綠城春江明月評(píng)測(cè)：定價(jià)偏高但去化較快

從傳出綠城將同時(shí)與昆明兩家房企牽手曲線入昆，到其首個(gè)項(xiàng)目春江明月售樓部正式開(kāi)放，前后相隔了有10個(gè)月的時(shí)間。期間，國(guó)福和中天世紀(jì)一度成為綠城合作的“緋聞”對(duì)象，后合作事宜一一被坐實(shí)，兩個(gè)項(xiàng)目均在市場(chǎng)中露過(guò)面，一個(gè)是綠城龍山玫瑰園，另一個(gè)是綠城春江明月。但前者接待中心開(kāi)放后便無(wú)進(jìn)一步動(dòng)作，反而營(yíng)銷(xiāo)中心在后開(kāi)放的綠城春江明月很快拿到了預(yù)售許可證并成為昆明樓市的新晉熱銷(xiāo)盤(pán)，頻繁在日成交十強(qiáng)榜單中露面。

綠城春江明月建設(shè)用地是五華區(qū)北倉(cāng)城中村改造項(xiàng)目A2、A3地塊，這兩個(gè)地塊原本歸國(guó)福地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，最初打算建成國(guó)�，F(xiàn)代城高端住宅悅?cè)貫�，后交予綠城開(kāi)發(fā)，國(guó)福地產(chǎn)退居為投資商，綠城為開(kāi)發(fā)商，在該項(xiàng)目上，綠城扮演的是代建角色。

綠城春江明月樓棟布局圖

目前，綠城春江明月由世聯(lián)和合景地產(chǎn)（前身是合富輝煌）兩家聯(lián)合代理，帶客渠道主要是中原和搜房。案場(chǎng)接待客戶流程方面，項(xiàng)目算是做得中規(guī)中矩，基本流程大概就是區(qū)域地段講解、沙盤(pán)講解、戶型推薦，興趣較大的客戶會(huì)帶往樣板間進(jìn)行參觀。整個(gè)完整的流程走下來(lái)大概需要15-20分鐘。

項(xiàng)目概況

綠城春江明月項(xiàng)目概況

綠城春江明月分為A2和A3兩個(gè)地塊，兩個(gè)地塊占地面積約合86畝，總建筑面積約為38.9萬(wàn)方。從占地面積和體量上來(lái)看，該樓盤(pán)并不大，共規(guī)劃有18棟建筑，包括15棟板樓住宅，1棟公寓，1棟3層會(huì)所和1棟6班幼兒園。項(xiàng)目規(guī)模小有規(guī)模小的好處，通常體量不大的樓盤(pán)整體工期不會(huì)拖得太長(zhǎng)。大盤(pán)則不同，一般需要滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，工期也需要很多年才能完成。因此，購(gòu)買(mǎi)體量適中的樓盤(pán)有其優(yōu)勢(shì)，至少業(yè)主也不必長(zhǎng)期生活在施工環(huán)境中。綠城春江明月一期為A3地塊，合同交房時(shí)間為2018年1月31日，A2地塊是二期部分，交房時(shí)間較一期晚半年。

開(kāi)盤(pán)歷史

綠城春江明月首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2016年1月24日，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出了2#、5#和6#棟部分住宅共計(jì)311套，主力面積區(qū)間為78-137平米，包括D3、G1、D2、F2、F1、C1六個(gè)戶型，兩房、三房、四房三個(gè)房型，折后均價(jià)為8890元/平米，截止當(dāng)天中午十二點(diǎn)，172套房源被認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率接近6成。

其中，2棟和6棟靠近盤(pán)龍江，房源均是100平米以上的大戶型，價(jià)格可參考開(kāi)盤(pán)價(jià)。2棟G1戶型為四房，面積為136.72平米，均價(jià)9386元/平米。D2三房戶型，面積104.42平米，均價(jià)8450元/平米。F2四房戶型，面積124.88平米，均價(jià)8684元/平米。6棟G1四房戶型，面積137.11平米，均價(jià)9911元/平米。D2三房戶型，面積104.72平米，均價(jià)8786元/平米。F2四房戶型，面積125.24平米，均價(jià)8905元/平米。

相較于2棟和6棟，5棟則距離盤(pán)龍江較遠(yuǎn)，或許因?yàn)槲茨芟硎芙�景資源利好，價(jià)格也要較其它兩棟便宜一些。在戶型設(shè)計(jì)上也不同于其它兩棟，在設(shè)計(jì)有大戶型的同時(shí)加入部分中小戶型房源。中小戶型單價(jià)在9000以內(nèi)，而100平米以上大戶型價(jià)格仍在9000元以上。 

