易事達(dá)(中國)地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陸韜

2012年，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)鍵性的一年！過去的這半年，多個(gè)地方政府頻頻施展小動(dòng)作試圖從“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控大網(wǎng)中溜走，但在中央對調(diào)控樓市決心依舊不改的宏觀政策大背景下，樓市調(diào)控政策繼續(xù)細(xì)化、高壓，樓市限購令繼續(xù)發(fā)揮著其“行政干預(yù)”手段，攙扶著中國樓市向更健康、更穩(wěn)定的方向發(fā)展。2012年上半年，中國樓市呈現(xiàn)怎樣的特點(diǎn)？下半年昆明樓市如何走向？樓市限購令會不會退出？房產(chǎn)稅會不會跟進(jìn)？針對上述問題，云南房網(wǎng)近日視頻專訪了易事達(dá)(中國)地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陸韜。

云南房網(wǎng)：2012年上半年已經(jīng)過去了，請陸總概括一下今年上半年昆明樓市的特點(diǎn)。

陸韜：從年初開始，或者說在二三月份左右，是房地產(chǎn)行業(yè)最冷的時(shí)候。而過了三月份，從今年第二個(gè)季度開始，樓市就已經(jīng)有所升溫。到五六月份的時(shí)候，整個(gè)樓市便呈現(xiàn)了上升的趨勢。從我們銷售人員的反應(yīng)來看，在三月底樓市實(shí)際上就已經(jīng)有一定的回暖現(xiàn)象，這一點(diǎn)比我們想象中的要好，雖然不是那么火爆，但是市場正在逐漸回升。總的來說，今年第一季度是最冷的時(shí)候，但是從第二季度開始就已經(jīng)逐漸的回升，而這種回升的趨勢在現(xiàn)在看來也比較明確。

云南房網(wǎng)：2012年上半年收官階段，包括昆明在內(nèi)的全國很多一二線城市均出現(xiàn)樓市回暖跡象，昆明一些樓盤開始漲價(jià)銷售，您認(rèn)為造成這種局面的影響因素有哪些？這種回暖會不會引發(fā)國家在調(diào)控措施上的進(jìn)一步加碼？

陸韜：說到回暖的原因，我覺得最主要的是這個(gè)市場的需求量還是很大。不管是在政策最嚴(yán)酷的時(shí)候，還是在市場最冷的時(shí)候，即便成交量很小，價(jià)格跌得比較明顯，市場的需求量都還是有的。不管是自住的需求，改善的需求，還是投資的需求，都一直存在。房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)冬的出現(xiàn)實(shí)際上并不是市場本身的需求量不夠，而是因?yàn)檎叩闹T多限制。但是市場有其自然規(guī)律，政策可能會鎮(zhèn)壓一時(shí)，但是只要存在需求，一旦有機(jī)會，回升便只是這種需求被釋放的自然結(jié)果。在我看來，6、7月份的轉(zhuǎn)暖，應(yīng)該就是這種潛在的積蓄了很久的能量的釋放，這種轉(zhuǎn)暖也是相當(dāng)正常的。

但是中央一直在說，要保住調(diào)控的結(jié)果，禁止房價(jià)反彈，這種政策的調(diào)控效果已經(jīng)很明顯了，樓市價(jià)格的反彈還是受到了政策壓制的極大影響。只要中央有調(diào)控樓市的決心，有壓制房價(jià)的魄力，還是會給市場帶來極大的影響。但是從整個(gè)市場本身的規(guī)律來說，市場最終還是會消化這種政策。所以即便現(xiàn)在市場受到了政策的壓制，不得不跟隨政策的脈絡(luò)和方向，但是最終市場的這種能量還是會釋放出來。

云南房網(wǎng)：您認(rèn)為從2010年開始的這一輪嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，有沒有真正達(dá)到預(yù)期？從各種樓市微調(diào)的呼聲到央行的兩次降息，這給開發(fā)商和購房者的影響實(shí)際意義多些還是心理影響更大？

陸韜：實(shí)際上利率的變化或者是降息這樣的一些經(jīng)濟(jì)手段，給市場的首要影響肯定是降低資金成本。但是作為一種微調(diào)的手段，我認(rèn)為其降低成本的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上給市場帶來的信心。因?yàn)槿藗兒苋菀讖倪@樣的政策中解讀出國家或者金融對整個(gè)市場購買的一種鼓勵(lì)信息，由此更多的生出一種信心，也就是整個(gè)市場調(diào)控有所放松，進(jìn)一步造成整個(gè)市場需求的一種釋放。所以，我認(rèn)為，這樣的微調(diào)更多的是一種信心的鼓勵(lì)而并不僅僅只是經(jīng)營成本的降低。從初步階段的成果來看，調(diào)控樓市應(yīng)該說已經(jīng)達(dá)到了中央的目的，不管是從價(jià)位來看，還是從對投資的抑制，甚至是對投機(jī)的打擊，這樣的初步效果絕對是達(dá)到了。而現(xiàn)在市場逐漸回暖，國家也在考慮怎樣保住調(diào)控的成果，既然說到保住成果，那么，基本的調(diào)控目標(biāo)肯定已經(jīng)達(dá)到了。

