昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)研究公司房地產(chǎn)開發(fā)投資研究中心陸韜
從今年昆明秋季房交會(huì)開始，一個(gè)接一個(gè)的興奮點(diǎn)刺激著昆明地產(chǎn)界。2006年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)給了人們太多的想象空間，在林林總總的話題中，最讓人興奮的應(yīng)該是“兩高”了，也就是昆明空前的“高房?jī)r(jià)”和“高地價(jià)”。
對(duì)于“兩高”的話題一直是中國(guó)地產(chǎn)界議論不休的話題。最近在昆明業(yè)內(nèi)掀起了又一輪關(guān)于“兩高”的議論，是在《昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃》剛出臺(tái)的背景下，昆明出現(xiàn)了空前的8000元/平方米的城市公寓住宅均價(jià)和676萬(wàn)/畝的土地拍賣價(jià)。如果簡(jiǎn)單地按時(shí)間推理，《昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃》是這次"兩高"出現(xiàn)的新動(dòng)力，但我們?cè)僬具h(yuǎn)一點(diǎn)來(lái)看，《規(guī)劃》和“兩高”的出現(xiàn)都有其存在的經(jīng)濟(jì)背景。
按目前昆明的情況，從2003年到2006年，每年的有效需求增長(zhǎng)20%是比較合理的，以此推算2004年的有效需求為432萬(wàn)平米，2005年為518萬(wàn)平米，2006年為622萬(wàn)平米。而從實(shí)際銷售情況看，2002年銷售面積196萬(wàn)平方米，2003年銷售面積343萬(wàn)平方米，2004年銷售面積510萬(wàn)平米，2005年銷售面積667萬(wàn)平方米，平均銷售增漲率為36%。從價(jià)格上看，從2002年以來(lái)，除了2004年價(jià)格漲幅較大外，平均漲幅不超過(guò)10%，與昆明人均可支配收入的漲幅基本保持平衡，由此可以看出，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在相對(duì)合理的同時(shí)還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Α?
當(dāng)然，除此之外，土地和房?jī)r(jià)的表現(xiàn)還受到了歷史發(fā)展、城市戰(zhàn)略規(guī)劃、城市定位、區(qū)位條件、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、收入水平、消費(fèi)行為等等的影響。正是因?yàn)槠鋸?fù)雜性，理論界還難以對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)土地和房?jī)r(jià)現(xiàn)象給出嚴(yán)謹(jǐn)而又令人信服的解釋。
政府出臺(tái)《規(guī)劃》一定會(huì)有一整套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬻w系作為政策依據(jù)，開發(fā)商拍地也會(huì)有系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)估體系為支持，但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，市場(chǎng)有效需求才是決策的原動(dòng)力和依據(jù)。房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲的時(shí)候，有些人就會(huì)聯(lián)想到十多年前的“黑暗”而心有余悸。如果只用表面現(xiàn)象來(lái)比較，而不看表象后面的動(dòng)因，這樣的比較是沒(méi)有意義的。昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)比較良性，某種程度上發(fā)展得稍嫌保守，市場(chǎng)出現(xiàn)一些興奮點(diǎn)對(duì)促動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展將具有一定的積極作用。市場(chǎng)理論創(chuàng)新和發(fā)展模式創(chuàng)新將促進(jìn)昆明社會(huì)經(jīng)濟(jì)新一輪更高更快地發(fā)展。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論