由大觀文化廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商云南廣電地產(chǎn)舉辦的“經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)投資”昆明論壇今日（8月25日）下午在七彩云南溫德姆至尊豪庭大酒店舉行。北師大博導(dǎo)、房地產(chǎn)政策研究室成員董藩在會(huì)上發(fā)表精彩演講，演講實(shí)錄如下：

董藩：各位，非常高興受到我們?cè)颇蠌V電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的邀請(qǐng)，來(lái)這里給大家分享。由于時(shí)間關(guān)系，我們中間就不休息了。我們今天中午跟書(shū)記，跟我們的譚總探討過(guò)，今天來(lái)的一些朋友有的是從事房地產(chǎn)的，有的是從事其他行業(yè)的。1987年房地產(chǎn)的均價(jià)只有408塊錢(qián)，當(dāng)時(shí)的北京也只有500多塊錢(qián)，如果87年有人跟你說(shuō)25年后的2012年全國(guó)均價(jià)會(huì)到6000，北京會(huì)到兩萬(wàn)以上，你們相信嗎？沒(méi)有人相信。這就像20多年前，我們的區(qū)長(zhǎng)，我們的縣委書(shū)記，他只能做一個(gè)低估，你會(huì)有自己的車(chē)，你會(huì)有自己的奔馳寶馬車(chē)，那時(shí)候打死你都不會(huì)相信，但是現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)了。按照遺忘的發(fā)展速度，全國(guó)的均價(jià)會(huì)到9萬(wàn)，北京的均價(jià)會(huì)到80多萬(wàn)。講到這里你們可能又不相信了。我把這個(gè)話題給你們講一下，其他的不不講。為什么這么說(shuō)，第一個(gè)按照以往25年的上漲速度，全國(guó)平均每年上漲11%幾，北京上漲15點(diǎn)幾，25年以后就是我說(shuō)的那個(gè)結(jié)果，這個(gè)非常正常。為什么這么說(shuō)呢？還能保證這么高的增長(zhǎng)嗎？壓力越大對(duì)房地產(chǎn)的影響就越小。在我看來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，除了房地產(chǎn)和汽車(chē)還沒(méi)有飽和之外，其他行業(yè)基本都飽和，工業(yè)產(chǎn)品95%都是過(guò)剩的，如果不能在品質(zhì)上，技術(shù)上有很大的突破，你也拓展不出來(lái)國(guó)際空間。想調(diào)結(jié)構(gòu)，剛才方芳教授已經(jīng)談了，調(diào)結(jié)構(gòu)，但是這個(gè)過(guò)程一定很緩慢。但是眼下經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度一下來(lái)就麻煩了。我們譚總要我講講最新的形勢(shì)，我就講最新的東西。究竟這個(gè)速度是多少？我們不清楚，總之領(lǐng)導(dǎo)特著急，于是最近動(dòng)作頻頻。在這種情況下，就要保穩(wěn)定，要保穩(wěn)定，那個(gè)行業(yè)創(chuàng)出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)？只有房地產(chǎn)能創(chuàng)造出來(lái)。如果給你100萬(wàn)你會(huì)干什么？你不會(huì)買(mǎi)一大堆衣服，你不會(huì)買(mǎi)一大堆洗衣粉。你肯定會(huì)買(mǎi)一套房子擺在那里。這就是下一步的增長(zhǎng)在那里。官房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有問(wèn)題，我們過(guò)去的統(tǒng)計(jì)是抽象的，抽樣的，在過(guò)去的統(tǒng)計(jì)調(diào)查中，他是不敢抽高的，只會(huì)抽不怎么增長(zhǎng)的。所以這個(gè)數(shù)字弄得很高，我估計(jì)他是不適合干這個(gè)職務(wù)的。

第二點(diǎn)我們?cè)诮y(tǒng)計(jì)方法上還有很多缺陷，你們感覺(jué)到?jīng)]有？自從有二手房市場(chǎng)以來(lái)，房?jī)r(jià)價(jià)格就一直存在，所以這個(gè)價(jià)格是嚴(yán)重低估了。中國(guó)的市場(chǎng)跟外國(guó)的市場(chǎng)是不一樣的，在發(fā)達(dá)國(guó)家當(dāng)中，城市化發(fā)展停止了。你看不到有塔標(biāo)，所以各位，他們交易的主要是二手房，8、90%的都是二手房。跟這個(gè)空間沒(méi)有什么關(guān)系，任何一個(gè)時(shí)間都會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)交易。于是就等等整個(gè)房?jī)r(jià)的提升。在中國(guó)不一樣，十年前的昆明，五年前的昆明，跟現(xiàn)在不一樣，一直在擴(kuò)。你在三環(huán)四環(huán)蓋的房子，現(xiàn)在在三環(huán)四環(huán)都沒(méi)有地了。我們這個(gè)項(xiàng)目蓋得非常好，我相信未來(lái)銷(xiāo)售會(huì)很好，這個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)比較大。未來(lái)的預(yù)期是這樣1萬(wàn)，明年可能就是1萬(wàn)2，后年就是到了1萬(wàn)4左右。大部分位置不斷發(fā)生變化，更偏了。所以由于位置變化，就消耗了空間。這些原因就決定了官房公布的數(shù)據(jù)是嚴(yán)重不是的。北京2012年按3萬(wàn)6左右比較合適，如果我們調(diào)整期數(shù)，根本不需要的增長(zhǎng)率。所以這個(gè)增長(zhǎng)速度其實(shí)放緩，也能達(dá)到那個(gè)速度，因?yàn)槭?5年的25次方。

再一個(gè)你們可能問(wèn)我，未來(lái)還有那么強(qiáng)的力量推動(dòng)中國(guó)的房地產(chǎn)增長(zhǎng)嗎？還有，而且還有新的增長(zhǎng)力量。我告訴大家，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)靠什么？中午吃飯的時(shí)候，我簡(jiǎn)單說(shuō)了一下，如果你是做企業(yè)的，想要繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模干，怎么辦？?jī)蓷l思路，你這個(gè)項(xiàng)目可能掙錢(qián)很少，政府給你減稅，你愿不愿意干？你肯定愿意干？所以就是通過(guò)政府的調(diào)控。第二個(gè)我稅收水平下來(lái)，但是你原來(lái)有一個(gè)企業(yè)，我要你再擴(kuò)大一倍，搞兩各企業(yè)，行不行？利率沒(méi)變，你投入收入變了，你的投入收入也會(huì)增長(zhǎng)。第二條是走不通的，減稅是走不通的，為什么？我們有龐大的公務(wù)員運(yùn)轉(zhuǎn)，所以這個(gè)是不行的。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。