周大研：房產(chǎn)調(diào)控稅不是萬能的

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，無論國家征多少稅，只要市場(chǎng)供不應(yīng)求，稅收負(fù)擔(dān)可以通過前轉(zhuǎn)的方式轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

－－－云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研副教授

房地產(chǎn)新政從舊“國八條”算起至今已整整二年，這期間調(diào)控政策密集型出臺(tái)，歸納起來就是六大政策——土地政策、金融政策、轉(zhuǎn)移支付政策、稅收政策、規(guī)劃管理政策以及信息與交易政策。在這六大政策中，力度最大，影響最廣，而且大有層出不窮之勢(shì)的恐怕就是稅收政策了。

首先，為了抑制需求，國家制定了一系列個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的稅收政策：
一是從2006年6月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房無論是普通住房還是非普通住房，五年內(nèi)都要按收入全額的5％繳納營業(yè)稅：超過五年轉(zhuǎn)讓非普通住房的要按買賣差價(jià)的5％繳納營業(yè)稅。同時(shí)，還需按營業(yè)稅額的7％(5％)、3％、1％分別繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。
二是從2006年8月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房需按買賣差價(jià)并扣除合理費(fèi)用后的20％(能提供有效憑證的)繳納個(gè)人所得稅；不能提供有效憑證的需按全部收入的1％繳納個(gè)人所得稅。
三是個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋能提供發(fā)票的以增值額為計(jì)稅依據(jù)，按四級(jí)超額累進(jìn)稅率繳納土地增值稅：不能提供發(fā)票或評(píng)估價(jià)的按住房轉(zhuǎn)讓全部收入的1％繳納土地增值稅。四是個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房買方需按購房價(jià)的3％(普通房減半)繳納契稅，買賣雙方同時(shí)還需按購房價(jià)的0．05％繳納印花稅。
其次，為壓縮房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間，進(jìn)一步穩(wěn)定房價(jià)，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于修改(中華人民共和國土地使用稅暫行條例)的決定》，從2007年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原規(guī)定基礎(chǔ)上提高2倍。國務(wù)院又下達(dá)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2007年2月1日起，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行增值稅清算。另外，在剛剛結(jié)束不久的全國人大會(huì)議及政協(xié)會(huì)議上，還有代表提出，為了降低房價(jià)應(yīng)開征房屋空置稅、消費(fèi)稅，有的甚至還建議開征遺產(chǎn)稅。提請(qǐng)十屆全國人大五次會(huì)議審議的財(cái)政預(yù)算報(bào)告中，也首次提出將“研窮開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”，人們期望物業(yè)稅能成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在“穩(wěn)定器”。一時(shí)間，稅收似乎成了房地產(chǎn)調(diào)控的靈丹妙藥。

稅收反映的是國家和納稅人的分配關(guān)系，從理論上講，國家通過增加稅種、提高稅率等會(huì)抑制需求，使價(jià)格趨于下降，更何況稅收還具有強(qiáng)制性、無償性的特征。因此，稅收似乎是抑制住房需求、降低房價(jià)最有效、最直接的工具。據(jù)中國社科院最近發(fā)布的房地產(chǎn)研究報(bào)告，從2003年以來，我國經(jīng)濟(jì)增長率每年在10％以上，城市化率上升也很快，再加上家庭結(jié)構(gòu)的不斷縮小，每年需600萬套住房。

但是，除2004年提供400萬套以外，其他每年只有300萬套。因此，供不應(yīng)求、房價(jià)連年上漲成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種常態(tài)。人們相信房價(jià)會(huì)繼續(xù)快速增長，較高的稅收難以動(dòng)搖人們購買房產(chǎn)的決心。近年來的英國就是這樣，房地產(chǎn)稅和印花稅都相當(dāng)高，但是并沒有阻止房價(jià)的上漲。

公平是稅收應(yīng)遵循的基本原則，但是稅收先天具有無法區(qū)分真實(shí)需求與投機(jī)需求的缺陷。如個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，按目前稅收政策規(guī)定，買賣雙方總稅負(fù)累計(jì)高達(dá)成交額的11％左右。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，二手房交易量中，有70％以上都是小戶型普通住房，買房者大多是具有真實(shí)需求的中低收入人群，但是他們也必須承受高額的稅收負(fù)擔(dān)。另外，由于城市化進(jìn)程的加快，人們的工作流動(dòng)性也大大增加，換購房的比例大幅度上升，而且這種換房在時(shí)間和空間上沒有規(guī)律性，通常還表現(xiàn)得較為迫切。而稅收政策卻是一刀切，只要在規(guī)定的時(shí)間和范圍內(nèi)，都必須繳稅，顯然有失公平。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，無論國家征多少稅，只要市場(chǎng)供不應(yīng)求，稅收負(fù)擔(dān)可以通過前轉(zhuǎn)的方式轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。更何況，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的建筑市場(chǎng)上，占主導(dǎo)地位的開發(fā)商還可以通過后轉(zhuǎn)的方式把稅轉(zhuǎn)嫁到建筑商、材料設(shè)備供應(yīng)商的頭上。從這個(gè)意義上講，稅收反而起到了推高房價(jià)的反作用。

房地產(chǎn)閑置稅的提法有一定的道理，但其開征的前提條件是正確界定閑置的范圍。而如何界定閑置的房屋，是一個(gè)十分復(fù)雜而棘手的問題：房地產(chǎn)消費(fèi)稅在世界上很少有國家開征，而且這種提法本身就不科學(xué)，從嚴(yán)格意義上講，房地產(chǎn)是一種投資品而非消費(fèi)品；遺產(chǎn)稅目前從全世界來看，逐步取消已經(jīng)是一種趨勢(shì)，我國如果開征，則不利于與世界經(jīng)濟(jì)一體化，也不利于鼓勵(lì)人們創(chuàng)造財(cái)富的積極性：物業(yè)稅更是一個(gè)艱巨復(fù)雜的稅種，它涉及到各方的利益關(guān)系，需要找到恰當(dāng)?shù)钠胶恻c(diǎn)才可實(shí)施。它對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也未必立竿見影，英國也實(shí)施了物業(yè)稅，但房價(jià)依然漲得很厲害。

總之，穩(wěn)定房價(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程，是全方位的制度建設(shè)。房產(chǎn)調(diào)控稅不是萬能的，如何建立一個(gè)科學(xué)、合理的房地產(chǎn)稅收制度，從根本上理順國家、地方、企業(yè)、個(gè)人之間的利益分配關(guān)系，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)的發(fā)展才是根本所在。

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