歷來被譽(yù)為昆明樓市風(fēng)向標(biāo)的房交會，今年將于9月19日至23日在昆明國際會展中心舉行�！皟H85個樓盤參加，展出面積約3萬多平米，比起2013年秋交會銳減近百個，是5年以來參展樓盤數(shù)量最少的一屆……”房交會將如何表現(xiàn)，我們又將如何理解后市？根據(jù)各方情況，我們拋出以下三大懸念：

懸念一

真實惠or營銷噱頭?

在“去調(diào)控化”的宏觀背景下，樓市經(jīng)歷局部性、結(jié)構(gòu)性和杠桿性的調(diào)整，將是未來很長一段時間的主題，房企則要在這種調(diào)整中去尋求機(jī)會和發(fā)展。昆明秋季房交會組委會認(rèn)為：“2013年之前由于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)蓬勃發(fā)展，房價也持續(xù)呈上漲態(tài)勢，各房企參加房交會目的也僅圍繞著樓盤形象展示和現(xiàn)場意向購房客戶的登記蓄水工作，弱化展會交易和整合營銷等功能�！比缃瘢滦蝿荽偈沟禺a(chǎn)營銷開始轉(zhuǎn)型——“整個地產(chǎn)樓盤的銷售周期必然拉長，更好的利用展會進(jìn)行整合營銷和現(xiàn)場銷售勢在必行。”

據(jù)組委會工作人員介紹，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會此前聯(lián)合多家媒體，組織了房交會購房惠活動。活動通過“購房補(bǔ)貼卡”的形式，在昆明市10個申領(lǐng)點進(jìn)行申請和發(fā)放，“經(jīng)過前期的兩個月的活動宣傳和發(fā)放，截至目前，共發(fā)放特惠房購房補(bǔ)貼卡1433張”。據(jù)稱，這些特惠房購房成功后，組委會將聯(lián)合開發(fā)商提供5%的購房優(yōu)惠補(bǔ)貼，沖抵購房款；在房交會期間還提供相關(guān)活動咨詢、購房引導(dǎo)、補(bǔ)貼認(rèn)領(lǐng)、禮品換取等。

“此次房交會折扣雖多但是否‘真實惠’，值得考量，昆明市民已經(jīng)很精了。‘9折購房、充1萬抵5萬’這樣的活動就是平常一些樓盤常有的。”昆明某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司研究員張經(jīng)理認(rèn)為，打折或者其他的促銷活動，大多都是開發(fā)商銷售策略、銷售手法上的變化，但究竟各種各樣的優(yōu)惠促銷，能給購房者帶來多大的實惠目前還無法定論。不排除部分開發(fā)商為了回籠資金、達(dá)成年終銷售目標(biāo)而優(yōu)惠打折、促銷走量，但“先提價后打折”、“特價房、購房優(yōu)惠限定少數(shù)樓層和戶型”、“‘某某價格起價’的房子只有一套已賣”等靠噱頭做促銷手段也是常有之事，故購房者在各式各樣的優(yōu)惠促銷中，還需實地考察、仔細(xì)對比、合理盤算，買到自己稱心如意的房子。

懸念二

場外“游擊”勝算幾何？

與今年春季房交會的大牌開發(fā)商“集體缺席”不同，秋季房交會雖然樓盤數(shù)量不多，但仍有少數(shù)大型房企攜旗下多盤出擊，其中七個房企的樓盤幾乎占了半壁江山，多達(dá)30個。這七個房企包括：云南俊發(fā)、云南城投、銀海地產(chǎn)、經(jīng)典集團(tuán)、廣基地產(chǎn)、中豪商業(yè)集團(tuán)、中昆集團(tuán)，多以本土地產(chǎn)商為主，全國一線、二線地產(chǎn)商（萬科、萬達(dá)、保利、招商、龍湖等）落地昆明的項目，除金地·悅天下外，仍舊缺席。

