在萬(wàn)科總裁郁亮新提的0到1業(yè)務(wù)探索過(guò)程中，將社區(qū)商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)新的求“1”的方向，不過(guò)目前來(lái)看，這個(gè)“1”還有待證明。

4月1日，香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金宣布，將收購(gòu)龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)無(wú)約束力意向書的時(shí)限延長(zhǎng)至今年4月30日，以方便雙方繼續(xù)商討有關(guān)細(xì)節(jié)。

事實(shí)上，于早前2月9日，領(lǐng)匯就宣布，與萬(wàn)科達(dá)成共識(shí)，延長(zhǎng)收購(gòu)深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)無(wú)約束力意向書的時(shí)限至3月31日。

彼時(shí)，領(lǐng)匯稱，由于此項(xiàng)為領(lǐng)匯首個(gè)內(nèi)地投資項(xiàng)目，為使雙方有充足時(shí)間就完成交易的細(xì)節(jié)進(jìn)行磋商及盡職調(diào)查，以保障基金單位持有人的權(quán)益，故決定延長(zhǎng)意向書中的排他期。

公開(kāi)資料顯示，2014年11月11日，領(lǐng)匯宣布就收購(gòu)龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)已與萬(wàn)科簽訂無(wú)約束力意向書。根據(jù)意向書，領(lǐng)匯擬洽購(gòu)萬(wàn)科旗下位于龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)八成權(quán)益，包括若干臨街商鋪及停車位。作價(jià)方面，市場(chǎng)預(yù)計(jì)以當(dāng)下龍崗區(qū)域價(jià)格水平計(jì)算，該商場(chǎng)總值逾20億元。

領(lǐng)匯收購(gòu)二度延遲

第一太平戴維斯華南區(qū)及華西區(qū)評(píng)估部黃國(guó)均向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，在定價(jià)已明確的前提下，延遲可能會(huì)是交易架構(gòu)的問(wèn)題，而不是價(jià)格方面的問(wèn)題。

黃國(guó)鈞稱，很多項(xiàng)目在交易的過(guò)程中都會(huì)延遲，而萬(wàn)科、領(lǐng)匯本身都是上市公司，上市條例對(duì)交易有時(shí)間的限制，但實(shí)際過(guò)程中包括審計(jì)、盡職調(diào)查等過(guò)程未必會(huì)順利，有時(shí)候聘用的中介機(jī)構(gòu)在時(shí)間上不一定配合的那么快。

對(duì)于觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體提及的會(huì)否出于價(jià)格方面的原因延遲，黃國(guó)鈞認(rèn)為，每一筆交易當(dāng)中，買方都有自己的判斷，不一定是完全依靠市場(chǎng)的價(jià)格去參考的。例如有一些機(jī)構(gòu)要求資產(chǎn)收益率達(dá)到8%，但市場(chǎng)上賣家也沒(méi)有那么傻，以超出市場(chǎng)回報(bào)的水平來(lái)出售他們的項(xiàng)目。

不過(guò)，交易沒(méi)有完成的任何時(shí)候，都可能存在被放棄的情況。其中不確定性因素當(dāng)然包括領(lǐng)匯在做盡職調(diào)查時(shí)，考慮資產(chǎn)收益未達(dá)預(yù)期等因素。

“因?yàn)槿f(wàn)科廣場(chǎng)項(xiàng)目剛處于起步階段，無(wú)法明確資金回報(bào)有多少的問(wèn)題，大家都是基于預(yù)測(cè)”，黃國(guó)鈞如此補(bǔ)充道。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，基金公司收購(gòu)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作步驟為：提供資料目錄；資金方初審?fù)ㄟ^(guò)后，項(xiàng)目方與顧問(wèn)方簽署《投資顧問(wèn)合同》投資顧問(wèn)合同；項(xiàng)目盡職調(diào)查，即資金方自費(fèi)前往項(xiàng)目地開(kāi)展項(xiàng)目盡職調(diào)查，進(jìn)行并購(gòu)可行性分析；項(xiàng)目立項(xiàng)；簽定并購(gòu)合同；資產(chǎn)交接接管。

其中，基金收購(gòu)項(xiàng)目方式上，一種是基金先進(jìn)行募資，募資好了再投資任何的項(xiàng)目；另一種就是針對(duì)項(xiàng)目的，在盡職調(diào)查之后，再將項(xiàng)目發(fā)布給市場(chǎng)，但收購(gòu)方自己也需要投資一部分。

就領(lǐng)匯而言，黃國(guó)鈞稱，目前領(lǐng)匯的資金來(lái)源多樣化，主要有租金收入、通過(guò)發(fā)行基金單位給交易對(duì)手、銀行貸款，因此有實(shí)力全部獨(dú)立持有，不會(huì)尋求外部資源。事實(shí)上，于不久前領(lǐng)匯剛剛收購(gòu)北京的一個(gè)商場(chǎng)，就應(yīng)該是一部分以內(nèi)部資源，一部分以銀行貸款形式去收購(gòu)的。

社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

雖然此次收購(gòu)動(dòng)作執(zhí)行過(guò)程慢于預(yù)期，但分析認(rèn)為，針對(duì)擁有龐大社區(qū)商業(yè)的萬(wàn)科而言，未來(lái)跟領(lǐng)匯合作或?qū)⑹浅B(tài)。

據(jù)相關(guān)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，萬(wàn)科都會(huì)通過(guò)合作方式去發(fā)展其商業(yè)，而不是單獨(dú)操盤比較大的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。合作方式上，具體不排除引進(jìn)某一個(gè)可提供資金的投資者，或助力項(xiàng)目在招商、后期運(yùn)營(yíng)、品牌管理方面的開(kāi)發(fā)商。

