業(yè)去化15.80年。

總結(jié)：本月供應(yīng)大幅下滑，成交縮水，“銀十”成色略顯不足，存量較上月有所下降，去化周期延長。

5聚焦·俊發(fā)俊云峰

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