云南房網(wǎng)：現(xiàn)階段，限購令該不該取消？如果沒有替代政策，限購令取消的后果會是什么？您認(rèn)為替代限購令最合適的政策是什么？是房產(chǎn)稅征收嗎？

陸韜：在我看來，至少在今年到明年上半年的時(shí)間范圍內(nèi)，限購令是不會取消的。首先，之前很多城市均有一些松動(dòng)限購的微調(diào)政策，但是很快就被打壓下去了，這已經(jīng)說明了中央對限購政策底執(zhí)行力度是很大的。甚至當(dāng)一些地方出現(xiàn)了放松的狀況，而這種狀況又導(dǎo)致市場的一些反轉(zhuǎn)，當(dāng)?shù)卣蜁艿揭恍┬姓嫔踔撂幜P，所以說整個(gè)政策的導(dǎo)向和方向應(yīng)該是不會變的。政策既然不會變，那么如果要保住這樣的成果，就只能逐步的優(yōu)化政策。過去的政策是簡單粗暴的，它只是強(qiáng)行的壓制市場的需求，從長期來看，這種政策會產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。但是怎么通過一些更好的政策來調(diào)控整個(gè)市場，讓房地產(chǎn)市場真正能夠健康穩(wěn)健的發(fā)展，所以相應(yīng)的替代政策是一定會有的，但是是什么政策就不得而知了。

在我看來，用房產(chǎn)稅來替代限購令，在目前來說難度比較大。首先，實(shí)施房產(chǎn)稅之前便需要做一個(gè)調(diào)查，這是很龐大的一個(gè)工作�，F(xiàn)在雖然有些城市已經(jīng)在試點(diǎn)，但是這種試點(diǎn)并不是完全的，也就是說試點(diǎn)之時(shí)并沒有弄清楚市場的房產(chǎn)歸屬。房產(chǎn)稅的試行主要是針對限購房，而對以前的存壓房并沒有很大的作用。所以之前試行的房產(chǎn)稅并不是真正意義上的房產(chǎn)稅，它只是對局部或者部分的房產(chǎn)進(jìn)行收稅。如果將來房產(chǎn)稅要試行到全國范圍內(nèi)的話，前期市場存量房的摸底工作必須要做，而這個(gè)事情是非常龐大的，幾乎要將整個(gè)市場炒翻，難度是相當(dāng)大的。所以從目前來看，最近一兩年之內(nèi)試行房產(chǎn)稅的可能性很小。

在我看來，最重要的并不是如何限制的問題，而是如何疏導(dǎo)的問題。之所以出現(xiàn)限購，是因?yàn)橹挥芯植康纳俨糠秩嗽谫I房，永遠(yuǎn)都只是能買房的人活躍在市場上，他們可以買很多套，而買不起房子的人對著高房價(jià)只能望價(jià)興嘆，最終便形成了民生問題。如果要真正解決這個(gè)問題，首先要從源頭上加大住房的供應(yīng)，其次便是要調(diào)整住房的結(jié)構(gòu)，讓各種層次的人的住房需求都能得到滿足，通過市場中不同類型的產(chǎn)品來調(diào)節(jié)，才能從根本上解決問題。而現(xiàn)在社會上涌現(xiàn)的問題無非是因?yàn)楸姸噘I不起房子的人的租房問題沒有得到很好的解決。這并不是開發(fā)商能夠做到的，而應(yīng)該是政府應(yīng)該做的。解決這個(gè)問題對于地方政府來說也是有一定難度的。從財(cái)政上看，要解決那么多人的住房問題，要批土地，要投錢，甚至只建住房并不能完全解決問題，而且要投入資金做城市的配套和生活的配套，這樣的房子才會適合居住，這樣一來，投入就會相當(dāng)龐大，給地方政府帶來的壓力也很大。中央與其去限制房價(jià)，不如將解決住房問題的重?fù)?dān)交給地方政府，使其多供應(yīng)一些解決普通老百姓住房需求的住房產(chǎn)品，這樣一來，所謂的住房民生問題便能得到根本的解決。所以我覺得將來如果要用政策引導(dǎo)房價(jià)和房地產(chǎn)健康理性的發(fā)展，就必須考慮到完善差別性結(jié)構(gòu)的問題。這一點(diǎn)只能依靠政府來完成，開發(fā)商是做不到的。

