從傳出綠城將同時與昆明兩家房企牽手曲線入昆，到其首個項目春江明月售樓部正式開放，前后相隔了有10個月的時間。期間，國福和中天世紀一度成為綠城合作的“緋聞”對象，后合作事宜一一被坐實，兩個項目均在市場中露過面，一個是綠城龍山玫瑰園，另一個是綠城春江明月。但前者接待中心開放后便無進一步動作，反而營銷中心在后開放的綠城春江明月很快拿到了預售許可證并成為昆明樓市的新晉熱銷盤，頻繁在日成交十強榜單中露面。

綠城春江明月建設用地是五華區(qū)北倉城中村改造項目A2、A3地塊，這兩個地塊原本歸國福地產(chǎn)開發(fā)建設，最初打算建成國福現(xiàn)代城高端住宅悅蓉灣，后交予綠城開發(fā)，國福地產(chǎn)退居為投資商，綠城為開發(fā)商，在該項目上，綠城扮演的是代建角色。

綠城春江明月樓棟布局圖

目前，綠城春江明月由世聯(lián)和合景地產(chǎn)（前身是合富輝煌）兩家聯(lián)合代理，帶客渠道主要是中原和搜房。案場接待客戶流程方面，項目算是做得中規(guī)中矩，基本流程大概就是區(qū)域地段講解、沙盤講解、戶型推薦，興趣較大的客戶會帶往樣板間進行參觀。整個完整的流程走下來大概需要15-20分鐘。

項目概況

綠城春江明月項目概況

綠城春江明月分為A2和A3兩個地塊，兩個地塊占地面積約合86畝，總建筑面積約為38.9萬方。從占地面積和體量上來看，該樓盤并不大，共規(guī)劃有18棟建筑，包括15棟板樓住宅，1棟公寓，1棟3層會所和1棟6班幼兒園。項目規(guī)模小有規(guī)模小的好處，通常體量不大的樓盤整體工期不會拖得太長。大盤則不同，一般需要滾動開發(fā)，工期也需要很多年才能完成。因此，購買體量適中的樓盤有其優(yōu)勢，至少業(yè)主也不必長期生活在施工環(huán)境中。綠城春江明月一期為A3地塊，合同交房時間為2018年1月31日，A2地塊是二期部分，交房時間較一期晚半年。

開盤歷史

綠城春江明月首次開盤時間為2016年1月24日，開盤當天推出了2#、5#和6#棟部分住宅共計311套，主力面積區(qū)間為78-137平米，包括D3、G1、D2、F2、F1、C1六個戶型，兩房、三房、四房三個房型，折后均價為8890元/平米，截止當天中午十二點，172套房源被認購，認購率接近6成。

其中，2棟和6棟靠近盤龍江，房源均是100平米以上的大戶型，價格可參考開盤價。2棟G1戶型為四房，面積為136.72平米，均價9386元/平米。D2三房戶型，面積104.42平米，均價8450元/平米。F2四房戶型，面積124.88平米，均價8684元/平米。6棟G1四房戶型，面積137.11平米，均價9911元/平米。D2三房戶型，面積104.72平米，均價8786元/平米。F2四房戶型，面積125.24平米，均價8905元/平米。

相較于2棟和6棟，5棟則距離盤龍江較遠，或許因為未能享受江景資源利好，價格也要較其它兩棟便宜一些。在戶型設計上也不同于其它兩棟，在設計有大戶型的同時加入部分中小戶型房源。中小戶型單價在9000以內(nèi)，而100平米以上大戶型價格仍在9000元以上。

銷售詳情：2#、6#去化快 1#、5#可售房源充裕

綠城春江明月沙盤

目前，綠城春江明月2棟可售房源所剩不到10套，只有104平米、124平米和136平米幾個戶型可供挑選，剩余房源所在樓層主要分布在4層、9層、11層、19層、21層、26層和32層，每層還有1-2套房源不等。6棟也只有不到10套的房源，可售面積為105平米、104平米、125平米和137平米，剩余房源所在樓層為3層、9層、12層、17層、18層、22層、24層、30層和31層。

5棟4月才領到預售許可證，目前可售房源充裕，78平米面積段的還有36套可供選擇，3層、4層、5層、6層、11層、12層、13層、14層、15層以及17至26層都有此面積段的房源。94平米面積段的房源還有37套處于可售狀態(tài)，樓層分布也較廣，3-6層、8層、9層、10層、12層、14層以及18-26層。122平米面積段的還剩16套可售，房源分布在3-8層、10層、17層、18層24層、25層、27層以及29-33層。125平米房源僅剩9套可售，可售房源分布在3層、4層、8層、11層、13層、18層、21層、31層、32層。

同樣在4月份領到預售證的還有1棟，目前已售出近60套，還有百來套住宅房源處于可售狀態(tài)，近半數(shù)為104平米面積段的房源，3-33層每個樓層都有該面積的房源分布。近30套為105平米面積段的房源，7層、13層和25層已無該房源，剩余3-33層都可挑選。1棟另外一個在售房源面積為125平米，也有近30套的量，9層、10層、15層、16層、17層、19層、20層、24層、25層、27層、29層、30層，不好意思，不中意這些樓層的還請繞道。

綜合來看，綠城春江明月已推向市場的4棟住宅樓，除了5棟有部分中小戶型以外，其余1棟、2棟和6棟都是100平米以上的三房和四房。從某種角度來看，經(jīng)濟條件較為局促的剛需客群選擇面并不是太大，反倒是改善型客戶擁有較多的選擇，這與樓盤本身的定位也相符。

項目對外報價為8500-9500元/平米，但因不同樓層和不同戶型價格都有加大的差異。不過相比之下，5棟的售價要低于其它幾棟。

不知道大家有沒有注意到一個細節(jié)，綠城春江明月對外公布的戶型面積區(qū)間為78-142平米，戶型圖上的面積也是以這一面積段來呈現(xiàn)的，但是備案面積顯示為78-137平米，這中間的差別究竟是怎么回事？原來項目大部分房源都有“設備平臺”這一附贈空間，綠城春江明月對外公布房源面積時將此面積也算在內(nèi)。不過，需要注意的是，購房者簽署購房合同時的房屋面積是按照該套房源備案的建筑面積來算的，附贈空間并不計數(shù)。

競品分析

與綠城春江明月隔盤江西路相望的新時代廣場

同一地段上，新時代廣場與綠城春江明月隔盤江西路相望，兩個項目存在一定的競爭關系，同樣是五華區(qū)北倉村改造項目，只不過，該項目屬于A6、A7地塊，和綠城春江明月一樣，拿地方都是國福地產(chǎn)。從產(chǎn)品設計上來看，新時代廣場賣點在于贈送面積大，而綠城春江明月的賣點在于板式住宅，但春江明月的戶型設計明顯要優(yōu)于新時代廣場。價格上來看，兩個項目報價旗鼓相當，不過綠城的品牌號召力顯然要處于優(yōu)勢。另外，綠城春江明月先于新時代廣場入市，已經(jīng)搶占了一部分市場份額�？梢姡趦蓚€項目的競爭關系中，新時代廣場處于下風。