在合作伙伴的尋求上，“目前萬(wàn)科商業(yè)項(xiàng)目并不都處于城市中心區(qū)域及CBD，同時(shí)也均以消化本身住宅項(xiàng)目里面的配套為主，該狀況跟已擁有豐富社區(qū)商業(yè)管理的領(lǐng)匯背景相似，自然領(lǐng)匯成為萬(wàn)科標(biāo)榜學(xué)習(xí)的對(duì)象”。

較其他房地產(chǎn)投資信托基金，領(lǐng)匯是香港最大零售設(shè)施業(yè)主，在零售物業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)方面經(jīng)驗(yàn)豐富。同時(shí)，政府背景和雄厚的物業(yè)資產(chǎn)，使領(lǐng)匯基金在融資方面很有優(yōu)勢(shì)，更容易獲得銀行貸款。

正是上述優(yōu)勢(shì)所致，領(lǐng)匯在社區(qū)商業(yè)方面已具體自身的品牌影響力，這或也是萬(wàn)科將要大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)最妙的一步棋。

分析認(rèn)為，以住宅為主業(yè)的萬(wàn)科，在以定位為服務(wù)社區(qū)居民的社區(qū)商業(yè)方面，不管是管理經(jīng)驗(yàn)，還是金融手法，都需要借鑒香港領(lǐng)匯的成功經(jīng)驗(yàn)之處，以此來(lái)提高萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)的品質(zhì)和自持面積的數(shù)量。

另值得一提的是，在合作的過(guò)程中，學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)是一方面；其次，合作過(guò)程中也蘊(yùn)含著萬(wàn)科對(duì)于未來(lái)商業(yè)合作模式的探索。目前萬(wàn)科的商業(yè)項(xiàng)目有很多合作者，包括凱雷在內(nèi)，東方資產(chǎn)等等，但與每位合作者的合作方式各有不同。

其中，早前與東方藏山合作的模式就與其與領(lǐng)匯的合作方式不同，具體為雙方具體合作模式都是持股。萬(wàn)科持股較少，東方藏山是大股東，萬(wàn)科將進(jìn)行項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)、管理，并收取服務(wù)費(fèi)。

與東方藏山的合作，是以資產(chǎn)包的方式進(jìn)行合作，因此對(duì)于其今后擬進(jìn)行的社區(qū)商業(yè)REITs來(lái)說(shuō)，也最具總結(jié)意義。

商業(yè)地產(chǎn)試水輕資產(chǎn)

按照郁亮發(fā)言，當(dāng)下萬(wàn)科所有業(yè)務(wù)分成三個(gè)階段，從0到1試錯(cuò)階段；從1到10復(fù)制階段；從10到100穩(wěn)健發(fā)展階段。現(xiàn)在萬(wàn)科是在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，積極尋找新業(yè)務(wù)方向的“1”，萬(wàn)科希望在行業(yè)拐點(diǎn)到來(lái)之前能夠找到船票。

由此來(lái)看，目前萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的業(yè)務(wù)方向都處于0到1的試錯(cuò)階段。

據(jù)了解，自2010年萬(wàn)科宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)起，在商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)形成了一定的持有規(guī)模。既有社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線“鄰里家”，又有1萬(wàn)-3萬(wàn)平方米建筑面積的“生活廣場(chǎng)”和區(qū)域型購(gòu)物中心“萬(wàn)科廣場(chǎng)”的產(chǎn)品線。

不過(guò)，在商業(yè)地產(chǎn)版圖擴(kuò)大的同時(shí)，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力不足的問(wèn)題也日漸暴露，有分析評(píng)論認(rèn)為對(duì)于強(qiáng)調(diào)資金回籠的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，逐日龐大的商業(yè)體量無(wú)疑像一個(gè)吸金的“無(wú)底洞”，因此，“輕資產(chǎn)”運(yùn)作成為了萬(wàn)科不二選擇。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，當(dāng)前在輕資產(chǎn)運(yùn)作方面，萬(wàn)科有所進(jìn)展。其中包括：2014年8月，萬(wàn)科與世界最大的投資公司凱雷簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)意向書，該平臺(tái)將收購(gòu)萬(wàn)科擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有，并在未來(lái)會(huì)以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出。

緊隨其后，萬(wàn)科相繼將深圳龍崗萬(wàn)科商場(chǎng)和北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)的大部分股權(quán)售予領(lǐng)匯基金和麥格理。而2014年12月25日，深圳東方藏山資產(chǎn)管理有限公司就與萬(wàn)科聯(lián)手宣布進(jìn)行商業(yè)資產(chǎn)管理的合作。

根據(jù)合作框架協(xié)議，東方藏山將以收購(gòu)物業(yè)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)形式，收購(gòu)萬(wàn)科旗下涉及一二線城市共計(jì)5個(gè)社區(qū)商業(yè)物業(yè)。

同時(shí)，東方藏山與萬(wàn)科擬簽署資產(chǎn)管理協(xié)議與委托商業(yè)運(yùn)營(yíng)協(xié)議，以合資資產(chǎn)管理公司的形式共同建立社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)管理平臺(tái)，在負(fù)責(zé)各商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理。

此時(shí)，就有市場(chǎng)人士評(píng)說(shuō)，如果說(shuō)萬(wàn)科與凱雷的合作是構(gòu)建“輕資產(chǎn)”退出機(jī)制的開(kāi)端，那么“牽手”東方藏山則是其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輕資產(chǎn)走向資產(chǎn)證券化的更進(jìn)一步。

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