云南房網(wǎng)：對于昆明的廣大購房者來說，目前擺在他們面前的現(xiàn)實(shí)問題就是：昆明房價(jià)還會不會降？會降多少？現(xiàn)在適不適合出手買房？您怎么看這個(gè)問題？

云南房網(wǎng)：實(shí)際上三月底到四月初的時(shí)候，所有的一些項(xiàng)目以非常低的價(jià)格入市，引起了市場的這種轟動(dòng)，那個(gè)時(shí)候我們就得出了一些結(jié)論：房價(jià)已經(jīng)觸底了�？赡芾习傩諏Ψ績r(jià)的構(gòu)成不是特別清楚，總覺得還有底還有底，但以我們對整個(gè)房價(jià)的基本構(gòu)成做的判斷，實(shí)際上三四月份的時(shí)候，昆明房價(jià)已經(jīng)是底了，也就是說地價(jià)那么高，成本也比較高，相應(yīng)的補(bǔ)償也增加了相應(yīng)的成本，還有稅收等等，所以說在今年三四月份，有些房子甚至在平衡點(diǎn)以下了。那個(gè)時(shí)候因?yàn)殚_發(fā)商要活躍現(xiàn)金流，所以才會以那么低的房價(jià)來把產(chǎn)品推出去，最后回籠現(xiàn)金維持整個(gè)公司整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)。

從目前昆明的市場來說，在二環(huán)以內(nèi)所有推出的項(xiàng)目應(yīng)該說價(jià)格都已經(jīng)非常低；那將來會是怎樣，會不會更低，我并不覺得。如果開發(fā)商的資金確實(shí)比較緊張，各種渠道的經(jīng)營都達(dá)不到，他必須要維持自己公司的運(yùn)轉(zhuǎn)，維持項(xiàng)目的現(xiàn)金流資金鏈，他就可能會割肉，那么才可能有更低的情況。但是從目前來看，這種情況基本上已經(jīng)不太可能出現(xiàn)了，首先，市場在逐漸回暖的時(shí)候他們的現(xiàn)金流已經(jīng)得到很好的改善，另外一個(gè)很重要的情況就是商人就是一個(gè)商人，除非到萬不得已，否則他們一般是不可能做虧本的生意的。所以開發(fā)商一定要維持自己的成本，即使不賺錢，也要維持自己的成本。在這個(gè)時(shí)候，我覺得開發(fā)商是不太可能以成本價(jià)以下的價(jià)格來把產(chǎn)品賣出去的，將來的房價(jià)不可能再出現(xiàn)這樣的情況，可能會出現(xiàn)這種情況只要唯一的一個(gè)條件，那就是地價(jià)降低。如果土地的價(jià)格低了，開發(fā)商就有了一些價(jià)格下降的空間，但是如果土地的價(jià)格一直都很高，那么房價(jià)松動(dòng)的可能性會很小。

云南房網(wǎng)：不少人提到，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)過去，面對日益理性的房地產(chǎn)市場，我們在從事房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，是否需要有新的開發(fā)理念？是否需要根據(jù)市場變化，作出新的應(yīng)對和調(diào)整？

陸韜：這樣的調(diào)整是隨時(shí)都會存在的，即便是在市場條件比較好的時(shí)候也需要調(diào)整，整個(gè)公司或者說項(xiàng)目永遠(yuǎn)都是處在一個(gè)動(dòng)態(tài)的調(diào)整之中，不斷的調(diào)整才能維持市場之間的平衡。但是說到對未來市場的判斷，也不能說十年，我覺得中國的房地產(chǎn)市場還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有走到頭。首先，從昆明真正有房地產(chǎn)這個(gè)概念，到現(xiàn)在可能還不到20年。在這不到20年的時(shí)間中，真正通過房地產(chǎn)市場買到自己房子的人的比例還很小。并不是所有的人都買了商品房，之前還有單位房，所以在這個(gè)時(shí)候，剛需依然是存在的，這是第一；第二，剛需是由人口上漲帶來的，家庭擴(kuò)張擴(kuò)或者是外地人口進(jìn)入昆明，他們一樣有購房需求，在城市化過程中，昆明房地產(chǎn)市場還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到飽和的狀態(tài)。第三，即便原來買了房的人，隨著消費(fèi)水平不斷的提高，也會有重新購房或者換房的需求，這種需求實(shí)際上在昆明市場上是一直存在的，從之前十多年的市場環(huán)境來判斷，這部分人群在整個(gè)市場里面占到了20%——30%的份額，換房的自住型或者改善型群體一直都是存在的；第四，剛需便是我們覺得有一些長期投資的人也可被視作剛需，如果是真正想把房產(chǎn)作為一個(gè)長期投資的物業(yè)持有，只要他有這樣的能力，那么對整個(gè)市場來說不會形成投機(jī)，甚至可以說是一種理性的健康的投資，我們也可以將他們看做剛需。從這四點(diǎn)來看，昆明的剛需還是繼續(xù)存在的，而且份額也并不小。這是從需求方面分析的內(nèi)容。