但我們注意到，今年春季房交會，某些缺席的開發(fā)商，不打“陣地戰(zhàn)”，卻在場外打“游擊”。有的召集了很多年輕人，舉著牌子或者在身上貼著綬帶，穿梭在人群中，打起了流動廣告；有的在場外支起了攤位，幾張桌子、配一群講解員，向路人吆喝著自己公司的“購房節(jié)”；有的向過路者發(fā)放“茄子”之類的道具和各種小傳單；有的則在人群集中路段停了幾輛看房車，大力邀請購房者直接去項目地看房……總之，不進(jìn)場不等于不在場，說他們?nèi)毕�，他們其實一直都在�?/p>

談到一些房企未參加房交會的原因，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會秘書長劉踐認(rèn)為，可能歸結(jié)于四點：第一，在房子“供給輕度過�！钡睦ッ鳎齑婊蔀榻甑闹黝}，造成開發(fā)企業(yè)對后市的觀望和相對不樂觀情緒加重，開發(fā)節(jié)奏放緩，市場供應(yīng)也隨之縮減，這是宏觀層面的原因；第二，在拿地成本、融資成本、營銷成本等綜合性成本日益增高的形勢下，地產(chǎn)企業(yè)更加謹(jǐn)慎運(yùn)用營銷費(fèi)用，參加房交會動輒上百萬元的一次性投入，令一些營銷決策者糾結(jié)萬分。盡管今年主辦方靈活調(diào)整了展位規(guī)模，設(shè)置了一些較小面積的展位供選擇，但似乎又讓地產(chǎn)企業(yè)一向“高大上”的形象無處安置……第三，某些企業(yè)并沒有想好能利用房交會做什么樣的整合營銷，若只論展示，似乎作用有限；第四，少數(shù)企業(yè)“人云亦云”，看到某些大牌缺席，就跟風(fēng)罷了。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然無法禁止場外“游擊隊”，但房交會需要一個和諧、有序的環(huán)境，希望大家都按照要求規(guī)范運(yùn)作。

懸念三

配套為王or地段為王？

“房交會，其實就是房郊會，為數(shù)不多的中心城區(qū)的參展樓盤價格基本上都已經(jīng)快兩萬了，不是一般老百姓能承受的價格。便宜的都是郊區(qū)盤。”某網(wǎng)友感慨。

記者從此次房交會參展名錄里看到，昆明市區(qū)二環(huán)以內(nèi)的樓盤僅有9個，二環(huán)至三環(huán)及近郊樓盤，共有56個。

為何近年來郊區(qū)盤來勢如此洶涌？這是否預(yù)示著郊區(qū)盤進(jìn)入了一個集中發(fā)力的階段？專業(yè)人士認(rèn)為，這是一個“配套為王”比“地段為王”更加現(xiàn)實的時代。一方面，傳統(tǒng)主城區(qū)土地日益稀缺，城中村改造成本高昂，另一方面，曾經(jīng)的郊區(qū)盤隨著商業(yè)配套、教育醫(yī)療資源、交通瓶頸等問題的解決，從而讓“便捷”變得唾手可得。在這個空間扁平化了的時代，哪里有配套，哪里就是“市中心”。

不過，郊區(qū)樓盤要獲得市場的購房信心，城市規(guī)劃和開發(fā)商的兌現(xiàn)能力都需要驗證。對于市區(qū)成熟樓盤來說，房交會更多的是個積累人氣的平臺;而對于競爭慘烈的郊區(qū)樓盤來說，房交會是個促銷的大賣場。畢竟，遠(yuǎn)在郊區(qū)，平時難得有這么多人氣。

適逢庫存消化期，加上昆明等多個國內(nèi)二三線城市取消限購，銀行的信貸政策也有放松趨勢，典型的“買方市場”下，要成為“金九銀十”的贏家實屬不易，房交會這個晴雨表將表現(xiàn)如何，且看后市分解。

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