小從：接下來(lái)我們有請(qǐng)知名城市規(guī)劃專(zhuān)家王星，您是如何理解片區(qū)規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)？

王星（城市規(guī)劃專(zhuān)家）：我的專(zhuān)業(yè)是城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)，第一次參加這樣的會(huì)議，我昨天看了一句話，先知先覺(jué)是先決者，不知不覺(jué)是消費(fèi)者。

剛才主持人的問(wèn)題是趨勢(shì)，是有不一樣，我三年前來(lái)到城市，我了解昆明這個(gè)城市作為全國(guó)的省會(huì)城市，唯一的單核中心，是什么地方呢？就是翠湖，也是我們現(xiàn)在的這個(gè)點(diǎn)，是我們的商業(yè)居住，悠閑俱樂(lè)，是一個(gè)娛樂(lè)的綜合體。但現(xiàn)在昆明基本上已經(jīng)到了620萬(wàn)人口，這個(gè)過(guò)程尤其是從2010年到現(xiàn)在，昆明的城市結(jié)構(gòu)，由單核中心已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向多核中心，北市區(qū)有幾個(gè)大項(xiàng)目起來(lái)了，大家都想去哪個(gè)地方消費(fèi)，南市區(qū)現(xiàn)在經(jīng)常去的，在三年前就開(kāi)始規(guī)劃了，到目前為止大連萬(wàn)達(dá)辦公樓，昆明還有一個(gè)南亞第壹城，除了市中心以外出現(xiàn)了第二個(gè)核心區(qū)，這兩個(gè)核心區(qū)應(yīng)該說(shuō)在昆明后近代，翠湖我們大家都知道，一個(gè)核心兩個(gè)副中心。

暢聊項(xiàng)目

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接下來(lái)我們都明白，實(shí)際上到了東面和西面發(fā)展的趨勢(shì)，到底應(yīng)該是怎么樣？我個(gè)人也在做這個(gè)事情，東面、西面我們知道，有西山、長(zhǎng)蟲(chóng)山、呼馬山，還有草海，東面有白沙河水庫(kù)，機(jī)場(chǎng)前年搬到東面，西面就拉開(kāi)了一個(gè)差距。同時(shí)，現(xiàn)在知道比較少的是白沙河水庫(kù)，幾年前也是國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)公司在那兒的居住片區(qū)，白沙河幾年前我也參與了整體規(guī)劃，現(xiàn)代昆明應(yīng)該是白沙河水庫(kù)，第二個(gè)翠湖應(yīng)該是在白沙河，應(yīng)該是集旅游、辦公、休閑于一體的�，F(xiàn)在昆明西面科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，泛亞產(chǎn)業(yè)園區(qū)的升級(jí)換代，使昆明西面越來(lái)越具有科技園區(qū)的特征。那東面隨著最近，應(yīng)該說(shuō)去年我印象參與國(guó)的改造規(guī)劃工作會(huì)，世博園很有意思的是99年以后代表了現(xiàn)在，整整十年，沒(méi)有任何發(fā)展，隨著世博園的升級(jí)改造，實(shí)際上世博片區(qū)應(yīng)該是現(xiàn)代化昆明另外一個(gè)核心區(qū)，再加上呼馬山，白沙河等等的項(xiàng)目，我覺(jué)得交通更便捷。這是我對(duì)東面和西面的理解。

第二，在城市功能板塊劃分上，我們知道北京路是傳統(tǒng)商業(yè)或者商務(wù)的一個(gè)軸線，在金產(chǎn)區(qū)這個(gè)位置突然放大了，形成傳統(tǒng)的商業(yè)格局，集成了現(xiàn)代化的交通體系，無(wú)論是產(chǎn)品，還是商務(wù)，這里不乏有很多高達(dá)上、寫(xiě)字樓。我個(gè)人不是為了這個(gè)項(xiàng)目，以我對(duì)昆明市的規(guī)劃理解，特別有意思，能夠通過(guò)高層辦公和低密度形成的一個(gè)企業(yè)，或者叫會(huì)所，我個(gè)人認(rèn)為在規(guī)劃條件上和城市發(fā)展趨勢(shì)上，可能會(huì)是少有的幾個(gè)機(jī)會(huì)。所以這個(gè)位置從區(qū)域發(fā)展的角度來(lái)講，生態(tài)會(huì)在東片區(qū)，所以我認(rèn)為從這兩方面來(lái)講都是發(fā)展的趨勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目定位在城市發(fā)展內(nèi)在格局上都有強(qiáng)有力的支撐。