另一方面從市場的改善來說，昆明正處在城市改造的關(guān)鍵時(shí)刻，城中村的問題很是顯眼。為什么要做城中村的改造呢，因?yàn)檎麄€(gè)城市的面貌需要升級換代，原來的城市格局和功能在時(shí)代的變化中都已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)在城市需求。所以城市有一個(gè)更新?lián)Q代的客觀需求，這種需求同時(shí)也會給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來一個(gè)發(fā)展空間，城市的更新?lián)Q代同樣會推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。目前昆明的城市更新?lián)Q代還剛剛起步，城中村改造也是近來才興起的，很多的城市改造工程都還在進(jìn)行中，這樣一來房地產(chǎn)便有了一個(gè)很大的發(fā)展空間。但是關(guān)鍵是為什么有人會對房地產(chǎn)市場比較悲觀，覺得房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走到了盡頭。我覺得關(guān)鍵是他們只看到了過去10年中所開發(fā)的同樣的項(xiàng)目。而未來的市場肯定是一個(gè)創(chuàng)新的市場，這種創(chuàng)新市場的需求肯定是很多的，所以整個(gè)房地產(chǎn)的空間還是很大，過去的十年只是一個(gè)初級階段，而我們還要開始中級階段和高級階段。

雖然未來發(fā)展的空間是很大的，但是關(guān)鍵要?jiǎng)?chuàng)新，要有新的東西來適應(yīng)整個(gè)社會，適應(yīng)整個(gè)城市，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。要用新的東西來滿足市場的需求。需求是非常大的，發(fā)展空間也是非常大，所以從某些方面而言，過去10年只是打基礎(chǔ)，未來的10年或20年，才是重新升級開發(fā)新產(chǎn)品的一個(gè)真正發(fā)展的階段，要達(dá)到這種高級階段還有很長的時(shí)間，市場也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和。

云南房網(wǎng)：感謝陸總接受云南房網(wǎng)的采訪，最后請陸總給云南房網(wǎng)的網(wǎng)友們提點(diǎn)購房注意事項(xiàng)或者推薦建議吧。

陸韜：我一直覺得，買房要量力而行，也就是現(xiàn)在有多少錢，就去買相應(yīng)價(jià)位的房子，如果是在自己經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi)購房，只要看中了，什么時(shí)候買都可以，特別現(xiàn)在很多房子都在處理，這便是老百姓置業(yè)的好時(shí)候。但是買房不能盲目，不能看著便宜就買。實(shí)際上產(chǎn)品本身的品質(zhì)和價(jià)格是相匹配的，一分錢一分貨，在考慮價(jià)錢的同時(shí)也要考慮性價(jià)比。有一些很便宜的房子，盡管能節(jié)省不少錢，但是當(dāng)你住進(jìn)去后你便會后悔，而有一些比較貴的房子，如果能真正滿足你的需求，將來你還是會覺得你買對了。在買房的時(shí)候，我們要買對產(chǎn)品，不要光圖便宜。價(jià)格低的房子往往成本也控制得比較嚴(yán)，房子的附加價(jià)值很可能就無法體現(xiàn)。所以現(xiàn)在買房子一定要買對的，而不是最便宜的就是最好的。從目前來看，買房子絕對不是一步到位的，現(xiàn)在買的房只能滿足現(xiàn)階段的需求，而將來如果有更高的需求，那么就會有更新的選擇，所以量力而行很重要。量力而行就是不要為了買房而降低自己的生活所得和生活品質(zhì)，這樣并不值得。另外，我覺得租房也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，如果能夠租到一個(gè)很好的房子，周圍的環(huán)境很好，生活也方便，價(jià)格也比較經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，那么租房也是一個(gè)很好的選擇。說句玩笑話，買房子從某種程度上說，也不過是租了70年而已，同樣是租，只不過買房更加穩(wěn)定一點(diǎn)，而且作為中國人來說，有了房子才是真正有家的一個(gè)概念，這是一種成家立業(yè)的傳統(tǒng)文化價(jià)值觀，是可以理解的，但是我還是覺得為了買房子把自己的生活搞得很慘是沒必要的。（采訪整理宛鋼/《云觀察》·云南房網(wǎng)資訊中心）

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