昆明市政府近日出臺(tái)了《關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的若干意見》（下稱《意見》），這是繼2015年12月《昆明市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（下稱24條），和今年2月的《昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)昆明市穩(wěn)增長促發(fā)展若干政策措施的通知》（下稱46條）之后，昆明市又一去庫存促行業(yè)發(fā)展的新政，雖然政策中鼓勵(lì)以購代建、貨幣化安置，稅收優(yōu)惠，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)等都屬于重復(fù)提及，但在具體政策上有更進(jìn)一步放寬，如已建成商業(yè)項(xiàng)目也可改為教育醫(yī)療等新興產(chǎn)業(yè)、明確貨幣化安置最高獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)20%、開發(fā)商未售出房源均可改為租賃等措施則是首次提出，另外，和24條、46條一樣，《意見》的施行期為一年，意味著很多新政的施行期限也得到了延長。

已建成商業(yè)項(xiàng)目可改為教育醫(yī)療用房

支持新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的八項(xiàng)內(nèi)容中，關(guān)于分期建設(shè)已開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)尚未動(dòng)工建設(shè)的地塊，允許調(diào)整為國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目，以及尚未動(dòng)工城改項(xiàng)目可申請(qǐng)調(diào)整商住比例和住房套型結(jié)構(gòu)的政策在24條中已有明確，此次新政再次提出意味著這些政策的實(shí)施期限得以延長了8個(gè)月。

另外，《意見》對(duì)已建成并竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，首次提出在土地權(quán)屬及土地用途不變的前提下，可以調(diào)整為新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目，并具體對(duì)調(diào)整為體育、文化、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老項(xiàng)目作出了細(xì)化規(guī)定，使之更有可操作性。

貨幣化安置最高獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)20%

《意見》中對(duì)于加大城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，鼓勵(lì)以購代建的提法與24條和46條相同，但此次《意見》首次提出了對(duì)于貨幣化安置的獎(jiǎng)勵(lì)措施，安置對(duì)象選擇貨幣補(bǔ)償或“以購代建”安置的，按不高于被拆除房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的20%，給予貨幣獎(jiǎng)勵(lì)。另外，棚戶區(qū)安置對(duì)象以貨幣安置補(bǔ)償款購買商品住房后，可辦理戶口遷入手續(xù)，并可辦理子女入學(xué)和轉(zhuǎn)學(xué)等手續(xù)。

落實(shí)稅收優(yōu)惠強(qiáng)調(diào)營改增助力寫字樓去化

《意見》中關(guān)于落實(shí)稅收優(yōu)惠政策，所執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部今年2月發(fā)布通知，但對(duì)于投資非營利性養(yǎng)老、科研、教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)的企業(yè)，提出一系列的稅收免征優(yōu)惠。

另外，《意見》特別強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)對(duì)營改增政策中房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容的宣傳，特別是商業(yè)經(jīng)營、公司購進(jìn)辦公用房可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的政策輔導(dǎo)。并要求認(rèn)真督促落實(shí)對(duì)商業(yè)經(jīng)營、公司購進(jìn)辦公用房可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的政策，減少投資成本，增加購買者的投資積極性。這體現(xiàn)政府對(duì)于營改增能為消化巨量寫字樓商業(yè)庫存帶來利好的期望。

降低二環(huán)內(nèi)開發(fā)強(qiáng)度

《意見》提出，將降低二環(huán)內(nèi)中心城區(qū)開發(fā)強(qiáng)度，控制房地產(chǎn)建設(shè)總量，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，完善公共配套，提升城市居住品質(zhì)。再此基礎(chǔ)上，也提出要根據(jù)不同區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模進(jìn)行引導(dǎo)，適當(dāng)降低商業(yè)、辦公用房庫存較大縣（市）區(qū)的商業(yè)用地比重。

值得注意的是，降低二環(huán)內(nèi)開發(fā)強(qiáng)度是《意見》首次提及，24條和46條均未提到。

開發(fā)商未售出房源均可改租賃

《意見》對(duì)于鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)有了新的突破，在46條中的提法是：鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已竣工驗(yàn)收并交付使用且2年內(nèi)未售出的商品住房、配建車庫（位）開放租賃。但在此次《意見》中，首先是取消了“2年內(nèi)未售出”這一前置條件，”也就是說，只要是開發(fā)商未售出的商業(yè)和住宅房源均可以改造為租賃用途。

其次，《意見》還提出“對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持�！边@意味著個(gè)人出租房屋也將獲得稅收上的鼓勵(lì)優(yōu)惠。

樓宇經(jīng)濟(jì)和車位補(bǔ)貼政策未變

《意見》中支持總部（樓宇）經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)措施與車位補(bǔ)貼政策都和46條一致，但施行期同樣得以延長。

對(duì)于民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的財(cái)政補(bǔ)貼政策也與2014年12月昆明市出臺(tái)的鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的實(shí)施意見一致。

值得注意的是，《意見》最后要求各相關(guān)責(zé)任部門根據(jù)實(shí)際情況在15個(gè)工作日內(nèi)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則或?qū)嵤┺k法。對(duì)于政策的落地有了明確的時(shí)限要求。

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