小從：謝謝。其實(shí)仔細(xì)聽(tīng)就能聽(tīng)出很多門(mén)道，也是商機(jī)。

小咪渣：信息量大了。

小從：我們?cè)賳?wèn)一下彭志華先生，昆明的寫(xiě)字樓也是這樣嗎？你覺(jué)得什么樣的寫(xiě)字樓值得投資？

彭志華：在座的都是精英，今天最大的一個(gè)詞，就是過(guò)剩。我們說(shuō)哪一個(gè)行業(yè)沒(méi)有過(guò)剩呢，但說(shuō)到投資永遠(yuǎn)，即便是在過(guò)剩的市場(chǎng)是也里要去尋找過(guò)剩的機(jī)會(huì)�，F(xiàn)在我們從翠湖賓館開(kāi)車(chē)不堵車(chē)的話，15分鐘就到了。在座的各位都住在別墅了，在昆明買(mǎi)別墅有兩個(gè)板塊可以買(mǎi)，一個(gè)是滇池旅游度假區(qū)，從廣福路那邊過(guò)去的，是在20年以前了。那度假區(qū)是當(dāng)時(shí)唯一，一個(gè)是真正有錢(qián)人，對(duì)生活有追求，對(duì)家人有熱愛(ài)的男人和這樣的一家之主按家在那里，周邊環(huán)境比較好，而且周邊全部是別墅。世博板塊也是一樣的，也是賣(mài)別墅，最貴的，世博生態(tài)城的別墅，賣(mài)的跟北京一樣。在2004年以前我敢負(fù)責(zé)任地說(shuō)，昆明市沒(méi)有世博這個(gè)板塊，那時(shí)候要想買(mǎi)房子，我們做了一項(xiàng)星耀美術(shù)城，均價(jià)都是2800元的房子，但現(xiàn)在我們看一下，高端流云，基本上代表昆明最高的水準(zhǔn)，最好最高的價(jià)值。我沒(méi)有冒犯在座各位領(lǐng)導(dǎo)、各位朋友的意思，昆明人住別墅很有講究，很講風(fēng)水的，我母親是土壤分析的一個(gè)專(zhuān)家，也是一個(gè)教授，在她二三十年前第一次對(duì)滇池污染智力開(kāi)了一次會(huì)議以后，這么多年在家里面做飯不準(zhǔn)雞頭、魚(yú)頭，因?yàn)檫@些重金屬都超標(biāo)，還有一個(gè)原因，在滇池周邊都說(shuō)五百里滇池，都是圍海造田的，但很多人都是住在世博板塊，幾年前也說(shuō)機(jī)場(chǎng)搬到東面來(lái)了，最好的別墅全都在靠近機(jī)場(chǎng)的這一線，這又是方向，我覺(jué)得我的問(wèn)題不應(yīng)該說(shuō)這個(gè)，但我的問(wèn)題想說(shuō)，現(xiàn)在所看到的，其實(shí)是一個(gè)投資的機(jī)會(huì)，不要說(shuō)市場(chǎng)好不好，有錢(qián)沒(méi)錢(qián)，到底有沒(méi)有在這個(gè)價(jià)格的低谷出手了，我們買(mǎi)的時(shí)候是多少，它未來(lái)有許多成長(zhǎng)空間。

我再補(bǔ)充一個(gè)成本的問(wèn)題，寫(xiě)字樓過(guò)剩，目前昆明市寫(xiě)字樓平均租金都是在70-80元之間，只要正規(guī)的寫(xiě)字樓，比如說(shuō)星耀體育城，那個(gè)時(shí)候是不低于五六十塊錢(qián)的，如果以70塊錢(qián)的租金來(lái)算，我們租一個(gè)一百平米的寫(xiě)字樓，多長(zhǎng)時(shí)間可以收回來(lái)，8年，在昆明投資8年才能收回來(lái)，你買(mǎi)一個(gè)商鋪只有40年的產(chǎn)權(quán)，多少年能收回，那我們寫(xiě)字樓過(guò)不過(guò)剩，今天我看了一下資料，郭總寫(xiě)的價(jià)格，給我們?cè)谧魑簧虝?huì)朋友，特別優(yōu)惠價(jià)格是不到7000塊錢(qián)，我在這里自賣(mài)自夸，我單位我說(shuō)的是一個(gè)基本面。

別墅，昆明市哪里到底有多少雙拼別墅，數(shù)一數(shù)滇池到底有幾套，云璽大宅有幾套，有32套雙拼別墅，獨(dú)棟別墅是很少，在世博園這個(gè)片區(qū)到底有多少錢(qián)可以買(mǎi)到一個(gè)雙拼別墅，如果在世博城買(mǎi)到獨(dú)棟別墅的話沒(méi)有1500萬(wàn)的一幢別墅，所以我們不要糾結(jié)于過(guò)不過(guò)剩，市場(chǎng)好不好，未來(lái)增長(zhǎng)才是最重要的。

小從：謝謝，老昆明的肺腑之言了。

郭總：也希望兩位主持人買(mǎi)到我們這里。

小咪渣：我們非常希望。

小從：現(xiàn)在只剩38套了，請(qǐng)大家加油。

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