由大觀文化廣場開發(fā)商云南廣電地產(chǎn)舉辦的“經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)投資”昆明論壇今日（8月25日）下午在七彩云南溫德姆至尊豪庭大酒店舉行。北師大博導(dǎo)、房地產(chǎn)政策研究室成員董藩在會上發(fā)表精彩演講，演講實錄如下：

董藩：各位，非常高興受到我們云南廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的邀請，來這里給大家分享。由于時間關(guān)系，我們中間就不休息了。我們今天中午跟書記，跟我們的譚總探討過，今天來的一些朋友有的是從事房地產(chǎn)的，有的是從事其他行業(yè)的。1987年房地產(chǎn)的均價只有408塊錢，當(dāng)時的北京也只有500多塊錢，如果87年有人跟你說25年后的2012年全國均價會到6000，北京會到兩萬以上，你們相信嗎？沒有人相信。這就像20多年前，我們的區(qū)長，我們的縣委書記，他只能做一個低估，你會有自己的車，你會有自己的奔馳寶馬車，那時候打死你都不會相信，但是現(xiàn)在實現(xiàn)了。按照遺忘的發(fā)展速度，全國的均價會到9萬，北京的均價會到80多萬。講到這里你們可能又不相信了。我把這個話題給你們講一下，其他的不不講。為什么這么說，第一個按照以往25年的上漲速度，全國平均每年上漲11%幾，北京上漲15點幾，25年以后就是我說的那個結(jié)果，這個非常正常。為什么這么說呢？還能保證這么高的增長嗎？壓力越大對房地產(chǎn)的影響就越小。在我看來，整個房地產(chǎn)經(jīng)濟當(dāng)中，除了房地產(chǎn)和汽車還沒有飽和之外，其他行業(yè)基本都飽和，工業(yè)產(chǎn)品95%都是過剩的，如果不能在品質(zhì)上，技術(shù)上有很大的突破，你也拓展不出來國際空間。想調(diào)結(jié)構(gòu)，剛才方芳教授已經(jīng)談了，調(diào)結(jié)構(gòu)，但是這個過程一定很緩慢。但是眼下經(jīng)濟增長速度一下來就麻煩了。我們譚總要我講講最新的形勢，我就講最新的東西。究竟這個速度是多少？我們不清楚，總之領(lǐng)導(dǎo)特著急，于是最近動作頻頻。在這種情況下，就要保穩(wěn)定，要保穩(wěn)定，那個行業(yè)創(chuàng)出經(jīng)濟增長來？只有房地產(chǎn)能創(chuàng)造出來。如果給你100萬你會干什么？你不會買一大堆衣服，你不會買一大堆洗衣粉。你肯定會買一套房子擺在那里。這就是下一步的增長在那里。官房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有問題，我們過去的統(tǒng)計是抽象的，抽樣的，在過去的統(tǒng)計調(diào)查中，他是不敢抽高的，只會抽不怎么增長的。所以這個數(shù)字弄得很高，我估計他是不適合干這個職務(wù)的。

第二點我們在統(tǒng)計方法上還有很多缺陷，你們感覺到?jīng)]有？自從有二手房市場以來，房價價格就一直存在，所以這個價格是嚴(yán)重低估了。中國的市場跟外國的市場是不一樣的，在發(fā)達國家當(dāng)中，城市化發(fā)展停止了。你看不到有塔標(biāo)，所以各位，他們交易的主要是二手房，8、90%的都是二手房。跟這個空間沒有什么關(guān)系，任何一個時間都會發(fā)現(xiàn)這個交易。于是就等等整個房價的提升。在中國不一樣，十年前的昆明，五年前的昆明，跟現(xiàn)在不一樣，一直在擴。你在三環(huán)四環(huán)蓋的房子，現(xiàn)在在三環(huán)四環(huán)都沒有地了。我們這個項目蓋得非常好，我相信未來銷售會很好，這個項目可能會比較大。未來的預(yù)期是這樣1萬，明年可能就是1萬2，后年就是到了1萬4左右。大部分位置不斷發(fā)生變化，更偏了。所以由于位置變化，就消耗了空間。這些原因就決定了官房公布的數(shù)據(jù)是嚴(yán)重不是的。北京2012年按3萬6左右比較合適，如果我們調(diào)整期數(shù)，根本不需要的增長率。所以這個增長速度其實放緩，也能達到那個速度，因為是25年的25次方。

再一個你們可能問我，未來還有那么強的力量推動中國的房地產(chǎn)增長嗎？還有，而且還有新的增長力量。我告訴大家，未來的經(jīng)濟增長靠什么？中午吃飯的時候，我簡單說了一下，如果你是做企業(yè)的，想要繼續(xù)擴大規(guī)模干，怎么辦？兩條思路，你這個項目可能掙錢很少，政府給你減稅，你愿不愿意干？你肯定愿意干？所以就是通過政府的調(diào)控。第二個我稅收水平下來，但是你原來有一個企業(yè)，我要你再擴大一倍，搞兩各企業(yè)，行不行？利率沒變，你投入收入變了，你的投入收入也會增長。第二條是走不通的，減稅是走不通的，為什么？我們有龐大的公務(wù)員運轉(zhuǎn)，所以這個是不行的。

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