銷(xiāo)售詳情：2#、6#去化快 1#、5#可售房源充裕

綠城春江明月沙盤(pán)

目前，綠城春江明月2棟可售房源所剩不到10套，只有104平米、124平米和136平米幾個(gè)戶型可供挑選，剩余房源所在樓層主要分布在4層、9層、11層、19層、21層、26層和32層，每層還有1-2套房源不等。6棟也只有不到10套的房源，可售面積為105平米、104平米、125平米和137平米，剩余房源所在樓層為3層、9層、12層、17層、18層、22層、24層、30層和31層。

5棟4月才領(lǐng)到預(yù)售許可證，目前可售房源充裕，78平米面積段的還有36套可供選擇，3層、4層、5層、6層、11層、12層、13層、14層、15層以及17至26層都有此面積段的房源。94平米面積段的房源還有37套處于可售狀態(tài)，樓層分布也較廣，3-6層、8層、9層、10層、12層、14層以及18-26層。122平米面積段的還剩16套可售，房源分布在3-8層、10層、17層、18層24層、25層、27層以及29-33層。125平米房源僅剩9套可售，可售房源分布在3層、4層、8層、11層、13層、18層、21層、31層、32層。

同樣在4月份領(lǐng)到預(yù)售證的還有1棟，目前已售出近60套，還有百來(lái)套住宅房源處于可售狀態(tài)，近半數(shù)為104平米面積段的房源，3-33層每個(gè)樓層都有該面積的房源分布。近30套為105平米面積段的房源，7層、13層和25層已無(wú)該房源，剩余3-33層都可挑選。1棟另外一個(gè)在售房源面積為125平米，也有近30套的量，9層、10層、15層、16層、17層、19層、20層、24層、25層、27層、29層、30層，不好意思，不中意這些樓層的還請(qǐng)繞道。

綜合來(lái)看，綠城春江明月已推向市場(chǎng)的4棟住宅樓，除了5棟有部分中小戶型以外，其余1棟、2棟和6棟都是100平米以上的三房和四房。從某種角度來(lái)看，經(jīng)濟(jì)條件較為局促的剛需客群選擇面并不是太大，反倒是改善型客戶擁有較多的選擇，這與樓盤(pán)本身的定位也相符。

項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)為8500-9500元/平米，但因不同樓層和不同戶型價(jià)格都有加大的差異。不過(guò)相比之下，5棟的售價(jià)要低于其它幾棟。

不知道大家有沒(méi)有注意到一個(gè)細(xì)節(jié)，綠城春江明月對(duì)外公布的戶型面積區(qū)間為78-142平米，戶型圖上的面積也是以這一面積段來(lái)呈現(xiàn)的，但是備案面積顯示為78-137平米，這中間的差別究竟是怎么回事？原來(lái)項(xiàng)目大部分房源都有“設(shè)備平臺(tái)”這一附贈(zèng)空間，綠城春江明月對(duì)外公布房源面積時(shí)將此面積也算在內(nèi)。不過(guò)，需要注意的是，購(gòu)房者簽署購(gòu)房合同時(shí)的房屋面積是按照該套房源備案的建筑面積來(lái)算的，附贈(zèng)空間并不計(jì)數(shù)。

競(jìng)品分析

與綠城春江明月隔盤(pán)江西路相望的新時(shí)代廣場(chǎng)

同一地段上，新時(shí)代廣場(chǎng)與綠城春江明月隔盤(pán)江西路相望，兩個(gè)項(xiàng)目存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，同樣是五華區(qū)北倉(cāng)村改造項(xiàng)目，只不過(guò)，該項(xiàng)目屬于A6、A7地塊，和綠城春江明月一樣，拿地方都是國(guó)福地產(chǎn)。從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上來(lái)看，新時(shí)代廣場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)在于贈(zèng)送面積大，而綠城春江明月的賣(mài)點(diǎn)在于板式住宅，但春江明月的戶型設(shè)計(jì)明顯要優(yōu)于新時(shí)代廣場(chǎng)。價(jià)格上來(lái)看，兩個(gè)項(xiàng)目報(bào)價(jià)旗鼓相當(dāng)，不過(guò)綠城的品牌號(hào)召力顯然要處于優(yōu)勢(shì)。另外，綠城春江明月先于新時(shí)代廣場(chǎng)入市，已經(jīng)搶占了一部分市場(chǎng)份額。可見(jiàn)，在兩個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系中，新時(shí)代廣場(chǎng)處于下風(fēng)。

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